来源| 地产密探
刚刚,上海一天收金上百亿!当前,已似乎没有比“土拍盛宴”更能激发人们对未来市场的信心。
具体看,今日(8月7日),上海迎来2024年第四批次集中土拍,共出让5宗地且全部成交,总金额约109.5亿元,比总起拍价溢价近12亿元。
其中,最具看点的莫过于徐汇滨江的斜土街道地块,也就是“原小米总部地块”,起始楼面价10.1万元/㎡,吊足了地产与金融投资圈的大胃口。
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来源:地产密探图库
2021年10月,小米公司曾以底价15.5亿元获得上海徐汇滨江上述用地,而今年5月23日,徐汇区相关部门发布了《徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元控制性详细规划xh128D街坊局部调整》公众参与草案。
“xh128D街坊”地处徐汇区斜土街道南边,涉及“xh128D-07”地块从商办办混合用地调成了三类住宅组团用地,占地面积不变。
如今,“原小米总部地块”用地性质一变,时隔近3年后,价值暴增。
据地产密探从上海业内了解到,该地块因为口岸好,居然吸引了7家实力房企参拍,包括保利、华润、中海联合体、招商联合体、绿城、象屿越秀联合体等。
开拍只进行到半小时,就达到30%溢价率“触顶”,只好摇号角逐胜负。最终,绿城杀到最后,以约13.1万元/m成交楼面价竞得,刷新“全国单价地王”记录,总耗资48.05亿元。
当日,绿城居然“梅开二度”。除了抢下“原小米总部地块”外,还击败了保利和象屿,以12亿元总价、成交楼面价4.84万元/㎡竞得虹口区江湾镇一住宅地块,溢价率6.48%。
绿城,如今为何拿地这么凶猛?
绿城核心高管这两年持续拿着千万年薪,比如2023年,绿城中国“一把手”张亚东薪酬1217.1万元(2022年:1234.5万元),执行董事、行政总裁郭佳峰薪酬1074.4万元(2022年:1076.3万元)。
这两年,很多典型房企一二把手自愿大幅降薪,而绿城相关高管仍拿着千万年薪,应有所作为或大作为,楼市深调背景下似乎对追求规模仍颇为青睐。
据克而瑞监测统计,看今年前7个月新增土储货值,绿城以496亿元位列第五,前四分别是华润、建发、越秀和保利,而再看同期拿地金额,绿城总耗资258亿元,位列第四位,而第一是建发,331.7亿元,第二是越秀,301.4亿元,第三是保利,263.3亿元。
今年前7个月,绿城中国累计实现合同销售额964亿元,其中权益金额679亿元,权益销售比率70.4%,相对一般。
跟去年同期合同销售额约1079亿元,权益金额约686亿元,绿城中国今年前7个月全口径销售额及权益销售额分别减少了115亿元、13亿元。
绿城销售额持续下滑,但还能持续迅猛拿地,部分溢价率并不算低,且拿地耗资及土储货值排名也格外瞩目,到底是什么在支持其逆市加速规模扩张?
截至一季度末,作为绿城中国境内开发主体的绿城房地产集团手上存货余额已增至3186.4亿元;货币资金余额667.5亿元,其中涉及现金及现金等价物632亿元,比上年底减少34亿元。
该期末,绿城房地产集团短期借款1.83亿元,一年内到期非流动负债305.4亿元,比上年底增加了31亿元,一年内应付的应付账款424.87亿元且主要是工程款等供应商类欠款。同期末,绿城房地产集团长期借款848.1亿元,应付债券132.2亿元,合计980.3亿元。
今年一季度,绿城房地产集团经营净现金流-22.2亿元,较上年同期169亿元大幅下降,而融资净现金流83亿元,较上年同期-25.8亿元增加了上百亿元。换句话说,绿城现金流构成仍依赖于央企中交背景下的融资扩张。
有兴趣的读者,可参考悦读《绿城忙“借新还旧”,10亿中票补血,拿地仍很猛》一文。实际上,绿城在楼市深调这3年来拿地一直都很猛。
从绿城中国近几年财报看,2023年营收规模已增长到1314亿元,较4年前的2019年已翻倍了,但净利只有约66.8亿元,同比下滑减少约25%,也并不如2021年。去年,绿城物业销售毛利率已下滑到11.3%,净利率已持续跌到5.08%,创下近3年来的新低。
深究具体原因,有兴趣的读者可以参考悦读《绿城逆市“加杠杆”后遗症》一文。
2021年,绿城新增拿地平均楼面价9080元/㎡,该年末总土储平均楼面价7182元/㎡;
2022年新增拿地平均楼面价飙到14620元/㎡,该年末总土储平均楼面价涨到7582元/㎡;
2023年新增拿地平均楼面价14231元/㎡,该年末总土储平均楼面价涨到7982元/㎡。
今年上半年至今,土拍市场较此前两年有所升温,各地热点或核心城市土拍市场不仅频现绿城身影,也屡有斩获,外界预期其年内拿地成本应会不断走高。
对于绿城而言,对其有利一面就是各地取消了高端楼盘限价,对其产品定价及销售有较大的腾挪空间。去年,绿城自投项目销售均价28334元/㎡,2022年均价26823元/㎡,2021年均价28416元/㎡。
今年前7个月,绿城自投项目销售均价达到30125元/㎡,比之前有所提升,但在楼市未筑底之前,除了部分高端楼盘走俏外,多数改善楼盘仍在“红海”贴身肉搏。
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