主业卖鸡的地产公司，跑赢9成上市房企？

尽管行业艰难，但艳姐看到依然有一些房企稳健发展，并实现盈利，穿越周期。

有25家房企预计盈利，预盈95~100亿，数量是少了点，但依然能让行业看到希望。在盈利的房企中，除了央国企，艳姐还看到了民企的影子：

京基智农。

这是一家主业卖鸡的地产公司，上半年归母净利润预盈2~2.6亿，跑赢9成上市房企。

今天，艳姐也想跟大家拆解一下，这些盈利房企到底做对了什么、亏损房企又有哪些失误，也欢迎大家在评论区留言，跟艳姐互动。

01 72家房企谁最能赚钱？

上半年，预盈房企25家，其中保利发展、浦东金桥、海南机场、天健集团、绿地控股、京基智农盈利规模居前，除京基智农外，其他均为央国企。

TOP6 京基智农预盈2~2.6亿 主业养鸡的地产实力派

一家主业养鸡，副业地产的企业，盈利能跑赢9成上市房企，还蛮让人意外的。

上半年，京基智农归母净利润预盈2~2.6亿，虽然较去年同期下降80%，但依然是它10年来第2高的中期盈利水平。

京基智农可能很多人没听说过，前身是康达尔，最早以养鸡起家，早期香港市场的每4只鸡中就有1只来自康达尔。前些年深圳本土民营房企地头蛇金基集团强势收购，实现地产业务借壳上市，并更名京基智农。

深圳京基100大厦

2022年，它的养殖业和饲料生产营收占比大约54%，绝对的主业。不过去年地产业务发展太猛，去年地产业务营收85.8亿，占比69%。

京基智农的实控人是京基集团的老板陈华。是深圳有名的旧改大亨，地产业务也主要集中在深圳，深圳地标之一的京基100大厦就是他们开发的。

在这轮行业调整中，聚焦深圳旧改的京基智农和京基集团，罕见地没有陷入流动性危机。

去年，京基集团在地产销售方面以105.52亿元的成绩在深圳房企流量销售榜单中位列第八名。今年，总规划建筑面积256万㎡的罗湖区蔡屋围旧改项目的首发项目京基华樾入市，金基集团今年看来是要彻底爆发了。

不管是京基智农还是京基集团，高度聚焦深圳旧改，主打的就是一个稳扎稳打，地产业务潜力可期。

TOP5 绿地控股 预盈2~2.5亿 巨量商办项目去化难题待解

绿地控股，曾经是行业的龙头老大，在地产黄金时期，从一二线到三四线，甚至各地的超高层建筑大多有绿地的身影。

但摊子铺的太大，在三四线城市低价拿了巨量的住宅和商办的绿地，这几年在行业调整下过的并不轻松。

武汉绿地中心

去年，绿地控股的销售额1135亿，行业第16，但商办产品占比达到53%。这些产品能去化就很不错，更别提利润。

绿地在2020年就转型地产+基建，前几年大基建业务也是风生水起，不过这几年基建行业竞争激烈，大家的日子都不好过。

在转型后，绿地归母净利润也是直线下滑，并在去年迎来10年来首次亏损，净亏95.56亿。不过今年上半年预盈2~2.5亿，虽然较去年同期下降了90%，但好在保持了盈利。

眼下的大基建的不景气和巨量三四线的库存，特别是商办项目的去化，绿地未来挑战不小。

TOP4 天健集团 预盈2.2~2.9亿 稳健的深圳本土国企

天健集团主业城市建设、综合开发、城市服务，最早由中国人民解放军基建工程兵302团在深圳集体转业而来，目前是深圳市国资控股上市公司。

城市建设业务是天健集团的营收大头，去年贡献营收193亿，占比61%，但毛利只有6.2%；地产业务营收103亿，占比32%，毛利高达26%。

深圳天健天骄

天健集团虽然是深圳国企，但地产业务也可圈可点。

去年有21个项目在售，销售额120亿左右，分布在深圳、广州、苏州、成都等7个城市，当然重心还在深圳，7个项目销售额95亿。

利润表现也还不错，去年归母净利润15亿，今年上半年预盈2.2~2.9亿，同比下降70%左右。

地产业务高度聚焦深圳，又有来自深圳的建设业务打底，像地铁、水厂、市政道路这些，天健集团想不稳健都难。

TOP3 海南机场预盈2.7~3.3亿把地产干成“主业”

