保障房REITs式上涨

今日，C-REITs二级市场再次异动，中证REITs全收益指数收盘上涨0.38%，相较于前两个交易日交易额略有提升。对于今日的二级市场而言，C-REITs市场无疑是一道亮丽的风景线。此前，REITs速达发表的‘’REITs价值演绎，能否持续？‘’中对于分派率驱动二级市场表现进行了相关探讨。

1、市场介绍

今日，REITs细分领域，保障房板块再次集体异动，平均1.55%的涨幅领涨REITs市场；其中，华夏北京保障房REIT更是以2.44%的涨幅领涨REITs板块。

下图为近5个交易日年化分派率变动:

对于保障房REITs来讲，自上市以来，其业绩稳定性以及二级市场的波动对于整个REITs板块起到了稳定作用。不过，从其实现的可供分派率来看，随着二级市场价格的持续攀升，分派率已经下滑至仅3.45%的平均收益水平。

2、驱动力探讨

从披露的前两个季度数据来看，核心收入贡献未有明显变化，虽然部分项目整体收入同比、环比均有所下降，但偏离度不高，相对其它板块经营情况整体较为稳定。

另外，红土深圳安居REIT此前发布了拟扩募的公告；随着二级市场的持续上涨，假设扩募获批，按照定价原则，目前已经有了一定的溢价率。这一现象与此前已完成扩募的4单REITs项目相似。

3、扩募带动价值实践

高溢价扩募所带来的透支二级市场成长空间情形在前期完成的4单扩募项目上已经有所呈现。仅以红土创新盐田港REIT为例，其扩募时前20个交易日基础设施基金交易均价的90%价格约为2.579元/份，但其扩募最终定价取值为2.7元/份。按照披露扩募后的预期分派率来看，截止今日收盘，市值测算其分派率约为4.3%（刚刚达到扩募购入资产预测的第二年完整年度4.33%年化分派率），远低于目前仓储物流细分领域平均4.91%的年化分派率。

小结：从目前保障房REITs的收盘价格测算其预期分派率，已经偏离C-REITs市场租赁型REITs项目的平均值较多，虽然受益于政策的扶持以及预期行业发展空间，但持续上涨的动力以及参与交易的目的是什么？倘若持续偏离行业中枢，其投资价值是否会受到质疑？市场如何演绎，还需要继续观察。

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