经济型酒店领域已是一片红海，但较低的投资门槛，“船小好调头”的灵活性使得投资者仍然可以在这一细分赛道中找到机会。不过，这也对酒店投资人们提出了更专业的要求。
在酒店产业结构的重新洗礼下，曾经占据半壁江山的经济型酒店逐渐式微。与此同时，随着当下消费结构的转变，成为主力的年轻消费群体也对经济型酒店提出了更高的要求，促使经济型酒店朝着有颜值、有服务，“小而精，精而全”的方向发展。
经济型连锁酒店的投资价值是否也会随之变化？为了深入分析当前经济型连锁酒店的市场潜力和投资机会，本文将重点关注这一细分赛道，并探讨投资人如何适应市场趋势，更好地制定投资策略和运营模式。
投资门槛与风险较低，
但更考验投资人的专业能力
·回报周期短，成本有优势
相比较酒店行业其他品类，经济型酒店依然有着更短的回报周期以及更强的成本优势。根据次方点评《2024年中国酒店投资人研测分析及AC指数报告（年中版）》，2023年新开业门店预计平均投资回报周期约为5.1年。而经济型酒店的投资回报周期可控制在4年以内。
此外，下沉市场虽然拥有庞大的酒店数量，但其连锁化进程相对落后。投资成本更低、品牌效应占优的经济型连锁酒店在低线城市仍然具有较大生存与发展空间。
·产品正在转型，对投资人提出更高要求
一二线城市越来越高的物业成本，工程成本以及人力成本，导致经济型酒店投资性价比和预期回报逐渐降低。为了适应市场，各大酒店集团也将旗下经济型酒店逐渐迭代至高颜值、智能化、服务全的新产品，以吸引新的消费者，适配酒店行业新生态。
这对投资人的专业度提出了更高要求。接受次方点评采访的多位投资人有一个共识，经济型酒店溢价能力弱，要将单房租金和运营成本均控制在Revpar的30%以内，才能有利润空间。只有在满足品牌标准的前提下，尽可能严格控制成本，精细运营，才能找到项目收益最高值。
投资人如何看待
经济型连锁酒店的投资价值？
日前，次方点评采访了几位近年仍在布局经济型连锁酒店产品的投资人。他们是身处一线的战士，离炮火声最近，更能感知行业的动向，我们来听听他们的生意经。
西南投资人邬总：
物业选择是重中之重
2017年，来自西南的投资人邬总在成都投资了一家单体酒店开始了自己的酒店投资生涯。很快他意识到相比单体酒店，连锁酒店运营管理规范、获客能力强、品牌辨识度高，于是邬总陆续加盟了同品牌的两家连锁酒店。尽管采取相似的投资策略，但因物业因素，两家酒店经营数据大相径庭。
成功的投资经验无法简单套用，区域活力至关重要
他首先在成都新津区加盟了某知名集团旗下经济型酒店品牌。尽管该物业周边没有大型商圈，但酒店位于地铁站附近，且附近有各大工业厂区，有稳定的附近厂区商旅客源。该项目共有42间客房，总投资额不到300万。酒店开业后，周边陆陆续续开起了早餐店、饭馆、茶楼等生活配套设施，一定程度盘活了周边区域，人流量也逐渐增多。综合OCC能维持在100%左右，RevPAR160元。
尝到甜头之后，邬总于2023年初在成都市青白江区某综合体高层，再次投资了一家同品牌经济型酒店。但这一次投资的情况目前看来并不理想。
“虽然这个项目投入不大，但是这个区域今年经济活动走弱，人口流动减少，加之这个物业内还有四五家单体经济型酒店，价格竞争十分激烈，单日单房含租金成本虽然控制在了80元左右，但是RevPar只能做到100多一点，目前看来回报周期将大大长于预测。”
人口流量是经济型酒店能否盈利的基础
邬总表示，人口流动是决定酒店能否赚钱的基础，经济型酒店投资最重要的是选择物业。在当前经济环境下，就算是经济型酒店也要优先选择核心区域核心商圈。同时，小体量经济型酒店投资成本相对较低，适合有合适物业的新手投资人。此外，经济型连锁酒店的产品大同小异，可以根据不同品牌在当地加盟政策情况考虑成本更低的。
资深投资人封总：
新型经济型酒店优势逐渐凸显