大家知道，机场的主业一般是机场运营服务，最多做一做机场的商业、办公租赁，但下场做住宅地产开发的还比较少见。

不过海南机场还就是个例外。

去年海南机场的地产营收30亿，营收占比44%；机场业务营收20.4亿，占比30%。地产开发是妥妥的“主业”。

去年海南机场的在售项目有36个，其中海南有30个，不过销售金额20亿、销售面积12万㎡。非常秀珍，但毛利率惊人，地产业务毛利60%，机场业务的毛利也有42.5%。

成都海航香颂湖国际

去年底，海南机场的土储208万㎡，海口、营口、成都、武汉都在45万㎡左右，还全都是自开发。

不过地产成为主业后，对海南机场业绩影响不小。

上半年，因为结转项目减少，特别是海南楼市波动，海南机场归母净利润预计2.7~3.3亿，同比减少约50%。

看来即使再稳健的企业，一旦干上了地产，这两年的过山车行情是避免不了的。

TOP2 浦东金桥 预盈3.13~4.04亿 “恐怖”的74%毛利率

浦东金桥是“上海金桥出口加工区”的简称，主要做浦东新区金桥开发区的开发建设、产业招商和运营管理，实控人是浦东新区国资委。

与很多地方产业园区建设主体转型地产开发一样，浦东金桥的“主业”也是地产。

上海金桥·碧云澧悦

去年，浦东金桥的营收65.85亿，增长了30%。其中包括开发和租赁的房地产经营业务贡献营收63.4亿，占比96%。

更恐怖的是它的房地产经营业务的毛利率达到69.43%，其中房地产销售业务的毛利率高达74.14%，足以笑傲整个地产行业。

上半年，受到结转项目减少，浦东金桥的归母净利预计为3.13~4.04亿，同比下降超70%。不过下半年随着总建筑面积15.5万㎡的碧云澧悦项目陆续去化，浦东金桥的业绩和利润应该能得到比较好的支撑的。

当然，它的业务范围也主要集中在浦东。作为板块内的绝对龙头，低价获地的优势，显然其他房企学不来的。

TOP1 保利发展 预盈75.08亿 绝对的行业NO.1

民营房企逐渐暴雷，央企保利发展终于坐上了行业第一的位置。

去年，保利发展以4246亿的销售额超越万科，跻身行业第一；今年上半年，保利发展销售额达到1733亿，领跑行业。

不过这几年的行业下行，保利发展自然也受到影响。

上海保利世博天悦

去年，保利发展归母净利润120亿，同比下降约35%，已经连降了3年。上半年，保利发展归母净利润预计为75亿，同比下降38%。但依然不影响它成为行业NO.1。

不过保利发展在一二线城市核心区位的优质项目热销，7月保利发展销售额253.18亿，同比减少18%；前7个月销售额1986.54亿，同比减少25%。降幅已经明显缩窄，依然跑赢整个行业。

企稳后的保利发展也重回千亿市值，房企市值NO.1。

如无意外，保利发展今年会再次成为行业第一。

02 亏麻五兄弟

上半年，预亏房企有47家，占比超6成。其中万科、华夏幸福、金科、首开股份、金融街亏损居前。不过万科在上半年自救瘦身，外部融资也比较乐观，7月份销售逐渐企稳。

TOP5 金融街预亏18.21~21.86亿三四线滞重资产去化“压力山大”

