斑马消费 杨柘
在房地产行业普遍低迷的大背景下,中国最大房产交易中介平台贝壳,却走出了一个独立行情。
8月12日盘后,公司同时披露2024年中期业绩和第二季度未经审计财务业绩,还恰逢其时地抛出扩大及延长股份回购计划。昨日,在中小投资者们的欢呼雀跃中,公司股价开盘即大涨,盘中最高涨幅接近9%。
就目前而言,公司还处于修炼内功的重要时期,一方面盈利能力遭遇严峻考验,另一方面培育的非房产交易业务增速虽猛,但暂时还难以支撑起业绩。
房地产行业进入深度调整期,贝壳内部也发生着巨变,业务模式由直营转向加盟,业务结构则在房产交易业务之外,培育第二曲线。
今年以来,公司屡屡出现在热点城市土拍市场,7月底终于如愿在西安拍得两宗土地。这绝对不简单的拿地建房。或许是利用自身大数据以及对用户的洞察,尝试进行一次反向定制试验。
要知道,中国房地产市场自上世纪90年代发端,逐渐解决了“有没有”的问题,现在走到了解决“好不好”的阶段。或许,这正是贝壳这样的行业新锐出手的时候。
贝壳“安”家,正是它的野心。
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营收、净利双降
今年第二季度,贝壳-W(02423.HK)逆市走出一条增长的路子,实现营业收入234亿元、净利润19亿元,同比分别增长19.9%和46.2%。
在今年中期业绩、单个季度业绩披露的同时,公司还抛出扩大及延长股份回购计划。在这些利好的加持下,股价在市场引发大涨,昨日盘中涨幅最高8.93%,终收报于38.60港元,涨幅7.67%,总市值1368亿港元。
不过,整个上半年,贝壳的形势仍不太乐观。当期,公司净收入397.48亿元、净利润23.33亿元,同比分别下降0.04%和42.38%;经调整后净利润为40.86亿元,同比下降31.04%。
房地产市场在今年上半年仍没有大的改善,无论是行业投资,还是新开工面积、商品房销售额等,仍呈明显下滑态势。
市场变化反映到贝壳身上是显而易见的。今年上半年,公司实现总交易额14689亿元,同比下降16.2%。
其中,存量房交易总交易额10238亿元、新房总交易额3871亿元、新兴业务及其他总交易额503亿元,同比分别下降8.7%、32.4%和3.9%,唯有家装家居业务总交易额同比增长24%,实现76亿元。
盈利能力遭考验
据公司中期业绩,公司毛利额为约106.39亿元,同比减少9.0%;毛利率26.77%,较上年同期减少2.64个百分点。
在国内房地产市场整体性疲软的背景下,公司传统房产交易业务备受影响。
期内,存量房业务、新房业务净收入分别实现130.62亿元、128.50亿元,同比分别减少25.35亿元、42.49亿元,同比下降16.25%和24.85%。
同期,存量房佣金收入106亿元,同比减少17.55%。主要是因链家门店促成的存量房交易总交易额降低,以及北京链家门店就存量房业务收取的佣金率降低。另外,还有平台服务、加盟服务等收入减少。
新房交易业务也是如此,公司支付给贝联经纪人和其他渠道的外部分佣,占新房交易业务净收入贡献利润率比例提高,且这项业务净收入下降,导致业务贡献利润率下降。
另外,销售和市场费用大增,也是影响毛利率的因素之一。今年上半年,公司销售和市场费用35.05亿元,同比增长19.10%,这些费用主要是家居业务费用增加所致。
截至今年6月末,公司经调经营利润为38亿元,同比减少36.67%,经调经营率为9.5%,远低于去年同期的15.0%。
上述同期,公司现金及现金等价物94.09亿元,同比下降70.37%。
第二曲线崛起
国内房地产市场加速调整,贝壳苦心培育的非房产交易业务——家装家居业务、房屋租赁服务业务,已在市场检验中崭露头角,成为公司增长的第二曲线。
今年上半年,公司家装家居业务净收入64.49亿元,同比增长59.9%。这除了房产交易业务与家装家居业务之间,在获客及转化协同效应下带动订单增长,还有来自新零售渠道(比如定制家具、软装家具和电器等)的贡献增长等。
该业务本可以增长再快一些,但公司选择了主动放缓。在日前业绩电话会上,公司董事长兼首席执行官彭永东表示,之所以放慢脚步,就是要在业务规模和品质之间找到平衡。
2024年,公司着重做好家装家居业务的底层能力的建设,推进数字化建设,特别是推动家装家居业务实现全国统一业务模型框架。相较之前的版本,目前Home SaaS已迭代至2.5版本,并已在部分城市落地。
这个版本已可以出具标准化施工图方案,进行自动装修报价等,为交付增加了诸多确定性。从今年第二季度来看,基础装修工期加主材工期约100天,较上年同期减少11天左右。
房屋租赁服务业务收入实现58.13亿元,同比增长176.7%。主要来自省心租模式的在管房源增加。截至今年第二季度末,省心租在管房源规模超过30万套,去年同期为超12万套。同时,公司长租公寓实现在管房源1.4万套以上,同比增长100%。
另外,上述同期,还有新兴业务及其他业务实现净收入15.74亿元。
在上述业务的推动下,公司今年上半年非房产交易业务收入占比达34.8%,较上年同期提升17个百分点。
值得注意的是,在非房产交易业务上,公司继续摸索着另一条事业线。在今年房企普遍对拿地放缓的背景下,贝壳逆市而行,先后参与北京、广州土拍,最终在7月底以1.34亿元拍得西安两宗宅地,涉足房地产开发业务。这可能公司是依托自身大数据优势,涉足房地产开发领域,打造全新产品体系的一次尝试。$贝壳-W(HK|02423)$$万科A(SZ000002)$$房地产ETF基金(SH515060)$
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