今天,连落2子的绿城刷屏上海。
刚刚结束的上海第四批次土拍中,绿城以封顶价48.05亿、楼面价13.1万/㎡、溢价率30%竞得徐汇区斜土街道滨江宅地,并打破尘封8年的全国单价地王纪录。
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此前的全国单价地王纪录,是民营房企融信在2016年上海静安中兴地块的10.02万/㎡。这次绿城直接将全国单价地王提高了近30%。
今天土拍共出让5宗地块,起始总价97.7亿,吸引了11家房企参拍,最终全部成交,总揽金109.48亿。绿城、浦开、保利发展、奉贤新城等央国企成功拿地。
上海这次土拍相较此前热度虽有所降低,但是依旧有看点。
5宗地块中,绿城拿下最优质的的徐汇、虹口两块地,溢价率分别达到30%、6.48%;另外3宗全部拖底成交。此次参拍的唯一一家民企,之前打造过网红楼盘宸嘉100·嘉佰道的宸嘉发展,加大布局上海核心地段的欲望非常强。
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不得不说,上海城央板块的宅地真的是行走的硬通货。
刷新纪录的绿城,也成为今天土拍的最大赢家。
01
深耕虹口! 绿城拿下今年首宗宅地 上午的土拍中,虹口江湾地块引人关注。此次共有3家房企报名参拍,保利发展、绿城、象屿。整个土拍过程不算太激烈,3家房企出价速度也很慢。最终在经过24轮出价后,绿城以总价12亿,溢价率6.48%,楼面价48447元/㎡竞得。
江湾地块很袖珍,出让面积1.02万㎡,规划建筑面积2.48万㎡。地块虽然不大,但被分成了3个小地块,未来整体居住品质感或许不太出色。
不过地块位置还算不错,紧邻中环和逸仙高架,北至万安路,距轨道交通3号线江湾镇路站600米。
目前板块内有2个新盘,一个是中建东孚去年底以总价14.6亿、楼面价55372元/㎡、联动价87000元/㎡竞得的中建虹悦里项目。另一个是上海城投2021年拿下的旧改项目虹盛里,在售均价99600/㎡,不过目前去化效果一般。
相比前面2个项目,绿城拿下的地块楼面价比中建东孚低了7000元/㎡,优势非常非常明显。
艳姐注意到,这是今年绿城在上海拿下的第一宗宅地。
绿城上一次在上海公开市场拿地还要追溯到去年8月,在去年第二批次第二轮土拍中,绿城以总价139.2亿接连斩获3宗宅地,分别为闵行梅陇社区地块、嘉定南翔地块和青浦徐泾双联路地块,开发了繁花三子——绿城·沁兰园、绿城·留香园、绿城·春晓园。
绿城外滩兰亭效果图
沁兰园去年底首开以来实现三开三罄,整盘销售超95亿;留香园、春晓园也逐步进入收官阶段;年初的外滩兰亭二期166套房源开盘日光,销售额超54亿。
在繁华三子和外滩兰庭等项目热销加持下,上半年绿城在上海以182亿的销售额排名第2,仅次于中海。这也是绿城近年来在上海取得的最好成绩。
艳姐注意到,此前绿城在虹口已开发了套均总价约6000万起的弘安里风貌别墅项目,目前去化也还不错。
再次落子虹口,看来绿城深得虹口区政府的信任。
艳姐估算了一下,绿城江湾项目总货值20亿左右,地块面积不大,再加上绿城的产品力加持,未来开盘清盘应该不成问题。
唯一的悬念,或许是绿城会将板块的价格拉到什么高度,以及绿城会不会就此在虹口深耕并拿到更多优质项目。
我们拭目以待。
02
全国地王! 绿城幸运摇中徐汇滨江绝版宅地 下午开拍的徐汇区斜土街道xh128D-07地块是5宗地块中热度最高的,共有6家房企或联合体报名。阵容一出,大家就能感觉到城央板块的热度了:
中海,今年在上海的顺昌玖里以197亿开盘销售额刷新全国楼王纪录,徐汇滨江板块的中海领邸·玖序也是首开日光;