上半年，金融街归母净利润亏损18.21~21.86亿，同比接近翻番。

金融街以商业地产为业内熟知，曾开发了北京知名的金融街中心等地标，并逐步切入房开业务。去年，房开业务营收100.7亿，占比超80%。

不过这几年随着地产行情走弱，金融街也被房开业务拖累。

2023年，金融街归母净利润-19.46亿，是近10年来的首亏，今年上半年预亏损与去年全年相当。

去年金融街房开业务毛利率直接干到了负值，为-8.38%，这样的表现在业内也属实少见。至于亏损的原因，也无外乎是降价促销和资产减值。

至去年底，金融街的土储规划建面约1368万㎡，北上广深4个一线城市土储占比虽有20%，但惠州的土储达到274万㎡、廊坊124万㎡，此外天津也有162万㎡，惠州、廊坊、天津3个城市土储占比超40%。

像惠州的巽寮湾项目，总规划建面约353万㎡，2007年就已经开发，到去年底的去化率也只有约40%。

过去几年惠州、廊坊、天津的楼市表现非常惨淡，未来或许也很难有大的起色。这几个城市的滞重资产的去化，将给金融街带来不小的挑战。

金融街的亏损或许还将继续。

TOP4首开股份预亏19~24亿土储错配，亏损或将继续

首开股份上半年归母净利润预亏19~24亿，与去年同期基本持平。

首开股份曾经是京城一哥。2010年至2015年，首开股份在北京累计销售额超900亿，超过万科、保利、中海等房企，成为北京市场龙头。

只是这几年地产下行，首开股份在大本营北京受到央企的强力竞争。今年上半年，销售额仅有43亿排名第9。从全国来看，首开股份在在2021年达到历史高峰1180亿的销售规模后便一路走低，2023年销售额只有614亿。

首开金茂望京樾

下滑的不仅有销售额，还有利润。2022年首开股份归母净利润首次亏损，为-4.6亿，2023年亏损扩大至-63.39亿。

销售下滑与亏损，与几年前的“根植北京，扩张全国”战略有很大关系。为了扩大北京以外城市的业绩贡献，首开股份加大拿地节奏，但拿了不少高价地。

2015年到2018年首开股份每年新增土储规划建面均在300万㎡以上，2019年到2021年在300万㎡左右。

像2016年拿下的福州苍山项目，可售楼面价1.9万/㎡，拖到2019年才拿证销售，均价2.8万/㎡，去年底去化率只有45%左右。还有2017年拿的厦门同安项目，可售楼面价3.37万/㎡，拖到2022年才以3.5万/㎡的价格销售，去年底去化率不到30%。

这2个项目去年仅跌价准备去年就计提了10个亿。

去年首开股份房开业务贡献营收474.89亿，占比99%，毛利11.26%。

毛利虽然差强人意，但在土储错配的压力下，未来首开股份计提的跌价准备或许不会少，短期内扭亏为盈难度不小。

TOP3金科预亏15~25亿暴雷房企还能好好交房吗？

上半年，金科归母净利润预亏15~25亿，去年同期亏损19亿。

作为渝派房企的领头羊，金科曾创造了发展的“奇迹”，被业内称作“西南王”，甚至差点被孙宏斌收入囊中。

2018年金科销售额1188亿，首次突破千亿，2020年达到2233亿的顶点后便一路下行，2023年销售额只有221亿，今年上半年只剩下62亿。

重庆·金科·集美嘉悦

金科的这个”奇迹”并不难——疯狂加杠杆拿地。2017年到2021年，5年时间金科花了3316亿，拿了576个项目。

不过这些项目质量并不高，绝大部分都分布在三四线城市，像河南的周口、驻马店，山西的运城、晋中，贵州的安顺、遵义，山东的枣庄等。

在“三道红线”政策下，叠加市场下行，金科在2022年底官宣暴雷。

亏损也在意料之中。2022年，金科归母净利润由盈转亏，为-213.92亿；2023年缩窄至-87.32亿。

不过眼下的金科不时还是有好消息传出，国资战投、债务重组。

去年，金科交付了2145万㎡、14.53万套房子，交付数量创历年新高。今年金科计划交付不低于1200万㎡、7.5万套房子。

只是，资金捉襟见肘的金科，能否如期向业主交付，特别是能不能做到品质交付，还要打上一个巨大的问号。

TOP2华夏幸福预亏45~50亿产业新城模式不灵了？

华夏幸福是第一批陷入流动性困境的房企，2021年初官宣暴雷，不过目前约2000亿的债务重组进展还算顺利，求生欲望非常强。

上半年华夏幸福归母净利润预亏45~50亿，同比增长3倍，与去年全年亏损相当。

华夏幸福模式的模式很简单，通过极低的价格拿产业新城项目，以产业园规划、代建代招商代运营为核心，再造住宅，既赚卖房的钱，又赚替政府招商的钱，还赚给企业做运营服务的钱。

