本文根据7月25日79期【酒店投资百人汇】视频直播栏目整理而成。
本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是新生代电竞酒店投资人董天豪。2022年，董天豪正式开始自己的酒店投资事业，在杭州开出了自己投资的第一家连锁品牌电竞酒店。开业以来，尽管同商圈内后续新增了多家其他连锁品牌的电竞酒店，但是董天豪的酒店在OTA榜单中常年位居前列。
以下内容根据直播对话中董天豪的自述整理：
“我以前就有个梦想，开一家酒店”
早在选大学专业时，我就已经对酒店行业感兴趣了，当时想着未来开一家自己的酒店。所以，从大学本科到研究生选专业时，我始终选的都是酒店管理专业。完成学业之后，我就进入了上海一家国际品牌酒店工作了一段时间。
因为家里做的是文具办公用品批发的生意，所以在工作了一段时间后，家中长辈安排我回温州接管自家的生意。实话实说，文具办公用品批发的生意并不好做，是一门较为繁琐的生意。
2018年，我成了家，然后选择定居在杭州。彼时，家中的生意也交给了职业经理人。我开始重新思考，未来的事业规划。过程中，我想起来自己在酒店工作过程中的经历，酒店的业主代表一年到头都见不到几次，让人感觉是个没那么劳累的工作。而且，相较其他产业而言，酒店行业属于细水长流型。综合多方面因素，最终我决定投资一家自己的酒店。
在选择投资品类时，我选择了电竞酒店。因为我和我老婆都比较爱打游戏，像我们平时在温州约朋友一起出去玩，除了露营等活动之外，常常也会选择去电竞酒店一同消遣娱乐。更重要的是，在杭州的电竞酒店消费体验告诉我，高品质的电竞酒店市场目前仍有较大缺口。
最终，结合自己的消费经验和酒店管理专业的背景支持，我选择与来自温州的品牌温创电竞酒店牵手，共同打造了温创电竞酒店(杭州龙湖紫荆天街三墩地铁站店)，于2023年年初正式开业，也顺势开启了我的个人酒店投资，目前我投资的第二家温创电竞酒店已经在筹备中，预计将于今年10月前后亮相市场。
逆向思维下
如何完成首家酒店的投资？
温创电竞酒店(杭州龙湖紫荆天街三墩地铁站店)
温创电竞酒店(杭州龙湖紫荆天街三墩地铁站店)是在2022年10月开始动工筹备，于2023年3月正式开业。在商圈内对比其他同档次酒店，目前这家酒店在OTA上的房价表现是较为突出的。
1、投资决策：
为什么在2022年，携手一个电竞酒店品牌，共同开设杭州的城市首店？
选择在2022年下场，主要是基于个人的逆向思维。结合当时的整体环境，我预判市场向外释放的物业机会可能更多，同时价格也更有商议空间，对于我这样的新手投资人可能会更友好。
牵手一个温州电竞酒店品牌，主要是出于个人的消费体验反馈，在体验了众多电竞酒店之后，我认为温创电竞酒店的产品设计、对客服务以及空间规划，对我的冲击较大，超越了我以往住过的电竞酒店。
同时，温创电竞酒店对住宿产品本身的重视，与我本人对酒店行业的理解是一致的。无论前缀标签如何变动，酒店始终是一门关于住宿的生意，居住舒适度是衡量产品的核心标准。相较而言，之前住过的一些电竞酒店对于卫生和服务等问题的漠视，会成为我对品牌的减分项。
之所以要在杭州开店，一方面是我个人已经定居杭州；另一方面是因为在2022年我观察到杭州市场上，售价在300-400元之间的电竞酒店市场仍存在缺口，需求尚未被满足。同时，这家酒店也是我与品牌方共同持股的，对我而言投资风险也有所缩减。
2、项目筹建：
在酒店设计装修过程中，遇到了哪些难题，具体是怎样解决的？
整体投资时间节奏没规划好，装修成本从预计的750万，增加至800万元。
2022年8月，我们开始在杭州寻找合适的物业。因为我们对物业有一定的要求，客房必须具备落地窗，同时酒店需要有独立大堂，并配备停车场。经过了2个月的时间，我们在10月份敲定了这家酒店的物业，从村集体处租赁了这处物业。
原本我们是计划用2个月多的时间完成装修，在2023年过年前开业。为此，我们甚至向装修团队支付了额外的加班费。最终因为过年前后消防审核耗时较长等因素，项目未能按时开业，一直到2023年3月才投入市场。如果想要在过年前酒店开业的话，确定物业这个动作最好要在上半年完成。
酒店装修过程中，对一些产品细节的坚持，还有待强化。
整体来看，目前这家酒店的产品整体体验是OK的，普通大床房型面积在25㎡-30㎡之间，而且看上去空间是比较宽敞舒适的。但是，我觉得这个项目在具体呈现方面存在以下痛点：
