本文根据7月25日79期【酒店投资百人汇】视频直播栏目整理而成。
本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是新生代电竞酒店投资人董天豪。2022年,董天豪正式开始自己的酒店投资事业,在杭州开出了自己投资的第一家连锁品牌电竞酒店。开业以来,尽管同商圈内后续新增了多家其他连锁品牌的电竞酒店,但是董天豪的酒店在OTA榜单中常年位居前列。
以下内容根据直播对话中董天豪的自述整理:
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“我以前就有个梦想,开一家酒店”
早在选大学专业时,我就已经对酒店行业感兴趣了,当时想着未来开一家自己的酒店。所以,从大学本科到研究生选专业时,我始终选的都是酒店管理专业。完成学业之后,我就进入了上海一家国际品牌酒店工作了一段时间。
因为家里做的是文具办公用品批发的生意,所以在工作了一段时间后,家中长辈安排我回温州接管自家的生意。实话实说,文具办公用品批发的生意并不好做,是一门较为繁琐的生意。
2018年,我成了家,然后选择定居在杭州。彼时,家中的生意也交给了职业经理人。我开始重新思考,未来的事业规划。过程中,我想起来自己在酒店工作过程中的经历,酒店的业主代表一年到头都见不到几次,让人感觉是个没那么劳累的工作。而且,相较其他产业而言,酒店行业属于细水长流型。综合多方面因素,最终我决定投资一家自己的酒店。
在选择投资品类时,我选择了电竞酒店。因为我和我老婆都比较爱打游戏,像我们平时在温州约朋友一起出去玩,除了露营等活动之外,常常也会选择去电竞酒店一同消遣娱乐。更重要的是,在杭州的电竞酒店消费体验告诉我,高品质的电竞酒店市场目前仍有较大缺口。
最终,结合自己的消费经验和酒店管理专业的背景支持,我选择与来自温州的品牌温创电竞酒店牵手,共同打造了温创电竞酒店(杭州龙湖紫荆天街三墩地铁站店),于2023年年初正式开业,也顺势开启了我的个人酒店投资,目前我投资的第二家温创电竞酒店已经在筹备中,预计将于今年10月前后亮相市场。
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逆向思维下
如何完成首家酒店的投资?
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温创电竞酒店(杭州龙湖紫荆天街三墩地铁站店)
温创电竞酒店(杭州龙湖紫荆天街三墩地铁站店)是在2022年10月开始动工筹备,于2023年3月正式开业。在商圈内对比其他同档次酒店,目前这家酒店在OTA上的房价表现是较为突出的。
1、投资决策:
为什么在2022年,携手一个电竞酒店品牌,共同开设杭州的城市首店?
选择在2022年下场,主要是基于个人的逆向思维。结合当时的整体环境,我预判市场向外释放的物业机会可能更多,同时价格也更有商议空间,对于我这样的新手投资人可能会更友好。
牵手一个温州电竞酒店品牌,主要是出于个人的消费体验反馈,在体验了众多电竞酒店之后,我认为温创电竞酒店的产品设计、对客服务以及空间规划,对我的冲击较大,超越了我以往住过的电竞酒店。
同时,温创电竞酒店对住宿产品本身的重视,与我本人对酒店行业的理解是一致的。无论前缀标签如何变动,酒店始终是一门关于住宿的生意,居住舒适度是衡量产品的核心标准。相较而言,之前住过的一些电竞酒店对于卫生和服务等问题的漠视,会成为我对品牌的减分项。
之所以要在杭州开店,一方面是我个人已经定居杭州;另一方面是因为在2022年我观察到杭州市场上,售价在300-400元之间的电竞酒店市场仍存在缺口,需求尚未被满足。同时,这家酒店也是我与品牌方共同持股的,对我而言投资风险也有所缩减。
2、项目筹建:
在酒店设计装修过程中,遇到了哪些难题,具体是怎样解决的?
