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曾经,地产开发是高增长、高利润业务,房企们自然是大家追逐的“小甜甜”。
如今,行业下行,地产不再吃香,一些房企甚至开始退出开发业务。最直观的指标就是归母净利润。
目前已发布上半年业绩预报的72家A股上市房企中,归母净利润亏损的房企有47家,占比超6成,预亏274~348亿。
企业亏损面从民营企业扩散到国有企业,从中型房企延伸至龙头企业。
尽管行业艰难,但艳姐看到依然有一些房企稳健发展,并实现盈利,穿越周期。
有25家房企预计盈利,预盈95~100亿,数量是少了点,但依然能让行业看到希望。在盈利的房企中,除了央国企,艳姐还看到了民企的影子:
京基智农。
这是一家主业卖鸡的地产公司,上半年归母净利润预盈2~2.6亿,跑赢9成上市房企。
今天,艳姐也想跟大家拆解一下,这些盈利房企到底做对了什么、亏损房企又有哪些失误,也欢迎大家在评论区留言,跟艳姐互动。
01 72家房企谁最能赚钱?
上半年,预盈房企25家,其中保利发展、浦东金桥、海南机场、天健集团、绿地控股、京基智农盈利规模居前,除京基智农外,其他均为央国企。
TOP6 京基智农预盈2~2.6亿 主业养鸡的地产实力派
一家主业养鸡,副业地产的企业,盈利能跑赢9成上市房企,还蛮让人意外的。
上半年,京基智农归母净利润预盈2~2.6亿,虽然较去年同期下降80%,但依然是它10年来第2高的中期盈利水平。
京基智农可能很多人没听说过,前身是康达尔,最早以养鸡起家,早期香港市场的每4只鸡中就有1只来自康达尔。前些年深圳本土民营房企地头蛇金基集团强势收购,实现地产业务借壳上市,并更名京基智农。
深圳京基100大厦
2022年,它的养殖业和饲料生产营收占比大约54%,绝对的主业。不过去年地产业务发展太猛,去年地产业务营收85.8亿,占比69%。
京基智农的实控人是京基集团的老板陈华。是深圳有名的旧改大亨,地产业务也主要集中在深圳,深圳地标之一的京基100大厦就是他们开发的。
在这轮行业调整中,聚焦深圳旧改的京基智农和京基集团,罕见地没有陷入流动性危机。
去年,京基集团在地产销售方面以105.52亿元的成绩在深圳房企流量销售榜单中位列第八名。今年,总规划建筑面积256万㎡的罗湖区蔡屋围旧改项目的首发项目京基华樾入市,金基集团今年看来是要彻底爆发了。
不管是京基智农还是京基集团,高度聚焦深圳旧改,主打的就是一个稳扎稳打,地产业务潜力可期。
TOP5 绿地控股 预盈2~2.5亿 巨量商办项目去化难题待解
绿地控股,曾经是行业的龙头老大,在地产黄金时期,从一二线到三四线,甚至各地的超高层建筑大多有绿地的身影。
但摊子铺的太大,在三四线城市低价拿了巨量的住宅和商办的绿地,这几年在行业调整下过的并不轻松。
武汉绿地中心
去年,绿地控股的销售额1135亿,行业第16,但商办产品占比达到53%。这些产品能去化就很不错,更别提利润。
绿地在2020年就转型地产+基建,前几年大基建业务也是风生水起,不过这几年基建行业竞争激烈,大家的日子都不好过。
在转型后,绿地归母净利润也是直线下滑,并在去年迎来10年来首次亏损,净亏95.56亿。不过今年上半年预盈2~2.5亿,虽然较去年同期下降了90%,但好在保持了盈利。
眼下的大基建的不景气和巨量三四线的库存,特别是商办项目的去化,绿地未来挑战不小。
TOP4 天健集团 预盈2.2~2.9亿 稳健的深圳本土国企
天健集团主业城市建设、综合开发、城市服务,最早由中国人民解放军基建工程兵302团在深圳集体转业而来,目前是深圳市国资控股上市公司。
城市建设业务是天健集团的营收大头,去年贡献营收193亿,占比61%,但毛利只有6.2%;地产业务营收103亿,占比32%,毛利高达26%。
