华夏幸福未来之路探索先替各位债主来一句灵魂之问：华夏幸福欠的钱，什么时候还？再问

$华夏幸福(SH600340)$  华夏幸福未来之路探索

先替各位债主来一句灵魂之问：华夏幸福欠的钱，什么时候还？再问：华夏幸福一共欠了多少钱？手里有多少钱？问：华夏幸福老板王文学有多少钱？

答案不知！目前能看到的是，7月10日，华夏幸福的股价盘中首次跌破1元/股，面值退市风险临近。因此，王文学火速启动第二轮增持。此前，他已经完成首轮超过1004万元规模的增持。

7月10日，华夏幸福公告，董事长、实际控制人王文学拟自2024年7月11日起6个月内，通过上海证券交易所交易系统以集中竞价的方式增持公司股份，本次增合计增持金额1000万-1200万元。

本次增持计划前，王文学直接持有超994万股华夏幸福股份，占比0.254%；通过华夏幸福基业控股股份公司间接持有52009万股，占比13.29%；通过鼎基资本管理有限公司间接持有2667万股，占比0.68%；通过北京东方银联投资管理有限公司间接持有1966万股，占比0.50%。

就在几天前，王文学刚刚首轮增持公司股份。7月3日，华夏幸福公告，王文学计划自7月3日起6个月内，通过上海证券交易所交易系统以集中竞价的方式增持公司股份，合计增持金额不低于1000万元，不超过1100万元。

这轮增持很快落地。10日晚间，华夏幸福就发布了王文学增持公司股份计划实施完毕暨增持结果的公告。这轮增持对于王文学来说实现了“零的突破”。实施本次增持计划前，王文学并未直接持有华夏幸福公司股份。

与王文学并肩增持的，还有一众高管。10日晚间，华夏幸福也发布了部分董事和高级管理人员增持公司股份计划实施完毕暨增持结果的公告，本次增持计划也实施完毕。

不过，从现状来看，王文学携众高管的增持没有阻止住华夏幸福股价的震荡下挫。接下来，走势如何尚未可知。

图片华夏幸福仍有246.2亿债务

出现面值退市风险的时间节点非常尴尬，就在这一天（7月10日）华夏幸福发布了关于公司债务重组进展的公告。

截至2024年6月30日，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约1899.19亿元。华夏幸福以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿金融及经营债务合计金额约为169.23亿元。

其中，华夏幸福以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为110.83亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为28.40%；公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为58.40亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.69%，获得“幸福优选平台”股权比例约为10.98%。

华夏幸福表示，于2023年7月，在符合《债务重组计划》总体原则的情况下，华夏幸福及下属子公司九通基业投资有限公司发行的公司债券召集债券持有人会议，相关债券持有人审议并表决通过《关于调整债券本息兑付安排及利率的议案》等议案。根据相关议案安排，目前，华夏幸福境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENTLTD.在中国境外发行的美元债券（涉及面值总额为49.6亿美元）协议安排重组已完成重组交割。

2023年11月21日，华夏幸福发布公告称，公司完成信托计划设立，该信托规模为255.85亿元。2024年3月7日，华夏幸福发布公告称，公司拟以上述信托计划受益权份额抵偿“兑抵接”类金融债权人合计不超过240.01亿元金融债务，相关方案已于2024年3月29日经华夏幸福2024年第二次临时股东大会审议通过。

华夏幸福方面表示，截至2024年6月29日，根据《债务重组协议》已实施完毕信托抵债交易的金额为110.21亿元，相关信托受益权份额在建信信托的受益人变更登记仍在进行中。

截至2024年6月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计为246.20亿元。自2024年6月1日至2024年6月30日，华夏幸福及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等形式的债务金额为2.72亿元。

在2024年6月15日至6月30日期间，华夏幸福新增诉讼、仲裁案件涉案金额合计为3.82亿元，约占公司最近一期经审计归属于上市公司股东净资产71.60亿元的5.34%，主要案由包括建设工程施工合同纠纷、金融借款合同纠纷、装饰装修合同纠纷等。

