来源| 地产密探
刚刚，上海一天收金上百亿！当前，已似乎没有比“土拍盛宴”更能激发人们对未来市场的信心。
具体看，今日（8月7日），上海迎来2024年第四批次集中土拍，共出让5宗地且全部成交，总金额约109.5亿元，比总起拍价溢价近12亿元。
其中，最具看点的莫过于徐汇滨江的斜土街道地块，也就是“原小米总部地块”，起始楼面价10.1万元/㎡，吊足了地产与金融投资圈的大胃口。
来源：地产密探图库
2021年10月，小米公司曾以底价15.5亿元获得上海徐汇滨江上述用地，而今年5月23日，徐汇区相关部门发布了《徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元控制性详细规划xh128D街坊局部调整》公众参与草案。
“xh128D街坊”地处徐汇区斜土街道南边，涉及“xh128D-07”地块从商办办混合用地调成了三类住宅组团用地，占地面积不变。
如今，“原小米总部地块”用地性质一变，时隔近3年后，价值暴增。
据地产密探从上海业内了解到，该地块因为口岸好，居然吸引了7家实力房企参拍，包括保利、华润、中海联合体、招商联合体、绿城、象屿越秀联合体等。
开拍只进行到半小时，就达到30%溢价率“触顶”，只好摇号角逐胜负。最终，绿城杀到最后，以约13.1万元/m成交楼面价竞得，刷新“全国单价地王”记录，总耗资48.05亿元。
当日，绿城居然“梅开二度”。除了抢下“原小米总部地块”外，还击败了保利和象屿，以12亿元总价、成交楼面价4.84万元/㎡竞得虹口区江湾镇一住宅地块，溢价率6.48%。
绿城，如今为何拿地这么凶猛？
绿城核心高管这两年持续拿着千万年薪，比如2023年，绿城中国“一把手”张亚东薪酬1217.1万元（2022年：1234.5万元），执行董事、行政总裁郭佳峰薪酬1074.4万元（2022年：1076.3万元）。
这两年，很多典型房企一二把手自愿大幅降薪，而绿城相关高管仍拿着千万年薪，应有所作为或大作为，楼市深调背景下似乎对追求规模仍颇为青睐。
据克而瑞监测统计，看今年前7个月新增土储货值，绿城以496亿元位列第五，前四分别是华润、建发、越秀和保利，而再看同期拿地金额，绿城总耗资258亿元，位列第四位，而第一是建发，331.7亿元，第二是越秀，301.4亿元，第三是保利，263.3亿元。
今年前7个月，绿城中国累计实现合同销售额964亿元，其中权益金额679亿元，权益销售比率70.4%，相对一般。
跟去年同期合同销售额约1079亿元，权益金额约686亿元，绿城中国今年前7个月全口径销售额及权益销售额分别减少了115亿元、13亿元。
绿城销售额持续下滑，但还能持续迅猛拿地，部分溢价率并不算低，且拿地耗资及土储货值排名也格外瞩目，到底是什么在支持其逆市加速规模扩张？
截至一季度末，作为绿城中国境内开发主体的绿城房地产集团手上存货余额已增至3186.4亿元；货币资金余额667.5亿元，其中涉及现金及现金等价物632亿元，比上年底减少34亿元。
该期末，绿城房地产集团短期借款1.83亿元，一年内到期非流动负债305.4亿元，比上年底增加了31亿元，一年内应付的应付账款424.87亿元且主要是工程款等供应商类欠款。同期末，绿城房地产集团长期借款848.1亿元，应付债券132.2亿元，合计980.3亿元。
今年一季度，绿城房地产集团经营净现金流-22.2亿元，较上年同期169亿元大幅下降，而融资净现金流83亿元，较上年同期-25.8亿元增加了上百亿元。换句话说，绿城现金流构成仍依赖于央企中交背景下的融资扩张。
有兴趣的读者，可参考悦读《绿城忙“借新还旧”，10亿中票补血，拿地仍很猛》一文。实际上，绿城在楼市深调这3年来拿地一直都很猛。
从绿城中国近几年财报看，2023年营收规模已增长到1314亿元，较4年前的2019年已翻倍了，但净利只有约66.8亿元，同比下滑减少约25%，也并不如2021年。去年，绿城物业销售毛利率已下滑到11.3%，净利率已持续跌到5.08%，创下近3年来的新低。
深究具体原因，有兴趣的读者可以参考悦读《绿城逆市“加杠杆”后遗症》一文。
2021年，绿城新增拿地平均楼面价9080元/㎡，该年末总土储平均楼面价7182元/㎡；
2022年新增拿地平均楼面价飙到14620元/㎡，该年末总土储平均楼面价涨到7582元/㎡；
2023年新增拿地平均楼面价14231元/㎡，该年末总土储平均楼面价涨到7982元/㎡。
今年上半年至今，土拍市场较此前两年有所升温，各地热点或核心城市土拍市场不仅频现绿城身影，也屡有斩获，外界预期其年内拿地成本应会不断走高。
对于绿城而言，对其有利一面就是各地取消了高端楼盘限价，对其产品定价及销售有较大的腾挪空间。去年，绿城自投项目销售均价28334元/㎡，2022年均价26823元/㎡，2021年均价28416元/㎡。
今年前7个月，绿城自投项目销售均价达到30125元/㎡，比之前有所提升，但在楼市未筑底之前，除了部分高端楼盘走俏外，多数改善楼盘仍在“红海”贴身肉搏。
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