作者 I 江珊 选址960
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首单本土民营产业园区REITs今日获批。
8月2日，上交所信息披露显示，中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金项目（以下简称中金联东REIT）状态更新为“已通过”。
该只基础设施公募REITs的发行主体为北京联东金园管理科技有限公司，计划发行总金额16.17亿元，由中金基金担任承销商，此前已于2024年3月1日被上交所接受并更新了反馈信息。
该基础设施REITs的入池资产包括3个产业园区，均位于北京中关村国家自主创新示范区，分别是北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期，北京房山奥得赛产业园。根据招募说明书，3个产业园区均为多层、钢混结构、以服务生产需求为主的新型标准工业厂房，主要面向符合国家和地方产业规划导向、租赁需求旺盛的战略性新兴行业、高精尖产业领域的中小生产型企业出租，满足该类企业用于生产、研发试验及经营一体化需求。
3个产业园区土地用途都是工业用地，总建筑面积19.84万平方米，截至一季度末的运营时间均超过3年，时点出租率达97.91%，估值合计16.17亿元。
该估值较账面价值的6.39亿元增值了9.78亿元，增值率达152.95%，平均估值单价为8150元/平方米。其中，北京大兴科创产业园的估值单价达到了10422元/平方米，创出了厂房类资产估值单价的高点。
需要指出的是，此前的7月12日，中金联东科技创新产业园REIT对上交所的反馈意见进行了回复。在资产估值方面，对出租率、租金增长率、租金收缴率、资本性支出假设等评估参数进行了调整，估值从17.20亿元下调至此次获批的16.17亿元，下调幅度约为5.99%。
收入方面，3个园区的营业收入均全部来源于向租户收取的租金收入，均基于市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。近三年的营业收入分别为7778.25万元、9534.06万元、10950.37万元。租户方面，截至2024年一季度末，基础设施项目在执行租约共涉及租户120家，其中北京大兴科创产业园43家，北京马坡科技园一期48家，北京房山奥得赛产业园29家。
联东金园作为原始权益人，通过该次发行，预计募集资金规模约为16.17亿元，回收资金预计约8.2484亿元。回收资金将优先用于投资联东金园及联东集团在京津冀、环渤海经济区等重点经济区域产业园项目的建设，涵盖了北京通州区、平谷区、顺义区、河北廊坊市等多个在建或拟建产业园区项目。
联东集团是国内产业园区行业的领头羊。2003年起进入产业园区运营服务行业，专注于产业园区开发建设和运营管理，并将其作为公司唯一主营业务，联东集团产品均为标准厂房，不含住宅、商业、写字楼等其他业态。旗下业务板块主要包括自持型产业园区租赁业务、出售型产业园区销售业务和产业园区管理服务业务。
根据招募说明书，截至2023年末，联东在全国94座城市已布局526个产业园区，已投入运营的产业园区总建筑面积约2902万方。截至2024年一季度，联东在全国范围内管理园区数量扩大至超过548个，服务入园企业达到21000家。
联东金园是联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体，主营业务为产业园区管理与运营服务等。根据招募说明书的披露，联东金园合计持有46个产业园区，可租赁面积合计298.51万平方米。从资产区位分布上来看，联东金园持有的产业园区均位于北京、上海、广州、苏州、成都、合肥等一、二线城市。
中金联东金园REIT获批，意味着以产业园区为底层资产的公募REITs进一步扩容增类。截至目前，已经上市发行的产业园区REITs包括东吴苏园、华安张江、建信中关村、国泰君安临港创新园、国泰君安东久新经济产业园、中金湖北科投产业园、博时津开科工产业园、华泰紫金南京建邺产业园、易方达广州开发区高新产业园、华夏杭州和达高科产业园、华夏合肥高新创业产业园、博时招商蛇口产业园等。
7月26日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，《通知》完善了REITs发行的顶层设计，简化了监管流程，拓宽了资产准入范围，优化了项目运营收益要求等，标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。
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