与此同时，华夏幸福还发布了2024年半年度业绩预告。于2024年上半年，华夏幸福预计将实现归属于上市公司股东的净利润为-50亿元到-45亿元；预计归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-64亿元到-59亿元。

对于本期业绩预亏，华夏幸福认为，主要是受公司房地产项目结转节奏等因素影响，公司上半年房地产结转项目较少，公司结转收入下降，从而导致了净利润下降。

图片河北前首富的成与败

作为曾经环京地产行业的王者、河北省前首富，华夏幸福和王文学都有过非常辉煌的过往，并且缔造了那句著名的口号——一个北京城、四个孔雀城。

回顾华夏幸福创始人、前河北首富王文学的事业，始终与“产业新城”紧密相关。在涉足商品房之前，王文学先后开展过餐饮与装修生意，彼时即在与当地政府打交道的过程中，留下了良好的印象。

1998年，房改启动，廊坊市委党校宿舍楼项目是王文学实践“勾地”模式最早的雏形，他主动从政府手中接过了没有预算的项目，结算方式以多余土地建设商品房出售代替。

在这片紧邻“华夏里”小街的地块上，王文学的第一个房地产项目命名为“华夏花园”，他也同时成立了华夏幸福的前身——华夏房地产开发公司，从此跨进房地产行业。

此后，华夏幸福一路在环京加速布局，加上后来外拓，产业新城开始从环京走向全国。华夏幸福在2020财年业绩会上曾有披露，当时已启动79座产业新城，其中72座已有产业项目签约落地，66座已整体实现回款，22座已进入成熟期。

2016年，华夏幸福以黑马之姿杀入千亿阵营，当年销售额达到1203.25亿元，同比增长66%。接下来的两年，销售额继续攀升，分别在2017年和2018年实现了1522.12亿元、1634.77亿元的销售额。

2018年，华夏幸福的销售额增速降至7.45%，第一次走到资金危机的边缘。其主要原因在于环京楼市限购，符合限购资格的客户数量急剧下降，华夏幸福的住宅业务随之受到影响，无法为长周期的产业新城及时输血。

2021年，王文学在内部讲话中反思，2016年以前，公司的投资布局集中于环京区域，市场销售及回款占比达90%以上。由于对形势误判，后期继续加大环京产业新城的投入和配套住宅投资，但环京住宅市场量价齐跌，规模腰斩。

2017年环京楼市形势发生重大变化后，华夏幸福迅速调整布局，加大了对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外部区域投资力度，但调动效果不够显著，环京仍占50%左右，而外部主要区产区尚处于前期资金投入阶段，对公司业绩贡献有限。

激进扩张也是另一重原因。2016年底，华夏幸福曾在大规模收并购方面狂飙突进，但是项目质量不高，过于集中在环京区域，给资产盘活带来较大困难。

王文学提到，2014到2017年，公司提出了“三年百园、三年百城、三年百镇”等计划，超出公司自身能力，拓展区域过多过散，质量参差不齐，有限资源难以满足众多产业新城的开发建设需求。

为了解决问题，华夏幸福曾有过战略上的积极尝试。彼时，中国平安的入股资金为华夏幸福解了燃眉之急，并带来了商业地产团队，华夏幸福的战略方向转为产业新城与商业地产并行。

此后，华夏幸福在商业地产领域大举攻城略地，2019年9月10日，斥资116.25亿元拿下武汉武昌区商业综合体项目，2020年4-6月，其南方总部连续获取南京金陵华夏中心项目、招商银行全球总部大厦代建服务、武汉中北路项目、哈尔滨深哈金融科技城项目、广州白鹅潭项目等。

