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8月4日晚上八点左右，朝阳大悦城一层，北京宸园的展厅人员已经下班了。
一抹蒂芬妮蓝，9平米见方的空间，摆了几张桌子，和一个展架，展架上放满了北京宸园的宣传单页。“世界心 山水意”几个大字，十分醒目。
这是位于北京酒仙桥区域的豪宅项目。
在6月11日，中建智地、朝阳城开与江苏绿建组成联合体，以112亿元拍下朝阳区三地块，总建设用地面积约15.7公顷，规划建筑规模约28.3万平方米。北京宸园为酒仙桥1019-0005、0006、0007三地块，其余两地块在孙河乡前苇沟、中关村朝阳园北区。
由于北京宸园的住宅期房指导价高达125000元/㎡——据说卖11万元/平米才算保本，惊到了京城地产圈，那个地段的这个售价，一时间争议不断，令拿地的联合体倍感压力。
一个月后，江苏绿建打退堂鼓了，撤出北京宸园的0.89%股权。截至目前，北京宸园由中建智地持股97.87%、朝阳城开持股2.13%。
花姐获悉，中建智地将为北京宸园的亮相，准备了一场发布会，时间初定在8月11日。至于地点是不是老地方呢？上两次的发布会，都是在水立方举行。
北京宸园在争议中诞生，人们都注视着它，它是否会有惊世骇俗的产品？如中海地产拿下中海丰和叁号院地块，耗费心思在地铁上建了一个万平米私家公园。
目前，北京宸园先后流出了一个短视频，和两个版本的项目笔记。
视频比较空洞，写意为主，长达近2分钟，甲骨文、活字印刷术、汝瓷、长城、长江、黄河、中国尊、外交部、798艺术区、使馆区，等等场景，全部堆砌在一起，甚至把把"外交部”的大门也放入了。
第一个笔记透露了一些信息：户型面积143平-249平米，宋代建筑风格，容积率2.5/2.8。四大特点点：1、北京罕见的瀑布之园；2、全是精装大平台、落地玻璃；3、房子里有一堆世界大牌；4、小区有五星级酒店服务。
第二个笔记的有效信息增多了，花姐来详细解读下：
1、一张沙盘效果图，分东西地块，西地块有8栋高层住宅和一个幼儿园：1#25层、2#25层、3#22层、4#16层、5#16层、6#22层、7#16#、8#25层，都是板式结构，两梯两户；东地块为14-17层住宅；
2、一张户型分布图，165平米户型共计6栋，分别是1#、2#、4#、5#、7#、8#；220平米在2#、3#的西端户；255平米在2#、3#的东端户；145平米全部在东地块的6栋里。
3、一张西地块的参数图，3#和6#是楼王，地上22层，高度79.8米——单层层高3.6米，1#、2#、4#、5#、7#、8#的单层层高都是3.2米。西地块有近万平米的中心景观，每一户楼下都有水系，小区中央有个楼台轩榭，设有一个瀑布，最远楼间距约130平米；东地块的中心景观5000平米。
整体来看，北京宸园的户型配比是：255平米44套、220平米44套，165平米256套，145平米约170-180套。预计单套在1700-3000万元之间。
北京宸园的这个价格段，倒是填补了酒仙桥区域的空白。
老盘壹亮马为170~200多平米的大平层，新盘融创壹号院、融创ONE9和北京宸园的大户型有一定的交叉，但它们的成交均价为13万元/平米和13.9万元/平米。其中，融创壹号院的户型面积在200平米以上，供应了390套，10个月网签了136套，成交金额48亿元。
坐拥使馆区、798艺术区，北京宸园有一定的区位优势，但它的产品是否能支持起这个价格，是个问号。毕竟，中建智地至今没有顶豪的代表作品。当然，所有的路，都是从无到有，一步一步走出来的。
中建智地志在打造自己的标杆。它的董事长是樊飞军。
花姐注意到，为了这个标杆，它疑似把北京宸园的规划图都改了。
按照拿地时的规划，北京宸园由1019-0007、0006、0005三个地块组成，0007和0006为住宅用地，0005为托幼用地。原先的规划里，0005地块位于0007地块的东面——呈呈方形。但是，从笔记二给出的图示显示，它的幼儿园居然挪到了0007的最南面了。
幼儿园地块的规划变化，一下子就盘活了北京宸园的楼栋布局，把边角料让位给幼儿园后，整个住宅区就十分完整了。
如果幼儿园还在0007原来的东边位置，住宅区域就凹进去了一块，不仅造园难度大，而且楼栋排列会非常困难。
连拿地时的规划图都可以改，北京宸园的股东们真是能量非凡。中建智地与朝阳城开，一个是央企，一个是地头蛇——北京市朝阳区的国企。甚至在这次拿下112亿元三块地之前的半个月，它们就已经内定了。
它们有这等能量，调整或优化一下规划，应该是小菜一碟的事儿，拿地时备注幼儿园位置可结合设计方案优化。
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