深圳天健天骄
天健集团虽然是深圳国企,但地产业务也可圈可点。
去年有21个项目在售,销售额120亿左右,分布在深圳、广州、苏州、成都等7个城市,当然重心还在深圳,7个项目销售额95亿。
利润表现也还不错,去年归母净利润15亿,今年上半年预盈2.2~2.9亿,同比下降70%左右。
地产业务高度聚焦深圳,又有来自深圳的建设业务打底,像地铁、水厂、市政道路这些,天健集团想不稳健都难。
TOP3 海南机场预盈2.7~3.3亿把地产干成“主业”
大家知道,机场的主业一般是机场运营服务,最多做一做机场的商业、办公租赁,但下场做住宅地产开发的还比较少见。
不过海南机场还就是个例外。
去年海南机场的地产营收30亿,营收占比44%;机场业务营收20.4亿,占比30%。地产开发是妥妥的“主业”。
去年海南机场的在售项目有36个,其中海南有30个,不过销售金额20亿、销售面积12万㎡。非常秀珍,但毛利率惊人,地产业务毛利60%,机场业务的毛利也有42.5%。
成都海航香颂湖国际
去年底,海南机场的土储208万㎡,海口、营口、成都、武汉都在45万㎡左右,还全都是自开发。
不过地产成为主业后,对海南机场业绩影响不小。
上半年,因为结转项目减少,特别是海南楼市波动,海南机场归母净利润预计2.7~3.3亿,同比减少约50%。
看来即使再稳健的企业,一旦干上了地产,这两年的过山车行情是避免不了的。
TOP2 浦东金桥 预盈3.13~4.04亿 “恐怖”的74%毛利率
浦东金桥是“上海金桥出口加工区”的简称,主要做浦东新区金桥开发区的开发建设、产业招商和运营管理,实控人是浦东新区国资委。
与很多地方产业园区建设主体转型地产开发一样,浦东金桥的“主业”也是地产。
上海金桥·碧云澧悦
去年,浦东金桥的营收65.85亿,增长了30%。其中包括开发和租赁的房地产经营业务贡献营收63.4亿,占比96%。
更恐怖的是它的房地产经营业务的毛利率达到69.43%,其中房地产销售业务的毛利率高达74.14%,足以笑傲整个地产行业。
上半年,受到结转项目减少,浦东金桥的归母净利预计为3.13~4.04亿,同比下降超70%。不过下半年随着总建筑面积15.5万㎡的碧云澧悦项目陆续去化,浦东金桥的业绩和利润应该能得到比较好的支撑的。
当然,它的业务范围也主要集中在浦东。作为板块内的绝对龙头,低价获地的优势,显然其他房企学不来的。
TOP1 保利发展 预盈75.08亿 绝对的行业NO.1
民营房企逐渐暴雷,央企保利发展终于坐上了行业第一的位置。
去年,保利发展以4246亿的销售额超越万科,跻身行业第一;今年上半年,保利发展销售额达到1733亿,领跑行业。
不过这几年的行业下行,保利发展自然也受到影响。
上海保利世博天悦
去年,保利发展归母净利润120亿,同比下降约35%,已经连降了3年。上半年,保利发展归母净利润预计为75亿,同比下降38%。但依然不影响它成为行业NO.1。
不过保利发展在一二线城市核心区位的优质项目热销,7月保利发展销售额253.18亿,同比减少18%;前7个月销售额1986.54亿,同比减少25%。降幅已经明显缩窄,依然跑赢整个行业。
企稳后的保利发展也重回千亿市值,房企市值NO.1。
如无意外,保利发展今年会再次成为行业第一。
02 亏麻五兄弟
上半年,预亏房企有47家,占比超6成。其中万科、华夏幸福、金科、首开股份、金融街亏损居前。不过万科在上半年自救瘦身,外部融资也比较乐观,7月份销售逐渐企稳。
TOP5 金融街预亏18.21~21.86亿三四线滞重资产去化“压力山大”
上半年,金融街归母净利润亏损18.21~21.86亿,同比接近翻番。
金融街以商业地产为业内熟知,曾开发了北京知名的金融街中心等地标,并逐步切入房开业务。去年,房开业务营收100.7亿,占比超80%。