前些年赶上了城市化进程，华夏幸福也是大杀四方，成为行业黑马。2015年就以725亿销售额跻身TOP10，2016年突破千亿，达到1203亿。最高峰时华夏幸福有近200个项目，一年能赚150亿。

不过这些项目又大又偏，产业招商、住宅去化并不容易。像海南的2个产业新城项目接近80平方公里。另外项目过于集中京津冀的廊坊一带，环京楼市熄火后，自然也受到重创。

2021年初官宣暴雷并进行债务重组，进展虽然顺利，但3年来仅财务费用就超400亿。天量亏损也并不意外。

2021年华夏幸福归母净亏损398亿，去年再度亏损72亿，上半年预亏45~50亿。

眼下，如何盘活产业新城业务和交付，对华夏幸福来说挑战不小。

TOP1万科预亏70~90亿自救、瘦身，回归正轨可期

上半年，万科归母净亏损预计70~90亿，上市30年来中报首亏。

万科过去一直都是行业的优等生，在行业内有着良好的口碑。

2006年以来的18年，有11年万科的销售规模位居行业第一。2020年，万科销售额达到7041亿的历史顶峰。

不过再牛的企业也有踏错节奏的时候。前些年万科在全国布局超过90个城市，土储超过1.5亿㎡，摊子铺的太大。特别是在高能级城市的土储不足，级城市的土储过高，随着行业的深度调整，不可避免的出现业绩滑坡。

去年底万科土储3300万㎡，但一些级城市的土储太高，像长春230万㎡、兰州160万㎡、眉州138万㎡、贵阳110万㎡。

去年万科营收下降到4657亿，归母净利润下滑46%到122亿，资金压力非常紧张，并在年初深陷“暴雷”传闻，出现股债双杀。

不过后续万科新增融资、再融资超600亿，变现商业、酒店等优质资产，管理层增持以及调整组织架构就行自救、瘦身。

一系列动作后，万科企稳。7月实现销售额192.1亿，前7个月销售额1465.5亿。同比降幅收窄，销售表现优于行业平均水平。

瘦身后的万科，未来回归正轨可期。

03 行业微光

迪马股份 “不务正业”转型自媒体代销

迪马股份上半年归母净利润预亏8~10亿，同比由盈转亏。

迪马股份是重庆房企东原地产的母公司，以做特种车起家，2014年东原地产重组后借壳上市。去年，地产业务的营收占比接近9成。

其实迪马的地产业务这几年一直在不断收缩，去年地产营收159亿，下滑了大约30%。目前迪马股份已于8月7日被终止上市。

艳姐挺为东原地产惋惜的。东原地产在业内曾以社区运营知名，在10年前就提出俱乐社区理念，通过“原·聚场”提升社区活力，增加客户粘性。

东原地产也曾有过“千亿”梦想，2020年时曾创下602亿的销售纪录并位列行业第64位。

只可惜在后面的全国化扩张中，拿了不少高价地、融资成本较高并最终暴雷。

不过这几年东原地产一直在转型代销。

他们在早年“原·剧场”打下的社群优势的基础上，搭建了线上线下联动的营销网络，转化率可以达到12%，在行业内也取得了不错的口碑。

行业虽然艰难，但东原地产的这些转型探索还是值得肯定的。

结语：

行业虽然不易，但不总是只有坏消息。

好消息是，1-7月百强房企销售降幅已经连续5个月缩窄。

刚刚结束的大会，也明确允许取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

相信未来一些重点城市会进一步加大对房地产需求的支持力度。

主编：张艳 责编：Eric 本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系