百强房企7月销售情况解读0731

百强房企7月销售情况解读0731

摘要
会议详细解读了2023年7月份中国房地产市场的销售情况。数据显示，该月房产销售环比降幅达36%，同比下降19.7%，较上月扩大。这一数据反映出大型龙头企业销售速度放缓，而部分企业销售实现同比增长，但整体市场表现未达预期，凸显了房地产市场面临的下行压力。全国30个城市显示，房地产市场供应和成交全面下滑，尤其是北京和上海的环比降幅超40%，其他城市也呈现出不同程度的减少。与此同时，新房和二手房市场的去化率均出现下降，特别是一线城市去化率降至个位数，显示出严峻的销售形势。政府收储及保障房建设成为市场关注焦点，预计将对市场提供一定的支撑。专家强调，虽然短期内市场可能继续维持低迷状态，但三四线城市市场开始显现企稳迹象，未来房地产政策走向和市场预期将对投资决策产生重要影响。

问答

问：七月份百强房企销售情况总体如何？

答：根据科尔瑞发布的数据，七月份百千万的销售情况同比降幅较上个月进一步扩大，可能并未达到市场预期。数据显示，当月环比降幅达36%，同比下降19.7%，且相较于上月增幅扩大了三个百分点。

问：市场表现疲软的主要原因是什么？

答：市场表现疲软主要有两方面原因。首先，七月份作为传统淡季，加上之前六月份市场走强部分源自政策刺激和上半年冲刺效应，因此七月份环比回落属于正常现象。其次，大型房企在六月份大量上货，导致七月份由于货值不足及市场需求减弱，销售出现大幅下降。

问：不同地区房价走势有何特点？

答：七月份上海新房和二手房市场全面降温，成交量相比六月份大幅下滑，并已降至新政实施前水平以下。而北京虽受到限购政策影响较小，但由于市场表现未能充分释放政策放松带来的提振作用，整体表现同样逊色于预期。

问：前七个月销售累计同比降幅是否有变化？

答：前七个月累计同比降幅为37.5%，相较于上个月的小幅收窄（由39%变为37.5%），说明市场仍处于下行趋势，但跌幅有所缓解。

问：有哪些房企实现了七月份销售同比转正？

答：部分重点房企如中海、绿城、华发和保利置业实现了一定程度的同比增长，尤其是保利置业增长率较为明显，去年同期仅为基数较低的情况下，今年实现翻倍增长。

问：七月份全国30个城市新房供应情况如何？

答：全国30个城市的七月份新房供应量出现了环比下跌，其中一线城市如北京、上海由于基数较高，环比降幅超过40%，二线及三线城市则降幅较小，约为22%，整个七月份供应同比下跌18%。

问：七月份房地产市场的总体成交情况如何？

答：七月份，由于传统淡季及房企供货量下降等因素，各城市总体成交面积约为1000万平方米不到，不仅低于六月份，环比降幅达到30%，且与4、5月份相比也呈下降趋势，仅略好于春节影响较大的1、2月份。同比方面，七月份成交量较去年同期下降13%。

问：不同城市新房成交量的变化情况是怎样的？各重点城市在七月份的开盘情况及去化率变动如何？

答：以北京和上海为例，上海新房成交量环比降幅高达44%，而北京环比下降20%；广东的深圳与北京相似，环比跌幅较大；广州则是唯一线城市中同比转正的城市，增长24%。而在二三线城市中，包括成都、西安等在内的大部分城市表现为环比降幅在20%左右，其中青岛和天津的环比降幅尤为显著，分别为67%和60%。相比之下，南京虽然本月成交量实现转正，但去化率却不足4%。杭州作为七月份开盘项目数量最多的重点城市之一，新增了36个项目（含部分老盘加推），但整体去化率大幅下滑至34%，相比上个月下降了36个百分点。另外，南京虽单月成交量转正，但去化率仅为5%，与正常情况下10%-15%的水平差距较大。而上海的平均去化率也大幅度走弱至25%左右，广州和深圳基本维持在10%左右。

问：七月份一线城市的去化率是否受到影响？

答：七月份，一线城市如上海、广州和深圳的去化率普遍较低，均回归至20%以下，远低于去年同期50%以上的平均水平。其中，上海平均去化率由上个月的44%骤降至25%左右，而广州则连续多月徘徊在10%左右。二线强市如成都、西安、长沙等地的去化率较高，分别为70%以上、40%以上以及接近60%，但天津和长沙因新开盘项目较少，导致区划率数据波动较大。

问：本月消化周期相较于上月有何变化？当前城市新房与二手房的消化周期现状如何？

答：除了少数几个城市外，多数城市的消化周期均有不同程度的下降，且环比数值降低。对比去年同期，除重庆外的其他城市消化周期都实现了正增长，其中部分增幅较大。根据初步统计数据，约有七成城市（30城中有二十多个）的消化周期超过18个月，其中惠州、珠海的消化周期更是超过了36个月。新房方面，从六月中下旬开始，看房热度逐渐减弱，至新政出台后已回到新政前水平。而二手房市场的中介带看量虽也在下滑，但相对新房更为平稳，尽管整体下降，但仍在高位波动，并未出现大幅度回升或骤然下跌的情况。

