文/十一弟
深圳最大的旧改项目——绿景白石洲，它的开发商遇到资金压力了。
最近，网络上流传着一份《关于租金延期发放的说明函》，落款是一家深圳本土开发商——
深圳市绿景天盛实业有限公司。
这是绿景白石洲的开发主体，由香港上市的绿景中国地产持有大多数股权。
绿景天盛在这份说明函中称——
“最近因相关贷款银行到项目考察，发现很多已签约房屋没有拆除，导致贷款银行对项目改造进展的预期产生差距，对放贷一事信心有所动摇。”
“另外，依据深圳2024年7月份出台的按揭贷款需在主体封顶后才能放款的规定，导致贷款银行在审批流程和相关手续上有所变化，影响到本季度过渡期租金发放。”
“经与银行沟通，本季度第一批租金将在8月10日前发放，后续租金将有序发放，直至本季度租金发放完成。”
这个季度的租金延期发放之后，以后的过渡期租金是否有着落，在这份说明函里，绿景天盛就没说了。
作为深圳最大的旧改项目，绿景白石洲需要拆迁安置的村民，数量十分庞大。
十一弟查了下，整个白石洲纳入拆迁改造的私人楼房，大概有1500多栋，背后是将近1900户村民业主。
有人算过，平均每户村民的房屋拆迁面积，多达五六百平米。
除了需要向白石洲旧改村民支付拆迁款以外，在村民们回迁安置之前，绿景地产还要按一定的补贴标准，向他们支付过渡期间在外租房的租金。
这份说明函中提到的“过渡期租金”，每季度支付一次，对绿景地产来说，这是一笔庞大的资金开支。
绿景地产的家底不太厚，手头上不宽裕，向村民们每季度支付的过渡期租金，也要靠银行贷款来解决。
在说明函里，对于延期发放过渡期租金，它作了解释，给出了两个原因——
一是白石洲旧改的拆迁进度比较慢，给项目提供融资的银行心里打鼓，导致贷款发放打了问号。
二是根据深圳购房贷款新政，个人向银行贷款买房，要求楼盘封顶才能放款，正在预售的绿景白石洲，销售回款就变慢了。
总之一句话，银行不发放贷款，绿景地产手上就没钱给村民们支付过渡期租金。
现在，白石洲旧改已经开发到了半路上，绿景地产把赌注都押在银行身上了。
绿景地产的老板——黄康境，是一位白手起家的传奇商人。
他的老家在广东化州，上世纪八十年代，他跟着同乡来到深圳打拼，据说当时兜里只揣着十块钱。
初到深圳，黄康境在建筑工地上做泥瓦工。
机缘巧合，碰到有个熟人打算盖房子，他就拉来了一些工友，单独挑起了一个建筑队，当起了包工头。
黄康境很用心，房子盖得又快又好，名气打响以后，工程一个接一个，越干越大。
很快，他的建筑队在深圳打出了一片天地，人称“化州黄工程”。
黄康境从包工头干起，但也不甘心只做包工头。
靠接工程赚到了第一桶金，于是，黄康境涉足了房地产开发，从乙方变成了甲方。
这才有了现在的绿景地产。
绿景地产的规模不大，去年，它的销售额大约91亿左右。
但在深圳，绿景地产拿到了最大的旧改项目，这让它在市场上十分瞩目。
绿景白石洲是一个当之无愧的旧改巨无霸——
根据最初的规划方案，它的计容面积高达348万平米。
其中，包括了125万平米住宅、104万平米商业办公、112万平米商务公寓。
绿景地产在拿到这个旧改巨无霸时，有人做过测算，绿景白石洲的可售货值，高达2200亿。
而在香港上市的绿景地产，到现在市值只剩下二十多亿。
绿景地产操盘开发白石洲旧改，好比一只蚂蚁在搬动一头大象。
按照绿景地产的计划，它将用八到十年时间，分为四期滚动开发完这个旧改巨无霸。
项目总投资高达900亿，其中一期200亿、二期100亿、三期300亿、四期300亿。
由于绿景地产的规模不大，自身资金实力非常有限。
去年，绿景地产营业收入61亿，净亏损了逾21亿。
它手上的现金资源大约40亿，其中还有35亿属于受限制资金。
也就是说，绿景地产能够自由支配和使用的现金，还不到5个亿。
而到去年，它背负的有息债务多达353亿，其中需要在一年内偿还的短期债务，超过了190亿。