一是项目的隔音，没有做到预期效果。因为结构的问题，尽管这家酒店的隔音处理已经优于常规电竞酒店了，但是没有达到我的预期效果。所以，这方面一定要下足成本去做好。
二是供应商的选择，影响后续维保服务。因为酒店本身体量不大，加上品牌处于成长阶段，所以给供应商筛选带来了一定的局限。以酒店空调为例，我们的空调供应商的售后服务几乎是空缺状态，导致后期空调维保又成了一笔额外的支出。
三是酒店对二手烟和三手烟以及烟头的预防处理。相较于常规商务酒店，电竞酒店的客人抽烟量大，所以酒店的地板和桌子必须要选择防烫的。同时，吸附在客房墙纸、窗帘和床上的三手烟，也需要处理。从消费者的反馈来看，烟味的处理不当会导致酒店损失一定的女性客户。未来，在拿到体量更大的酒店项目时，我们会考虑做无烟楼层。
3、运营管理：
如何解决电竞酒店常见的服务缺位问题？
因为我本身是酒管专业出身，所以我每次巡店都会从消费者的角度出发，发现待客服务以及客房卫生等环节的问题，对于一些涉及到居住体验的问题我会十分严苛。因此，针对一些具体的对客服务等细节，我会给到店长标准话术或者是具体的解决方案，确保服务品质的稳定。
新手投资人视角：
如何打造赚钱的电竞酒店？
如上文所提，目前温创电竞酒店(杭州龙湖紫荆天街三墩地铁站店)在所属商圈内的表现可圈可点。如果按照2023年的整体经营表现，这家酒店最快可以在3年左右实现回本。但是从今年的经营表现来看，回本周期会有一定的延长。
作为一个新手投资人，我觉得在打造电竞酒店的过程中，需要同时做好“节流”和“开源”。
如何更好地“节流”？
硬件设施的配置，结合客房售价理性选择。
我个人的观点是，电脑等硬件配置达到平均水平偏上即可，无需拉得特别高。一方面，硬件配置拉高势必会提升投资成本；另一方面，如果只是电脑单一配置高，但是酒店整体产品其他部分处于中等水准，那么带给消费者的整体体验也是不好的。
相对稳定的员工，能有效降低客诉率。
坦白说，我们酒店运营成本还挺高的，原因之一是我给员工开的薪资比较高。在我看来，员工的流动性降低了之后，会带来一系列的好处，包括培训成本降低、对客服务品质有保障并有效降低客诉。开业第一年，员工流动率还有一点高，今年以来流动率显著下降，长远来看，也是一种成本的节约。
取消一些看似盈利的非客房项目。
开业初期，我们在客房内放置了零食以供住客消费。但是结合员工消耗的时间和精力来看，每个月一万多元的零售销售额并不足以覆盖人工成本，所以我们目前是取消了零食售卖。当然，这是建立在酒店楼下有便利店，住客消费十分便利的前提下。
如何更好地“开源”？
我认为，唯一的关键就是做好核心产品，强化产品的吸引力。
实际上，我们酒店的地理位置并不算太好，距离地铁站大约1公里，且距离杭州市中心也有一定的路程。但是，仍旧有很多消费者愿意特意驱车前来消费，我觉得核心原因就是产品本身的吸引力，要有足够的质感。
相较于商务酒店，电竞酒店的住客停留客房的时间会更长，因此房间折旧也会更快。为此，我们在产品打造的过程中，就优先选择了更耐用的建材，如防烟头烫和防水的地板，以及墙面装饰选用更耐用的板材等。
别让“电竞”的标签
局限了电竞酒店的投资经营
与市场整体表现一致，今年我的这家酒店整体出租率不及去年那么火爆。对此，我认为酒店始终是一门细水长流的生意，所以个人的心态是相对平稳的。具体到酒店经营层面，今年主要是保障出租率，房价不敢提升太多。
不过，为了提升经营收入，在客源组成方面，我们会做一定的调整，例如计划停止新增储值客户，提升OTA来客。因为储值客户的增加，会导致OTA平台来客数量下降，从而影响酒店在OTA平台上的流量。同时，储值客户享受的折扣较大，对经营收入贡献率不及OTA来客。
同时，我觉得电竞酒店的投资与打造，需要跳出“电竞”标签的局限，可以多看看其他品类的酒店。在我个人看来，电竞更多的是一种酒店提供的生活方式，住宿体验才是这个品类的核心价值。
而且，在我看来，因为目前没有热度太高的游戏，所以电竞酒店的发展在经历了前几年的一个小高潮之后，还差这么一阵风。未来，如果游戏产业有什么利好变化发生，那么可能顺势带动电竞酒店的发展。
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