$保利发展(SH600048)$  

保利发展2024年的前景可以从以下几个方面进行分析：

- 市场地位与竞争优势

- 行业龙头地位稳固：2023年保利发展实现全口径销售金额4222亿元，销售额排名升至行业第一。在市场下行的情况下，仍保持着较强的韧性，企业在全国的市占率同比提升了0.2个百分点至3.6%，2024年1-7月也仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位突出。其作为大型央企，具备资金、资源等方面的优势，在市场竞争中具有较强的抗风险能力。

- 土地储备充足优质：2023年保利发展新增项目103个，新增计容建筑面积为1182万平方米，总地价1632亿元。在大多数房企保持低量拿地甚至不拿地的大环境下，保利凭借央企优势较为积极地拓储，2023年底总土地储备约为14679万平方米，足够保证企业5年左右的开发。且2024年7月，公司在北京、上海、成都等地拿地7宗，总建面46.6万方，对应土地款147.5亿元，单月拿地强度达58.3%。1-7月拿地19宗，总建面162.6万方，对应总土地款255.4亿元，其中在一线城市拿地金额占比59.5%。充足且优质的土地储备为其后续发展提供了有力支撑。

- 财务状况

- 营收较为稳定：根据业绩快报，公司2024上半年实现营收1392.7亿元，同比增长1.6%。但受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，以及结转项目权益比例有所下降，导致归母净利润承压下降，2024上半年实现归母净利润75.1亿元，同比下降38.6%。

- 融资能力强：2024年1-7月公司成功发行公开市场债券327.5亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024年第一季度，公司货币资金余额1295.5亿元，融资渠道畅通，资金成本优势明显，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点，负债结构不断优化。

- 业务布局与发展战略

- 聚焦核心城市：保利发展持续发挥城市深耕优势，2023年核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。从销售区域分布来看，2023年四大区域的销售面积占比较为平均，贡献最大的区域为珠三角区域，占比为31%；长三角区域的销售金额占比达到了33%。从城市能级来看，二线城市的销售面积占比相比于2022年又提升了7个百分点至51%，2024年拿地也主要集中在一线城市，有利于其把握市场需求，降低市场风险。

- 多元化业务探索：保利发展以不动产投资开发为主，以综合服务和不动产金融为翼，在物业管理、商业运营等领域积极拓展。例如保利物业在港交所上市，未来有望通过多元化业务协同发展，创造新的盈利增长点，提升公司整体竞争力和抗风险能力。

- 行业趋势与政策环境

- 行业调整分化：房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代，市场面临调整分化，人口往都市圈城市群迁移，东北、西北、级城市人口面临持续流出压力。但保利发展99%的开发项目集中在一二线城市的核心区域，在行业调整中，其项目的保值和升值空间相对较大，受影响相对较小。

- 政策调控：政府对房地产市场的调控将继续加强，以促进房地产市场软着陆。政策环境可能会对房地产企业的发展产生影响，但保利发展作为央企，在适应政策变化方面具有一定优势，有望受益于宽松地产政策及行业格局优化。