然而，“口罩”原因进一步干扰了客观环境。2020年，环京楼市进一步陷入冰封，收入锐减。华夏幸福2020年年报显示，报告期内实现销售额940.66亿元，同比下降34.30%。

商业地产的羽翼尚未丰满，产业新城与住宅业务无力抵抗资金缺口，没有更多的时间留给华夏幸福转圜，走到了所有人都不愿意看到的局面。

图片“不躺平”的自救之旅

面临地产被冰封，华夏幸福并没有躺平，并采取了一系列措施进行自救。

2020年8月初，华夏幸福通过严控支出压降费用、处置盘活51个项目、住宅降价促销、新增融资等方式筹集了超百亿元，将资金缺口推迟到了2021年1月。

在确认仅凭自身和股东力量难以化解风险后，华夏幸福正式向河北省政府、廊坊市政府报告风险情况，得到高度关注和大力支持，河北省与廊坊市分别快速成立风险化解协商委员会和工作专班。

之后，华夏幸福快速成立债委会，保证化债环境有序。2021年2月1日，在河北省、廊坊市和监管部门的指导、支持下，华夏幸福成立了金融机构债权人委员会，开始制订《债务重组计划》。

2021年2月初至9月底，经过多个版本更迭、反复分析论证和上百次不断修改完善，华夏幸福推出了《债务重组计划》，拟通过“卖、带、展、兑、抵、接”等方式妥善安排清偿2192亿元金融债务。

具体来看，包括卖出资产回笼资金约750亿元；出售资产带走金融债务约500亿元；优先类金融债务展期或清偿约352亿元；现金兑付约570亿元金融债务，即出售资产回笼资金中约570亿元用于兑付金融债务；“抵”即以持有型物业等约220亿元资产设立信托，以信托受益权份额抵偿约220亿元金融债务；“接”即剩余约550亿元金融债务由华夏幸福承接，逐步清偿。

2022年9月，华夏幸福又推出了债务重组补充方案，以物业服务、园区运营、招商引资和不动产代建等业务为基础，注资搭建“幸福精选”和“幸福优选”平台。通过两个平台股权新增偿债资源400.39亿元，给予债权人更多偿债资源和选择权。截至2023年10月31日，已实现以股抵债金额127亿元。

在所有企业的债务处置方式中，资产交易无疑是重头戏。据悉，华夏幸福一是与华润签约出售南方总部资产，二是出售丰台项目部分地块回款，三是出售越南项目部分资产回款，四是环京区域的永清、广阳产业新城资产交易签约，而且目前正在推动其他资产交易。

出险之后，华夏幸福仍在保持招商引资的落地，并全面转型产业新城服务商，开展企业选址、招商引资、园区运营、不动产代建等轻资产服务。

另外，华夏幸福也获得了金融机构的大力支持。2023年7月，浙商资产与华夏幸福在北京战略签约，双方就各自存量业务、“AMC+保交楼”业务开展战略合作，内容包括但不限于共同设立特殊资产基金、联合建立共同品牌、盘活问题楼盘以及为政府和社会提供“保交楼”的系统解决方案等。

经过一系列自救措施，华夏幸福的化债之路取得了一些成效。截至2023年底，华夏幸福在全国范围内实现交付项目115个，交付套数11.51万套，交付面积1401万平方米，整体交付完成率超过80%。

华夏幸福于今年2月26日发布了一则信息，2024年开年以来，华夏幸福产业发展业务实现多个项目签约，签约总投资近40亿元。此外，华夏幸福在全国共计36个房地产项目申报融资“白名单”，涉及套数5.4万套，拟申请融资金额约87亿元。

7月10日，华夏幸福表示，2024年上半年，幸福基业物业市场拓展收获颇丰，新增签约项目46个，签约额同比提升35.7%，其中城市服务签约占比77%，多项增值业务也实现了快速增长。作为华夏幸福旗下核心业务，幸福基业物业目前城市服务业务累计覆盖15个省，社区物业接管户数达45.37万户。