深圳的公寓能抄底吗

我在2017年说龙华龙光玖钻不能买被前公司开除，当时所有中介都在推荐买龙华的龙光玖钻，卖掉一套最小的户型中介可以拿到10万+的佣金，当时龙光玖钻在全深圳中介的推荐下得到了深圳购房者的认可，龙光玖钻成为当年深圳的销冠，一年左右卖掉6000多套房子。在当时的氛围下开发商赚钱了，中介赚了高额佣金，购房者坚定的认为在当时买到了最有性价比的房子，只留下我一个人损失自己可能赚到的高额佣金，还被一心想解救的购房者嘲笑，还丢掉了工作。

以上不是虚构，我为说的每一个字负责。

很多事情只能在购房者损失惨重后，才会回头想当年谁才是有能力有良心的，谁才是有能力没良心的，谁才是各种迎合你只为赚钱的。

今天讲7年前的事情，主要是又有很多购房者咨询公寓和商办等等现在能不能买？

公寓和商办在遇到市场好的时候也可以赚钱，那是建立在市场特别好的时候买再低点卖在高点，这难度很大，一般人做不到，也不建议去做，有这个能力去A股更合适。

在深圳房价大跌后，现在公寓，商办和小产权等等房产确实非常便宜，比如龙光玖钻7年前卖6万多/㎡，现在二手房成交价才3万多/㎡，周围的住宅还卖约7万/㎡。很多人看着便宜，手痒想抄底搞一套，反正也没什么压力。

现在是不是公寓等等房产的低点不知道，可以确定的是深圳的住宅价格起不来，公寓，商办和小产权等等房产是不可能起来的，深圳的住宅是其它各类房产的锚，只有住宅涨了，才会带动其它各类房产上涨，其它房产是跟在住宅后面的。

如果你认为现在是深圳公寓，商办和小产权等等房产的低点，想抄底，不如去抄底住宅，如果接下来深圳楼市上涨，一定是住宅先涨再带动其它各类房产上涨，一定是住宅涨的多，其它各类房产涨的少，未来住宅流通性更好，现在抄底住宅的成本更低。

还有另外一种观点，公寓，商办和小产权等等的租金回报率现在不错，部分已经比银行的理财收益更高，能不能把银行理财的钱拿出来买公寓。

有这样想法的购房者，首先建议去了解真实的租金回报率，真实租金回报率从两方面看：首先看租金，龙光玖钻开盘的时候中介对外宣传小户型可以租8000-9000元/月，实际租金没有这么高。另外要考虑空租期，看楼盘和周围的空租率高不高，综合考虑空租期和找租客的成本，平均下来一年能收足几个月租金，综合计算租金回报率。

最后还有一点最关键，租金也是动态的，房价可以跌，租金也可以跌，实际上最近几年深圳租金一直在跌，找租客的周期也变长了。现在买的时候租金回报率很高，如果接下来租金不能回升或企稳，租金继续下行租金回报率就会降低，这是很多买公寓的购房者没有考虑进去的。

不管是房价还是租金回报率，这一切的一切都要经济发展的更好做支撑，经济发展的更好，所有的东西都是正向的，各行各业短期的泡沫也可以通过长期的发展来解决，最后是你好我好大家好，否则就是你难我难大家难。

大环境很难改变和预测，购房者能做的只有在做决定的时候做最优选择，而不是被当下的氛围和环境所迷惑，就比如2017年的时候那么多购房者认为龙光玖钻是最正确的选择，现在看是最错误的选择。

$龙头家电ETF(SZ159730)$$上证指数(SH000001)$$创业板指(SZ399006)$#制度改革在推进，商业航天或“起飞”#

来源：房圳探

免责声明：转载内容仅供读者参考，版权归原作者所有，内容为作者个人观点，不代表其任职机构立场及任何产品的投资策略。本文只提供参考并不构成任何投资及应用建议。如您认为本文对您的知识产权造成了侵害，请立即告知，我们将在第一时间处理。