整体投资时间节奏没规划好,装修成本从预计的750万,增加至800万元。
2022年8月,我们开始在杭州寻找合适的物业。因为我们对物业有一定的要求,客房必须具备落地窗,同时酒店需要有独立大堂,并配备停车场。经过了2个月的时间,我们在10月份敲定了这家酒店的物业,从村集体处租赁了这处物业。
原本我们是计划用2个月多的时间完成装修,在2023年过年前开业。为此,我们甚至向装修团队支付了额外的加班费。最终因为过年前后消防审核耗时较长等因素,项目未能按时开业,一直到2023年3月才投入市场。如果想要在过年前酒店开业的话,确定物业这个动作最好要在上半年完成。
酒店装修过程中,对一些产品细节的坚持,还有待强化。
整体来看,目前这家酒店的产品整体体验是OK的,普通大床房型面积在25㎡-30㎡之间,而且看上去空间是比较宽敞舒适的。但是,我觉得这个项目在具体呈现方面存在以下痛点:
一是项目的隔音,没有做到预期效果。因为结构的问题,尽管这家酒店的隔音处理已经优于常规电竞酒店了,但是没有达到我的预期效果。所以,这方面一定要下足成本去做好。
二是供应商的选择,影响后续维保服务。因为酒店本身体量不大,加上品牌处于成长阶段,所以给供应商筛选带来了一定的局限。以酒店空调为例,我们的空调供应商的售后服务几乎是空缺状态,导致后期空调维保又成了一笔额外的支出。
三是酒店对二手烟和三手烟以及烟头的预防处理。相较于常规商务酒店,电竞酒店的客人抽烟量大,所以酒店的地板和桌子必须要选择防烫的。同时,吸附在客房墙纸、窗帘和床上的三手烟,也需要处理。从消费者的反馈来看,烟味的处理不当会导致酒店损失一定的女性客户。未来,在拿到体量更大的酒店项目时,我们会考虑做无烟楼层。
3、运营管理:
如何解决电竞酒店常见的服务缺位问题?
因为我本身是酒管专业出身,所以我每次巡店都会从消费者的角度出发,发现待客服务以及客房卫生等环节的问题,对于一些涉及到居住体验的问题我会十分严苛。因此,针对一些具体的对客服务等细节,我会给到店长标准话术或者是具体的解决方案,确保服务品质的稳定。
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新手投资人视角:
如何打造赚钱的电竞酒店?
如上文所提,目前温创电竞酒店(杭州龙湖紫荆天街三墩地铁站店)在所属商圈内的表现可圈可点。如果按照2023年的整体经营表现,这家酒店最快可以在3年左右实现回本。但是从今年的经营表现来看,回本周期会有一定的延长。
作为一个新手投资人,我觉得在打造电竞酒店的过程中,需要同时做好“节流”和“开源”。
如何更好地“节流”?
硬件设施的配置,结合客房售价理性选择。
我个人的观点是,电脑等硬件配置达到平均水平偏上即可,无需拉得特别高。一方面,硬件配置拉高势必会提升投资成本;另一方面,如果只是电脑单一配置高,但是酒店整体产品其他部分处于中等水准,那么带给消费者的整体体验也是不好的。
相对稳定的员工,能有效降低客诉率。
坦白说,我们酒店运营成本还挺高的,原因之一是我给员工开的薪资比较高。在我看来,员工的流动性降低了之后,会带来一系列的好处,包括培训成本降低、对客服务品质有保障并有效降低客诉。开业第一年,员工流动率还有一点高,今年以来流动率显著下降,长远来看,也是一种成本的节约。
取消一些看似盈利的非客房项目。
开业初期,我们在客房内放置了零食以供住客消费。但是结合员工消耗的时间和精力来看,每个月一万多元的零售销售额并不足以覆盖人工成本,所以我们目前是取消了零食售卖。当然,这是建立在酒店楼下有便利店,住客消费十分便利的前提下。
如何更好地“开源”?
我认为,唯一的关键就是做好核心产品,强化产品的吸引力。
实际上,我们酒店的地理位置并不算太好,距离地铁站大约1公里,且距离杭州市中心也有一定的路程。但是,仍旧有很多消费者愿意特意驱车前来消费,我觉得核心原因就是产品本身的吸引力,要有足够的质感。
相较于商务酒店,电竞酒店的住客停留客房的时间会更长,因此房间折旧也会更快。为此,我们在产品打造的过程中,就优先选择了更耐用的建材,如防烟头烫和防水的地板,以及墙面装饰选用更耐用的板材等。
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别让“电竞”的标签
局限了电竞酒店的投资经营
与市场整体表现一致,今年我的这家酒店整体出租率不及去年那么火爆。对此,我认为酒店始终是一门细水长流的生意,所以个人的心态是相对平稳的。具体到酒店经营层面,今年主要是保障出租率,房价不敢提升太多。
不过,为了提升经营收入,在客源组成方面,我们会做一定的调整,例如计划停止新增储值客户,提升OTA来客。因为储值客户的增加,会导致OTA平台来客数量下降,从而影响酒店在OTA平台上的流量。同时,储值客户享受的折扣较大,对经营收入贡献率不及OTA来客。
同时,我觉得电竞酒店的投资与打造,需要跳出“电竞”标签的局限,可以多看看其他品类的酒店。在我个人看来,电竞更多的是一种酒店提供的生活方式,住宿体验才是这个品类的核心价值。
而且,在我看来,因为目前没有热度太高的游戏,所以电竞酒店的发展在经历了前几年的一个小高潮之后,还差这么一阵风。未来,如果游戏产业有什么利好变化发生,那么可能顺势带动电竞酒店的发展。
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