相对于巨额债务而言，它手上的现金资源，杯水车薪。
为了缓解资金压力，今年六月份，绿景地产还以8亿的代价，将其持有位于深圳虹湾购物中心的商业物业，出售给了深圳福田区下属国企。
这些商业物业账面价值将近13亿，绿景地产出售后产生了4亿亏损，属于亏本套现。
手上的资金捉襟见肘，在白石洲旧改项目上，绿景地产靠银行撬动了巨大的杠杆。
早在2018年，光大银行就向绿景白石洲提供了207亿贷款授信，为期五年，一直到去年才到期。
白石洲旧改的开发模式，其实就是靠着翘杠杆，以小博大——
绿景地产以20多亿市值的规模，从光大银行撬来了207亿贷款融资，才得以撬动了白石洲旧改高达2200亿可售货值。
去年九月份，绿景白石洲终于迎来了收获期，项目一期——璟庭，开盘入市。
璟庭的计容面积超过33万平米，其中包含了将近16万平米住宅、10万平米商办公寓、5万平米商业。
项目旁边的华润城润玺二期，销售均价超过了13万/平米；华润城润府二手房的挂牌价，更是卖到了15万/平米。
于是，在两年前的业绩会上，绿景地产的管理层，给投资者画了一张大饼——
“项目一期有将近33万平米可售面积，从周边楼盘销售价格来看，按照单价13万/平米计算，预计可售货值超过400亿。”
结果，璟庭在去年开盘，绿景地产一上来，就压低了价格——
项目取得预售的备案价，只有10万/平米出头，相比旁边的华润城润玺二期，每平米低了3万块钱。
在预售备案价的基础上，又叠加了折扣，玩起了数字游戏——
VIP登记9.5折，冻资百万享9.5折，准签享9.8折等。
最后算下来，璟庭的最低开盘价，只卖到了8.2万/平米。
跟旁边的华润城润玺二期相比，每平米便宜了5万块钱，相当于打了六折。
十一弟查了下，璟庭推出来的主力户型，面积都在一两百平米。
一套房的总价，与周边楼盘有大几百万、上千万的价格倒挂。
这几年，一线城市的有钱人热衷打新套利，很多价格倒挂的豪宅开盘，排队争抢、趋之若鹜。
但是，对于绿景白石洲降价入市，深圳的有钱人，不太愿意买账——
去年，璟庭推出了1257套住宅，意向登记的客户不到800组。
开盘之后，绿景地产对外宣传，卖了527套，去化率四成左右。
这两年，楼市行情不景气，这个销售业绩，其实不算太差。
不过，跟之前吹过的牛比起来，就有些打脸了。
去年，璟庭正式开盘之前，为了造势，有人帮它鼓吹——
“意向客户太多，挤爆了登记系统。”
硬是人为营造出了一种土豪们扎堆抢房的热烈气氛。
白石洲旧改位于深圳南山区，它所在的华侨城板块，在深圳属于老牌豪宅区。
相比其他豪宅项目，璟庭有硬伤——
占据了核心地段，寸土寸金，为了平衡旧改资金投入，利润最大化，绿景白石洲把容积率规划得很高。
土地面积有限，就只能建高楼，向天空要面积——
璟庭占地面积大约3万平米，计容面积超过33万平米，容积率在11以上。
项目规划了2栋商务公寓，一栋26层高、另一栋59层高；还有3栋超高层住宅，全部是74层高。
有钱人住在这样的豪宅里，推开窗就能腾云驾雾了。
超高层住宅的最大弊病，就是得房率——
楼层越高，建筑结构越复杂，承重要求越大，得房率越低。
据说，为了防风抗震，璟庭的住宅楼内部还要安装阻尼器。
这也让它成为深圳首个加装应用阻尼器设施的住宅项目。
单靠这项技术，绿景地产就能卡住其他开发商的脖子几十年。
当初规划开发白石洲旧改的时候，绿景地产大概是觉得——
有钱人喜欢呼吸的空气，肯定都比普通人更稀薄。
现在，受困于自身的资金压力，绿景地产比住进璟庭的业主，更早地感受到了窒息感。
在这份说明函里，绿景地产向上千户等到回迁安置的村民们喊话——
“我们呼吁广大业主攻坚克难，共同推进项目改造进度。”
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