封总是资深酒店投资人，他在酒店投资基金、以及与地产类物业的合作上有深刻独到的经验。目前共投资了 15家酒店，投资的酒店档次覆盖经济型/中端/中高端，包含连锁品牌以及单体商业酒店，总投资金额过亿元。
产品决定上限，单房面积大也卖不出溢价
因为对品牌以及产品的误判，封总的首次酒店投资其实并不那么顺利。封总来自贵州，在他酒店投资生涯早期，当地中端，中高端酒店品牌选择不多，所以他选择投资经济型连锁酒店起步。但他投资的第一家经济型连锁酒店因为经验不足，落地单房面积足有40㎡，面积浪费严重坪效极低。加之该连锁品牌在贵州管理能力以及品牌影响力均不足，纵使房间大，也卖不出溢价，运营成本远高于普通的经济型酒店，回报周期被严重拉长。
新型经济型酒店产品更契合年轻人消费诉求
早期投资的踩坑，让封总逐渐调整了他的投资结构，降低了手中经济型酒店项目的比例。但随着行业不断发展，他近期再度对经济型连锁酒店这一产品表示认可。在他看来市场上一些新的经济型连锁酒店产品，在当下经济增速放缓，消费结构转型的趋势下，可能比部分“华而不实”的中端、中高端产品更值得投资。
“传统的经济型酒店为了省而省，无论是装修还是体验已经跟不上现在消费者的需求；但是现在热门的中端、中高端的局限性也显露出来了，部分品牌不断提高装修的成本，但是产品和服务同质化严重，消费者不买账，房价提不上来；而现在一些新型的经济型连锁酒店产品，抓住了年轻人的核心诉求，简单、舒适、干净、大气，再加上价格适中，消费者更愿意为之买单。”
对于经济型连锁酒店的物业选择，封总坚持“不熟不做”的原则。投资人要熟悉目标投资区域以及周边的大概价值，吃透区位。在物业租金方面，他评判的标准是：如果租金占总投资额的40%以下，可以考虑；如果租金占总投资额的20-30%，比较理想；如果租金占总投资额的15%以下，项目在商业价值上可能有问题，容易踩坑。
华东投资人汪总：
严控成本，运营为王
华东资深投资人汪总近十年投资生涯中，共投资了8家酒店，总投资金额超6000万元。从项目数量上来说，经济型酒店占比一半以上。
项目到底能不能赚钱，用数据说话
在汪总看来，做生意的本质，首先是要学会算账，账算清楚了，自然就能评估出一个项目到底赚不赚钱，这一点对于经济型酒店投资尤为重要。“我大学毕业后进入OTA行业，这使我形成了喜欢用数据说话的工作惯性。”汪总表示，外部环境永远不确定，而真实的数据是所有因果的最直接的体现。
汪总在疫情期间投资了多个某知名集团旗下经济型酒店品牌，其中一家位于杭州某知名高校附近。项目于2022年疫情期间签约，有较大的议价空间，并且得房率较高，排了80余间房间，单房租金成本较低。项目投资500多万，单房造价4万多，从装修到落地，大概花了5个月时间。目前运营成本控制在70元左右。
销售对项目收益贡献可达10%-20%
在低成本的基础上，汪总通过价格预埋、动态检测流量等方式，进一步拉高利润，该门店RevPAR基本能做到200-240元。“我所有的项目都是配了销售的，销售在某些角度更了解项目自身的特点。每个商圈的酒店市场大小是固定的，我有销售别人没有，那意味着我获客几率会增加；从运营角度来看，销售还可以协助店长做一些收益重要节点上的把控。经测算，销售对于项目收益的贡献大概能占到10%-20%。”
在投资市场中，常常是20%的酒店，掌握80%的客群，占据着80%的市场。在中高端酒店市场竞争尤为激烈的当下进入，反而会更容易成为剩下的80%，去争夺只有20%的市场。汪总表示，当所有人都在追逐中高端的时候，如果有更贴近大众消费的产品，即使是经济型酒店，也能够获得比中高端更大的市场。
经济型连锁酒店投资运营：
细节决定成败
经济型酒店较低的溢价能力意味着投资模型有着较低的容错率，需要投资人根据市场需求，在投测期、筹建期和经营期的各环节尽可能做到精益求精。
投测期
