以下是不动产信托基金(REITs)在国际市场和国内市场的情况，以及投资风险介绍：
国际市场情况：
• 美国：REITs起源于美国，是基础设施REITs最为成熟的市场。截至2020年第一季度，美股中REITs有219只，市值规模达到创纪录的1.33万亿美元。美国市场的REITs种类丰富，涵盖了各种不动产类型，如商业地产(写字楼、购物中心等)、住宅、工业地产(物流仓储等)等。其市场规模大、流动性强，且相关法规和监管较为完善，是全球REITs市场的重要引领者。
• 日本：日本是亚洲较早发展REITs的国家，REITs市场在亚太地区具有重要地位，市值较大。例如惠理集团推出的日本房地产投资信托产业基金，投资日本上市及即将上市的REITs，日本REITs市场市值高达15万亿日元，能为投资者带来约4%的年均收益率，且市场多元化程度高，涵盖办公室、物流、零售、酒店和住宅等多个领域及地区。
• 新加坡：是亚洲领先的亚洲全球性房托及商业信托中心，也是亚洲除日本外最大的房托市场。超过80%的房托和地产类商业信托拥有离岸资产。截至2020年新加坡拥有44支房托和商业信托，总市值超过800亿美元，平均股息率为5.2%。新加坡REITs采取的是同美国和日本一样的REITs架构，其REITs市值规模在亚洲仅次于日本，42只REIT和房地产信托基金的平均股息收益率为6.0%，跻身全球股息收益率最高之列。新加坡的REITs市场国际化程度高，大量REITs持有的基础物业除了位于本国之外，位于马来西亚、中国、印尼等国的也占有较高比例。
• 香港：香港房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，旨在向持有人提供来自房地产的租金收入回报。2005年到2020年，香港证监会亦不断优化房托基金在融资及投资方面的政策。2024年4月，中国证监会将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的，这一举措提高了香港REITs的投资价值，吸引了更多内地资金配置，也有助于提升市场整体的稳定性和定价效率。截至4月19日，港交所REITs产品有11只，收盘总市值超1100亿港元，且当前大多数TTM股息率都能够达到10%以上。
国内市场情况：
• 2021年6月，我国首批9单公募基础设施REITs项目分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易，开启了我国公募REITs试点新篇章。
• 截至2024年6月，累计已有36只基础设施公募REITs挂牌上市，首发加扩募规模逾1100亿元，涵盖资产类型由最初的收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流类型扩容至水利设施、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源发电等领域。
• 2024年以来，公募REITs发行市场显著回暖。截至8月9日，年内已有13只公募REITs成功发行。8月1日，基础设施领域REITs项目正式由试点转入常态化发行，新政策扩容了发行范围，例如市场化长租公寓被纳入，在租赁住房领域首次将专业机构自持、不分拆单独出售并长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目纳入了底层资产。
• 从市场表现来看，2024年公募REITs市场迎来一波上涨行情。据Wind数据，7月26日至8月7日，中证REITs全收益指数实现连续9个交易日上涨，累计涨幅为4.62%，年内涨幅已达12.6%。其中，保障租赁住房项目REITs领涨，部分产品年内涨幅超30%。
投资风险：
• 资产质量风险：REITs产品是将固定资产证券化，资产本身的质量至关重要。如果底层资产的质量不佳，如物业维护状况差、地理位置不理想、市场需求不足等，可能导致租金收入不稳定或资产价值下降，从而影响投资者的收益。
• 金融杠杆风险：金融产品价格波动较大，在投资REITs时，若选择了高利率、高杠杆的产品，可能会放大投资风险。例如，若市场利率上升，REITs的融资成本可能增加，进而影响其盈利能力和分红水平。
• 打包风险：REITs是一个固定资产的基金，有可能存在好资产搭配烂资产的打包风险。投资者难以全面了解资产包中每一项资产的具体情况，可能会因其中部分不良资产而遭受损失，需要仔细甄别。
• 市场风险：REITs的价格受到市场供求关系、宏观经济形势、利率水平等多种因素的影响。经济衰退、行业竞争加剧、政策变化等都可能导致REITs的市场价格下跌。例如，经济不景气时，商业地产的租金收入可能减少，租户违约风险增加，从而影响REITs的收益和价格。
• 运营管理风险：虽然REITs通常由专业的管理团队运营，但管理团队的能力和经验参差不齐。若管理团队决策失误、运营效率低下、成本控制不力等，可能导致资产的运营收益低于预期，影响投资者的分红和基金的价值。
• 流动性风险：部分REITs产品可能存在流动性不足的问题，特别是在市场不景气或投资者信心不足时，可能难以在短期内以合理的价格卖出持有的份额，导致投资者无法及时变现。与股票、债券等传统金融资产相比，REITs的市场规模相对较小，交易活跃度可能较低。
• 税收政策风险：我国公募基础设施REITs的产品结构比较复杂，税收方面可能存在重复征税和税收过重的问题，尽管税收问题并非设立REITs的先决条件，但可能会对产品收益产生拖累，进而影响投资者的回报。并且税收政策的变化也可能对REITs的投资收益产生影响。
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