问：新房和二手房成交情况以及价格变动如何？

答：新房成交环比增长了14%，同比却下跌了25%，而二手房周均带看量同比增长达到了30%以上，成交则同比下降约20%左右。二手房成交均价暂无止跌趋势，目前仍处在下行压力之中。新增挂牌量继续维持逐周递减态势，上海、深圳等地二手房市场表现尤其显著，呈现出先大幅上升后快速回落的“A”字形走势。

问：七月份市场情况如何？

答：七月份新房成交量大幅下降，尤其是广州和杭州都出现了明显走弱的现象。虽然二手房市场相对于新房较强，但与五、六月份相比仍有所收缩。此外，土地拍卖市场的总体趋势也为环比下降7%，同比下跌超过30%，其中北京、上海等地虽有高价地块成交，但全国范围内的整体成交额呈下跌态势。

问：八月份市场预计会出现怎样的变化？

答：八月份市场预计延续淡季特点，由于高温和台风天气的影响，房企供应量较少，市场交易较为低迷。因此，相较于七月份，预计八月份无论是环比还是同比，市场表现都将与之类似，甚至可能进一步恶化，因去年八月份市场是环比增长的。

问：关于上海七月份真实的成交数据是多少？

答：我们目前掌握的数据来自于贝壳门店统计，显示上海七月份新增房源数量已回到新增前水平。但考虑到六月份有一部分是基于动迁过户而非市场化交易促成的，因此实际由中介撮合完成的市场化交易套数尚不清晰。

问：绿城、中海华发和保利置业为什么在七月份同比销售涨幅较大？

答：很难给出具体原因，因为七月份作为淡季，企业在基数效应影响下，同比可能会表现出一定的上涨趋势。同时，不同企业的表现也可能受到地区退让结构等因素的影响，并非单方面优势导致的增长。

问：全国不同城市的去化率是否呈现普遍上升趋势？

答：并不是所有城市都出现了去化率上升，例如北京和深圳等地在七月份都有约八个百分点的增长，而天津、西安和成都等城市则维持了增长态势。但从全国来看，大多数城市相较于去年同期的去化率出现了大约四个百分点的下降。

问：去年7月份到今年7月份一年内去化率的变化情况如何？

答：对于过去一年的去化率走势，我没有做过详细的分析，但如果只看一线城市，其去化率变化非常明显，尤其是上海、深圳、北京和广州等城市。然而，在二线城市中，由于去年下半年以来一直处于较差状态，现在的去化率变化趋势就不那么明显。

问：对八月份的销售情况进行展望时，您的预测是什么？

答：我们认为八月份的销售情况相较于七月不会有太大变化，可能环比持平或小幅增长。而同比降幅可能仍保持在15%以上的水平，总体处于房地产市场的淡季时期。

问：政府收储房屋后，这部分房产是否会计入销售金额统计中？

答：如果政府部门从房企手中收储房产并重新出售，则这部分房产将被纳入百强房企的销售数据统计中。此外，即使存在遗漏，相关部门也会尽力补充完整数据。

问：是否观察到了某些地方政府收储进展较为明显的迹象？

答：在七月份的数据中，并未见到大规模且明显的政府收储进展情况，初期政策推行更多是在城投或地方性国企中实施，市场化企业的推广还需一定时间。

问：如何看待全年房地产销量及是否有可能下调目标？

答：目前没有下调全年销量目标，预期仍将维持约10%左右的下降。实际销量与国家统计局口径一致，目前跌幅已达到37%，但考虑到后面几个月的表现，最终实际销量可能略高于10%。

问：能否具体描述一下三四线城市房地产市场的当前状况？

答：从初步数据显示，三四线城市量价表现可能已趋向企稳。部分三四线城市如嘉兴、徐州等地成交量有所增长，但房价涨幅尚未明确。总体而言，三四线城市量上趋于稳定，但由于缺乏准确判断房价是否企稳的指标，目前只能边走边看。

问：三四线城市房产市场的租金回报率是否还有投资价值？

答：在当前市场环境下，对于三四线城市的租金回报率，只有当市场预期稳定上涨或横盘时才有其实际意义。如果预期房价稳定向下，谈论租金回报率就缺乏足够的说服力，因为投资者将面临潜在的房价下跌风险。因此，在目前许多城市房价预期下降的情况下，仅依靠每年3%至5%的租金回报进行长期投资的案例虽可能存在，但很可能不足以构成市场主流需求。

问：短期内是否会看到房地产相关政策的重大调整？

答：从政策层面来看，房地产领域的政策短期内预计不会有重大变化，任何限购等政策更多的是起到短期脉冲式影响。在未来一段时间内，政策重点可能会转向中央层面对于收储工作的支持力度，尤其是提供真金白银的资金援助，以及通过财政性资金等方式保证“保交楼”计划的实施。然而，若仍维持现有的政府、企业和金融机构共同承担责任的基本格局，并且收储力度有限，政策可能难以实现市场的大规模反转。