作者 | 利晋
时隔8年时间,全国楼面单价地王的记录终于被刷新了,又是发生在上海。
8月7日下午,上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块(下称“徐汇滨江地块”)竞价出让,最终绿城中国(03900.HK)以48.048亿元摇中了这宗地块,成交楼面价为131,045元/㎡,溢价率约30%。
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2016年,融信中国(03301.HK)以总价110.1亿元、楼面价10.02万元/㎡拿下了上海静安区中兴社区地块,溢价率达139%。该地块登顶了全国楼面单价地王,这一纪录也一直保持至今。
实际上,在8月7日上海2024年第四轮土拍中,一共集中出让5宗住宅用地。虽然成功完成出让,总成交价约109亿元,但呈现出“冷热分明”的特点,开发商集中争抢豪宅类项目,质地一般的地块由国央企拿下。
其中,绿城以12亿元、溢价率6.48%拿下虹口区地块;保利地产(600048.SH)以底价4.28亿元拿下青浦区地块;剩余2宗地块,由上海奉贤区、浦东新区地方国企以底价拿下。
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对此,上海中原地产市场分析师卢文曦分析到,开发商还是相当保守,拿地房企以国、央企为主,绿城背后的大股东是中交地产(000736.SZ)。企业还是要面对保交付、销售等重要任务,拿地的重要性往后靠。从几块地的表现可以看出,分化依旧严重,只有重点地块可以获得重点投入。
而绿城是幸运的,积极补仓就成功斩获两宗优质地块。这也让即将面临库存危机的上海市场迅速完成加仓。
01
小米退地成就徐汇滨江新“地王”
上海徐汇滨江地块,是一宗充满故事的地块。
2021年10月,谧空间(上海)信息科技有限公司以15.5亿元拿下徐汇滨江地块。天眼查显示,该公司成立于2021年5月,由小米(PINK:XIACY,01810.HK)香港公司MI Space SH Limited全资持有,法定代表人正是小米集团副总裁张剑慧。
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图片来源于天眼查官网
而早在2018年,小米就规划这宗地块作为上海总部用地,业务部门包括手机研发、金融、互联网等。
但徐汇滨江地块突然出现在上海市规划和自然资源局2024年3月的《关于同意徐汇区1幅地块先行列入2024年度土地储备计划的批复》文件中,引发了“小米退地”风波。对此,小米回应媒体称,“市政规划用地发生改变,政府有需求收储”。
地块被收回时,用地性质还未发生改变,依然是以引进金融总部企业、创新型科技企业总部及研发中心为目标的商业办公用地。
直到今年5月中旬,徐汇滨江地块变更为了住宅用地。顿时,市场躁动了起来,因为这宗地块被认为是“徐汇滨江最好的宅地”,且是“三不限”地块,即没有中小套型比例、没有最低套数,也没有租赁保障房。
更加重要的是,徐汇滨江地块南边就是全国总价“地王”项目。2020年2月,香港置地联合体以总价310.5亿元拿下徐汇滨江西岸金融港地块,计划建成“第二香港中环”,包括高端商业、酒店、会展文旅等配套服务。
徐汇滨江地块“回炉”直接锁定了单价地王,起拍价36.96亿元,楼面价约10.08万元/㎡。
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地块吸引了华润置地(01109.HK)、保利、中海(00688.HK)联合体、宸嘉、越秀(00123.HK)地产联合体、招商(001979.SZ)联合体、绿城等房企参与竞价。
8月7日14点30分,徐汇滨江地块开始竞价出让。在工作人员宣读完竞拍规则之后,各家房企缓慢举牌,经72轮竞价后进入了摇号环节。但仅有招商联合体、宸嘉、绿城、中海联合体4个主体确认参与摇号。
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最终,绿城幸运摇中徐汇滨江地块,成交楼面单价13.1万元/㎡,刷新了沉寂长达8年之久的楼面单价纪录。
02
豪宅成交创10年新高,绿城迅速加仓
8月7日上午,绿城还斥资12亿元,拿下上海虹口区江湾镇街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地块,溢价率6.48%。一天之内,总投资金额超过了60亿元。
绿城敢于积极拿地,一方面,两宗位于上海市区的地块十分优质,计划建成高端楼盘,正中绿城土地投资喜好;另一方面,公司本身在上海项目存货已经告急,需要快速加仓。
“绿城运气非常好,两块好地都拿下了。现在豪宅项目利润高,也不愁卖。绿城在上海项目不多,相当积极在抢地。两幅地块也符合绿城走高端路线的品性。未来在上海的营收会有较大表现和期待。”卢文曦向源媒汇分析。
土地市场现状,亦是销售市场真实情况——豪宅成交火热,普通商品房低迷。
今年上半年,上海豪宅市场频频传出一份份红色喜庆的海报,比如3月中海顺昌玖里销售额196.5亿元,4月滨江凯旋门当天售罄、外滩壹号院二期日光等。
根据CRIC监测数据,2024年以来累计17个高端盘(单价超10万元/㎡)入市,其中14盘开盘首日去化率超7成。同时,总价2500万元以上豪宅新房成交超过2025套,成交量创下了近10年来的最高。
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反观普通商品房市场,却缩量十分严重。
上海中原研究院报告显示,2024年上半年共计开盘138次,117个项目,整体开盘当日去化率持续走低,去化率仅为47%。从区域分布来看,新房市场分化加剧,远郊区域新房开盘表现惨淡,甚至多个项目因认筹人数不足,采用不摇号方式开盘。
市场消费力在哪里?开发商就往哪个方向抢地。8月7日土拍情况就是很好的证明。
这场土拍中,绿城是最积极的一个,根本原因也是尝到了甜头,迅速加仓。
2023年8月,绿城斥资139.2亿元,一举拿下闵行区梅陇社区地块、嘉定区南翔地块和青浦区徐泾双联路地块。这三宗都是热门地块,参与竞价主体都超过了15家。
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热门地块往往是不愁卖的。拿地后,绿城缩短了开工、首开周期,平均提速至2.2、4.7个月。其中,上海首开整体周期由以往的9.6个月提速到4.3个月,也就是2023年8月拿的项目在今年上半年在销售上有所体现。
克而瑞数据显示,2024年上半年,绿城上海市场实现全口径销售额约144亿元,排在第二名;而上一年同期销售为94.5亿元,位居第17名。
上海市场的表现,让绿城在待复苏的市场中,没有出现销售额大跌。7月,绿城累计实现销售额1475亿元,同比下跌3.22%,销售均价则下跌2.1%至2.09万元/㎡。
这种情况下,绿城没有理由不积极抢地。
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