物业租金是否有优势。物业的位置决定市场势能，市场势能决定了最终卖价，决定投资的回报周期。在吃透区位的前提下，要考虑物业租金能否低于周边，得房率如何，房间面积是否适合经济型酒店定位。低成本是经济型酒店成功的前提，投资人切忌盲目自信，当前内卷环境下通过后期运营弥补成本劣势的难度极大。
品牌在该区域势能是否强。经济型酒店核心竞争力离不开集团的赋能能力。在选品牌时，要重点考察品牌的势力范围，也就是当地消费者对该品牌的认可度；不仅要看品牌当前的规模数量，还要看该酒店集团对于旗下经济型产品的战略，未来能否升级迭代，能否适应未来市场。
能否在4年内回本。相比其他品类，经济型酒店租赁周期较短更看重回报周期。数据显示，经济型酒店的投资回报周期平均在3.5-4年之间。投资人必须精准算好时间账，如果回报周期超过4年，建议谨慎选择。
筹建期
产品设计上做好成本和体验的平衡。在单房面积合适的前提下，需要尽可能根据门店所在区域主流客源的需求，做好成本和体验的平衡。部分品牌的最新经济型产品目前已经可以实现模块化选装，通过不同模块组合满足不同消费者的要求，实现灵活地最大化利用现有面积。降低了户型限制，减少改造成本。
“面子”可以省，“里子”不能省。部分资深投资人在采访中表示，经济型酒店装修，表面材料可以省，但墙体隔音、空调设备、给排水系统不能省，尽可能按照品牌方要求来做，否则前期看上去节省了一些成本，但如果后期需要频繁维护或者客人体验导致差评，会影响最终收益。同时，切勿超标，经济型连锁酒店超标的装修基本不会带来溢价。
暗房比例不能超过30%。房型如果过小，会导致出租困难，卖价上不去，总体营收天花板低。而房型过大，受制于经济型酒店类型，卖价也难以越级。此外，暗房比例不能高于30%，否则会极大影响酒店营收，且如果后续要转让，也会因为暗房问题难以找到人接手。
经营期
保证出租率的基础上，再去做价格预埋。今年五一、端午等假期，不少酒店出现了“临近日期价格跳水”的现象，传统价格预埋套路不再好用。应对固定节假日，经济型酒店可优先保证出租率，采取较为保守的房价策略。留意重大本地活动，例如马拉松比赛、演唱会、大型展会等流量时机，这类短时间大人流量的活动会产生大量住宿“刚需”，房价策略可适当激进一些。但切记要同时提升对客服务、增值性产品、早餐标准，才能匹配溢价，避免差评。
增加低成本额外服务，提升OTA平台排名。OTA客源通常占据经济型连锁酒店客源中较高的比例，因此优化OTA评分和排名对经济型连锁酒店尤为重要。门店可调研周边竞对酒店设施情况，针对性增加例如咖啡吧、智能马桶、可投屏电视等成本不高，但“人无我有”的设施，提升在OTA平台上的曝光率。
合理适度智能化，提升人效。经济型酒店日常经营的核心是提升效率。适当运用智能化硬件例如数字化前台、智能寄存、自助洗衣烘干等设备，可以释放出部分人力。同时运用好品牌方提供的数字化和信息化技术，可以将员工从例如前台等固定岗位松绑，实现一人多岗，随时为住客提供必要支持，最终实现门店人效提升，在保证服务质量的前提下进一步降低人房比。
写在最后
经过多年发展，国内品牌之间相互竞争，经济型酒店领域已经是一片红海，内卷严重导致经济型酒店的利润非常微薄。申万宏源证券曾在研报中测算，同样入住率的情况下，中端酒店的营收规模能达到经济型的2～2.5倍 。
尽管经济型酒店有其利润率低，但其较低的投资门槛，“船小好调头”的灵活性使得投资者仍然可以在这一细分赛道中找到机会。能否拿到较低的物业租金，如何尽可能缩短回报周期，这些是经济型连锁酒店投资成败的关键因素，也对投资人提出了更专业的要求。投资人在打造产品时，需精细规划房间成本与体验的平衡，日常经营时，要灵活应对消费者需求，才能帮助门店在竞争中保持优势，才能为投资者带来稳健的回报。
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