绿城也是有很强的豪宅基因,在黄浦外滩的兰庭开盘日光,繁花三子在也有很不错的表现;
保利发展的世博天悦,越秀的苏河·和樾府,宸嘉发展的嘉佰道,都是今年的现象级热盘。
艳姐觉得,这块地不管是交给谁,都有能力被打造成又一个城市封面作品。
这块地起拍总价36.96亿、起始楼面价100804元/m,光起始价就已经超过了前面提到的融信地王项目。
最终,在竞价环节,直接触顶30%最高溢价并开启摇号环节,绿城以总价48.05亿、楼面价13.1万/㎡幸运摇中,霸气入局徐汇滨江。
绿城徐汇滨江项目区位示意
这么高的价格,底子自然非常优质。
从区位上看,中环内,南至龙华中路,西至大木桥路;距离黄浦江约300米;紧邻地铁4、12号线。从板块来看,价值也足够亮眼。地块位于徐汇滨江板块,是上海滨江最烫金的板块之一,徐汇区政府十几年的持续投入下,板块的城市界面、商务和文化氛围已颜值拉满。
另外,地块没有中小套型比例要求、最低套数和保障房,未来可以打造大户型、高总价的瞰江大平层。
值得一提的是,地块曾原定为小米总部地块,在5月中旬从商办属性更改为住宅属性。
或许是估计到会引发“哄抢”,出让部门并没有沿用价高者得的竞价方式,而是采用招挂复合出让,并设置了30%的封底溢价率。
绿城徐汇滨江项目区位示意
此次地块出让面积1.67万㎡,容积率2.2,建筑面积约3.67万㎡。北侧紧邻的就是招商蛇口2022年打造的汇元玺项目,均价13.1万/㎡。去年首开时414套房源收获1089组认购,最终日光。今年初加推48套房源收获246组客户认购,入围分高达112.8分,最终叫到54号清盘。
艳姐觉得,绿城徐汇滨江项目未来售价或许会站上18万/㎡。
此次接连拿下含金量最高的2宗宅地,绿城正在重塑上海地产格局。
03
分化明显! 远郊宅地只能“拖底”成交?相比徐汇、虹口两幅地块溢价成交,远郊的青浦和奉贤地块毫无悬念的拖底成交。
不过让艳姐意外的是,浦东北蔡中环内的一幅宅地竟然也“拖底”成交。
浦东北蔡地块出让面积1.67万㎡,规划建筑面积3.85万㎡,最终被浦开以19.63亿的底价、楼面价51009元/㎡竞得。
地块质量也还不错,距离轨道交通18号线北中路站900米,东侧1公里左右就是张江科学城。东侧300米就是国贸&中国铁建今年3月拿下的国贸中国铁建·西派海上项目,联动价92000元/㎡。
不过整个北蔡楔形绿地都是浦开来做基建的,浦开底价拿地也比较合理。
青浦重固镇地块被保利发展拖底拿下,成交价4.29亿、楼面价15300元/㎡。
地块面积不大,出让面积1.4万㎡,规划建面约2.8万㎡。地块位置还算不错,直线距离约400米就是在建的示范区线赵重公路站,地块东侧一河之隔就是保利发展开发的虹桥和颂项目,均价约47500元/㎡。
另一宗奉贤新城的宅地,也是此次土拍中面积最大的一块。被奉贤新城公司以底价25.5亿、楼面价20000元/㎡竞得。
地块距离5号线奉贤新城站1.1公里,东侧1公里是今年4月龙湖溢价9.55%斩获的1宗商住地,房地联动价43800元/㎡。未来去化还是有不小的挑战的。
结语:
全国地王!绿城连中2子!
看完此次土拍,不得不说,上海还是能带给大家惊喜。
市场重塑下,房企间的竞争也会更加激烈。对还留在土拍牌桌上的房企来说,只有聚焦产品力、财务力、运营力、营销力、服务力、交付力,并成为真正没有短板的六边形战士,才能成为最后的赢家。
也期待后续能够有更多意料之外的剧情,给到我们新鲜。
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