作者 | 利晋
时隔8年时间，全国楼面单价地王的记录终于被刷新了，又是发生在上海。
8月7日下午，上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块（下称“徐汇滨江地块”）竞价出让，最终绿城中国（03900.HK）以48.048亿元摇中了这宗地块，成交楼面价为131,045元/㎡，溢价率约30%。
2016年，融信中国(03301.HK)以总价110.1亿元、楼面价10.02万元/㎡拿下了上海静安区中兴社区地块，溢价率达139%。该地块登顶了全国楼面单价地王，这一纪录也一直保持至今。
实际上，在8月7日上海2024年第四轮土拍中，一共集中出让5宗住宅用地。虽然成功完成出让，总成交价约109亿元，但呈现出“冷热分明”的特点，开发商集中争抢豪宅类项目，质地一般的地块由国央企拿下。
其中，绿城以12亿元、溢价率6.48%拿下虹口区地块；保利地产（600048.SH）以底价4.28亿元拿下青浦区地块；剩余2宗地块，由上海奉贤区、浦东新区地方国企以底价拿下。
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦分析到，开发商还是相当保守，拿地房企以国、央企为主，绿城背后的大股东是中交地产（000736.SZ）。企业还是要面对保交付、销售等重要任务，拿地的重要性往后靠。从几块地的表现可以看出，分化依旧严重，只有重点地块可以获得重点投入。
而绿城是幸运的，积极补仓就成功斩获两宗优质地块。这也让即将面临库存危机的上海市场迅速完成加仓。
01
小米退地成就徐汇滨江新“地王”
上海徐汇滨江地块，是一宗充满故事的地块。
2021年10月，谧空间（上海）信息科技有限公司以15.5亿元拿下徐汇滨江地块。天眼查显示，该公司成立于2021年5月，由小米(PINK:XIACY，01810.HK)香港公司MI Space SH Limited全资持有，法定代表人正是小米集团副总裁张剑慧。
图片来源于天眼查官网
而早在2018年，小米就规划这宗地块作为上海总部用地，业务部门包括手机研发、金融、互联网等。
但徐汇滨江地块突然出现在上海市规划和自然资源局2024年3月的《关于同意徐汇区1幅地块先行列入2024年度土地储备计划的批复》文件中，引发了“小米退地”风波。对此，小米回应媒体称，“市政规划用地发生改变，政府有需求收储”。
地块被收回时，用地性质还未发生改变，依然是以引进金融总部企业、创新型科技企业总部及研发中心为目标的商业办公用地。
直到今年5月中旬，徐汇滨江地块变更为了住宅用地。顿时，市场躁动了起来，因为这宗地块被认为是“徐汇滨江最好的宅地”，且是“三不限”地块，即没有中小套型比例、没有最低套数，也没有租赁保障房。
更加重要的是，徐汇滨江地块南边就是全国总价“地王”项目。2020年2月，香港置地联合体以总价310.5亿元拿下徐汇滨江西岸金融港地块，计划建成“第二香港中环”，包括高端商业、酒店、会展文旅等配套服务。
徐汇滨江地块“回炉”直接锁定了单价地王，起拍价36.96亿元，楼面价约10.08万元/㎡。
地块吸引了华润置地(01109.HK)、保利、中海(00688.HK)联合体、宸嘉、越秀(00123.HK)地产联合体、招商(001979.SZ)联合体、绿城等房企参与竞价。
8月7日14点30分，徐汇滨江地块开始竞价出让。在工作人员宣读完竞拍规则之后，各家房企缓慢举牌，经72轮竞价后进入了摇号环节。但仅有招商联合体、宸嘉、绿城、中海联合体4个主体确认参与摇号。
最终，绿城幸运摇中徐汇滨江地块，成交楼面单价13.1万元/㎡，刷新了沉寂长达8年之久的楼面单价纪录。
02
豪宅成交创10年新高，绿城迅速加仓
8月7日上午，绿城还斥资12亿元，拿下上海虹口区江湾镇街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地块，溢价率6.48%。一天之内，总投资金额超过了60亿元。
绿城敢于积极拿地，一方面，两宗位于上海市区的地块十分优质，计划建成高端楼盘，正中绿城土地投资喜好；另一方面，公司本身在上海项目存货已经告急，需要快速加仓。
“绿城运气非常好，两块好地都拿下了。现在豪宅项目利润高，也不愁卖。绿城在上海项目不多，相当积极在抢地。两幅地块也符合绿城走高端路线的品性。未来在上海的营收会有较大表现和期待。”卢文曦向源媒汇分析。
土地市场现状，亦是销售市场真实情况——豪宅成交火热，普通商品房低迷。
今年上半年，上海豪宅市场频频传出一份份红色喜庆的海报，比如3月中海顺昌玖里销售额196.5亿元，4月滨江凯旋门当天售罄、外滩壹号院二期日光等。
根据CRIC监测数据，2024年以来累计17个高端盘（单价超10万元/㎡）入市，其中14盘开盘首日去化率超7成。同时，总价2500万元以上豪宅新房成交超过2025套，成交量创下了近10年来的最高。
反观普通商品房市场，却缩量十分严重。
上海中原研究院报告显示，2024年上半年共计开盘138次，117个项目，整体开盘当日去化率持续走低，去化率仅为47%。从区域分布来看，新房市场分化加剧，远郊区域新房开盘表现惨淡，甚至多个项目因认筹人数不足，采用不摇号方式开盘。
市场消费力在哪里？开发商就往哪个方向抢地。8月7日土拍情况就是很好的证明。
这场土拍中，绿城是最积极的一个，根本原因也是尝到了甜头，迅速加仓。
2023年8月，绿城斥资139.2亿元，一举拿下闵行区梅陇社区地块、嘉定区南翔地块和青浦区徐泾双联路地块。这三宗都是热门地块，参与竞价主体都超过了15家。
热门地块往往是不愁卖的。拿地后，绿城缩短了开工、首开周期，平均提速至2.2、4.7个月。其中，上海首开整体周期由以往的9.6个月提速到4.3个月，也就是2023年8月拿的项目在今年上半年在销售上有所体现。
克而瑞数据显示，2024年上半年，绿城上海市场实现全口径销售额约144亿元，排在第二名；而上一年同期销售为94.5亿元，位居第17名。
上海市场的表现，让绿城在待复苏的市场中，没有出现销售额大跌。7月，绿城累计实现销售额1475亿元，同比下跌3.22%，销售均价则下跌2.1%至2.09万元/㎡。
这种情况下，绿城没有理由不积极抢地。
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