今日,C-REITs二级市场再次异动,中证REITs全收益指数收盘上涨0.38%,相较于前两个交易日交易额略有提升。对于今日的二级市场而言,C-REITs市场无疑是一道亮丽的风景线。此前,REITs速达发表的‘’REITs价值演绎,能否持续?‘’中对于分派率驱动二级市场表现进行了相关探讨。
1、市场介绍
今日,REITs细分领域,保障房板块再次集体异动,平均1.55%的涨幅领涨REITs市场;其中,华夏北京保障房REIT更是以2.44%的涨幅领涨REITs板块。
下图为近5个交易日年化分派率变动:
对于保障房REITs来讲,自上市以来,其业绩稳定性以及二级市场的波动对于整个REITs板块起到了稳定作用。不过,从其实现的可供分派率来看,随着二级市场价格的持续攀升,分派率已经下滑至仅3.45%的平均收益水平。
2、驱动力探讨
从披露的前两个季度数据来看,核心收入贡献未有明显变化,虽然部分项目整体收入同比、环比均有所下降,但偏离度不高,相对其它板块经营情况整体较为稳定。
另外,红土深圳安居REIT此前发布了拟扩募的公告;随着二级市场的持续上涨,假设扩募获批,按照定价原则,目前已经有了一定的溢价率。这一现象与此前已完成扩募的4单REITs项目相似。
3、扩募带动价值实践
高溢价扩募所带来的透支二级市场成长空间情形在前期完成的4单扩募项目上已经有所呈现。仅以红土创新盐田港REIT为例,其扩募时前20个交易日基础设施基金交易均价的90%价格约为2.579元/份,但其扩募最终定价取值为2.7元/份。按照披露扩募后的预期分派率来看,截止今日收盘,市值测算其分派率约为4.3%(刚刚达到扩募购入资产预测的第二年完整年度4.33%年化分派率),远低于目前仓储物流细分领域平均4.91%的年化分派率。
小结:从目前保障房REITs的收盘价格测算其预期分派率,已经偏离C-REITs市场租赁型REITs项目的平均值较多,虽然受益于政策的扶持以及预期行业发展空间,但持续上涨的动力以及参与交易的目的是什么?倘若持续偏离行业中枢,其投资价值是否会受到质疑?市场如何演绎,还需要继续观察。
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