不过这几年随着地产行情走弱,金融街也被房开业务拖累。
2023年,金融街归母净利润-19.46亿,是近10年来的首亏,今年上半年预亏损与去年全年相当。
去年金融街房开业务毛利率直接干到了负值,为-8.38%,这样的表现在业内也属实少见。至于亏损的原因,也无外乎是降价促销和资产减值。
至去年底,金融街的土储规划建面约1368万㎡,北上广深4个一线城市土储占比虽有20%,但惠州的土储达到274万㎡、廊坊124万㎡,此外天津也有162万㎡,惠州、廊坊、天津3个城市土储占比超40%。
像惠州的巽寮湾项目,总规划建面约353万㎡,2007年就已经开发,到去年底的去化率也只有约40%。
过去几年惠州、廊坊、天津的楼市表现非常惨淡,未来或许也很难有大的起色。这几个城市的滞重资产的去化,将给金融街带来不小的挑战。
金融街的亏损或许还将继续。
TOP4首开股份预亏19~24亿土储错配,亏损或将继续
首开股份上半年归母净利润预亏19~24亿,与去年同期基本持平。
首开股份曾经是京城一哥。2010年至2015年,首开股份在北京累计销售额超900亿,超过万科、保利、中海等房企,成为北京市场龙头。
只是这几年地产下行,首开股份在大本营北京受到央企的强力竞争。今年上半年,销售额仅有43亿排名第9。从全国来看,首开股份在在2021年达到历史高峰1180亿的销售规模后便一路走低,2023年销售额只有614亿。
首开金茂望京樾
下滑的不仅有销售额,还有利润。2022年首开股份归母净利润首次亏损,为-4.6亿,2023年亏损扩大至-63.39亿。
销售下滑与亏损,与几年前的“根植北京,扩张全国”战略有很大关系。为了扩大北京以外城市的业绩贡献,首开股份加大拿地节奏,但拿了不少高价地。
2015年到2018年首开股份每年新增土储规划建面均在300万㎡以上,2019年到2021年在300万㎡左右。
像2016年拿下的福州苍山项目,可售楼面价1.9万/㎡,拖到2019年才拿证销售,均价2.8万/㎡,去年底去化率只有45%左右。还有2017年拿的厦门同安项目,可售楼面价3.37万/㎡,拖到2022年才以3.5万/㎡的价格销售,去年底去化率不到30%。
这2个项目去年仅跌价准备去年就计提了10个亿。
去年首开股份房开业务贡献营收474.89亿,占比99%,毛利11.26%。
毛利虽然差强人意,但在土储错配的压力下,未来首开股份计提的跌价准备或许不会少,短期内扭亏为盈难度不小。
TOP3金科预亏15~25亿暴雷房企还能好好交房吗?
上半年,金科归母净利润预亏15~25亿,去年同期亏损19亿。
作为渝派房企的领头羊,金科曾创造了发展的“奇迹”,被业内称作“西南王”,甚至差点被孙宏斌收入囊中。
2018年金科销售额1188亿,首次突破千亿,2020年达到2233亿的顶点后便一路下行,2023年销售额只有221亿,今年上半年只剩下62亿。
重庆·金科·集美嘉悦
金科的这个”奇迹”并不难——疯狂加杠杆拿地。2017年到2021年,5年时间金科花了3316亿,拿了576个项目。
不过这些项目质量并不高,绝大部分都分布在三四线城市,像河南的周口、驻马店,山西的运城、晋中,贵州的安顺、遵义,山东的枣庄等。
在“三道红线”政策下,叠加市场下行,金科在2022年底官宣暴雷。
亏损也在意料之中。2022年,金科归母净利润由盈转亏,为-213.92亿;2023年缩窄至-87.32亿。
不过眼下的金科不时还是有好消息传出,国资战投、债务重组。
去年,金科交付了2145万㎡、14.53万套房子,交付数量创历年新高。今年金科计划交付不低于1200万㎡、7.5万套房子。
只是,资金捉襟见肘的金科,能否如期向业主交付,特别是能不能做到品质交付,还要打上一个巨大的问号。
TOP2华夏幸福预亏45~50亿产业新城模式不灵了?
华夏幸福是第一批陷入流动性困境的房企,2021年初官宣暴雷,不过目前约2000亿的债务重组进展还算顺利,求生欲望非常强。
上半年华夏幸福归母净利润预亏45~50亿,同比增长3倍,与去年全年亏损相当。
华夏幸福模式的模式很简单,通过极低的价格拿产业新城项目,以产业园规划、代建代招商代运营为核心,再造住宅,既赚卖房的钱,又赚替政府招商的钱,还赚给企业做运营服务的钱。
前些年赶上了城市化进程,华夏幸福也是大杀四方,成为行业黑马。2015年就以725亿销售额跻身TOP10,2016年突破千亿,达到1203亿。最高峰时华夏幸福有近200个项目,一年能赚150亿。
不过这些项目又大又偏,产业招商、住宅去化并不容易。像海南的2个产业新城项目接近80平方公里。另外项目过于集中京津冀的廊坊一带,环京楼市熄火后,自然也受到重创。
2021年初官宣暴雷并进行债务重组,进展虽然顺利,但3年来仅财务费用就超400亿。天量亏损也并不意外。
2021年华夏幸福归母净亏损398亿,去年再度亏损72亿,上半年预亏45~50亿。
眼下,如何盘活产业新城业务和交付,对华夏幸福来说挑战不小。
TOP1万科预亏70~90亿自救、瘦身,回归正轨可期
上半年,万科归母净亏损预计70~90亿,上市30年来中报首亏。
万科过去一直都是行业的优等生,在行业内有着良好的口碑。
2006年以来的18年,有11年万科的销售规模位居行业第一。2020年,万科销售额达到7041亿的历史顶峰。
不过再牛的企业也有踏错节奏的时候。前些年万科在全国布局超过90个城市,土储超过1.5亿㎡,摊子铺的太大。特别是在高能级城市的土储不足,级城市的土储过高,随着行业的深度调整,不可避免的出现业绩滑坡。
去年底万科土储3300万㎡,但一些级城市的土储太高,像长春230万㎡、兰州160万㎡、眉州138万㎡、贵阳110万㎡。
去年万科营收下降到4657亿,归母净利润下滑46%到122亿,资金压力非常紧张,并在年初深陷“暴雷”传闻,出现股债双杀。
不过后续万科新增融资、再融资超600亿,变现商业、酒店等优质资产,管理层增持以及调整组织架构就行自救、瘦身。
一系列动作后,万科企稳。7月实现销售额192.1亿,前7个月销售额1465.5亿。同比降幅收窄,销售表现优于行业平均水平。
瘦身后的万科,未来回归正轨可期。
03 行业微光
迪马股份 “不务正业”转型自媒体代销
迪马股份上半年归母净利润预亏8~10亿,同比由盈转亏。
迪马股份是重庆房企东原地产的母公司,以做特种车起家,2014年东原地产重组后借壳上市。去年,地产业务的营收占比接近9成。
其实迪马的地产业务这几年一直在不断收缩,去年地产营收159亿,下滑了大约30%。目前迪马股份已于8月7日被终止上市。
艳姐挺为东原地产惋惜的。东原地产在业内曾以社区运营知名,在10年前就提出俱乐社区理念,通过“原·聚场”提升社区活力,增加客户粘性。
东原地产也曾有过“千亿”梦想,2020年时曾创下602亿的销售纪录并位列行业第64位。
只可惜在后面的全国化扩张中,拿了不少高价地、融资成本较高并最终暴雷。
不过这几年东原地产一直在转型代销。
他们在早年“原·剧场”打下的社群优势的基础上,搭建了线上线下联动的营销网络,转化率可以达到12%,在行业内也取得了不错的口碑。
行业虽然艰难,但东原地产的这些转型探索还是值得肯定的。
结语:
行业虽然不易,但不总是只有坏消息。
好消息是,1-7月百强房企销售降幅已经连续5个月缩窄。
刚刚结束的大会,也明确允许取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
相信未来一些重点城市会进一步加大对房地产需求的支持力度。
主编:张艳 责编:Eric 本文仅代表作者个人观点,部分图片来自网络,不为商业用途,如果侵犯,敬请作者与我们联系
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