8月14日上午，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲在2024博鳌房地产论坛发表了对房地产和城市化的看法。
投资作业本整理了要点如下：
1、宏观经济还不到衰退的程度，但是这个产业（房地产）是衰退的。
2、我们现在确实应该已经到了，或者接近到了谷底。谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，就是所谓的“L”形，还会经历一段困难的时期。但是现在该暴的雷都暴了，大家都知道问题在什么地方了，政策也实行了一定的调整。
3、在这个阶段，我们大概要经历一段在低谷徘徊的过程。
一个危机、一个波动不是一两个月、一两年就过去的，40年积累的问题大概需要一段时间进行修补。
4、最近终于看到了一点转变，过去很长时间我们呼吁的城市化没有什么效果，最近发了一个文件，提到要加快城市化进程，包括城市要吸收农民、常住人口进城市，城市要为这些新的常住人口提供更多的公共服务，那才叫城市化。
前一晚樊纲在接受媒体访问时表示，楼市下一阶段的发展潜力在于城市化。樊纲今日再次指出，城市化进程的重要需求，是农民的迁移需求。农民在迁移到大城市后，将带动工业、消费、教育等各行业的发展。
从当前房地产现状来看，到了该认真推进城市化进程的时候，同时也期待各地能有加速推动城市化进程的文件出来。
以下实录内容主要来自主办方观点，投资作业本课代表做了删减和整理，分享给大家：
该暴露的问题都暴露了
今天我要讲的主题也是经济波动当中产业发展的一些趋势。
首先从宏观经济的角度，中国经济现在仍然不景气，一季度还有5.3%的增长，二季度只有4.7%的增长。各种问题还在暴露，下行的压力仍然巨大，不确定性仍然很多。
现在大家都很焦虑，从昨天晚上的五十人会到今天早上的经济学家早餐会，大家都在问底部在什么地方？昨天晚上大家问陈启宗先生底部在什么地方，他说：可以看到，该暴露的问题都暴露了，这个阶段之后大概会有一个相对稳定的阶段开始向好，意思就是已经到底部了。
今天早餐会的时候，有经济学家说到，最近有人做了一个历史上世界22个房地产泡沫破裂、房地产危机的情况分析，大致是有三五年的时间下滑，再有三五年的时间是底部调整，仍然不景气，但是不再继续下滑。
房地产接近谷底，之后还有谷底爬行阶段
我们是四十几年高增长，没有经历过重要的下滑，中间也有一些小波动，但是没有出现衰退（也就是负增长），没有出现大的危机。很长时期高歌猛进，没有经历过这些波动，所以我们缺乏这方面的经验。
我们没有经历过这些，判断上、预期上就需要更多的思考。
我们没有经历过这么大的低谷，衰退和负增长我们没经历过，即使是很长时间低增长我们也没经历过，现在房地产应该是衰退了。
大家可以看到陈诗涛女士刚才演示的白皮书上面都是负增长，有些是深度负增长，应该说至少这个产业是衰退的，宏观经济还不到衰退的程度，但是这个产业是衰退的。
在这个时候我们如何判断，如何规划下一阶段的发展，对于我们的经济而言，对我们的企业而言，确实是很重要的一件事情。
我个人认为我们现在确实应该已经到了，或者接近到了谷底。谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，就是所谓的“L”形，还会经历一段困难的时期。但是现在该暴的雷都暴了，大家都知道问题在什么地方了，政策也实行了一定的调整。
为什么出现这种情况？过去几年我们都说了很多次，包括资本市场不够发达、大量的财富都集中到了房地产市场，包括房地产市场内部都是商品房等等。
我们的住房自有率是世界上最高的，都集中到住房市场，导致我们的政策各种拧巴。因为不能保障低收入阶层的住房，结果就不敢放开高端市场，让市场去竞争，让市场价格去调节供需关系。像新加坡那样，保住了基本面，然后就敢于放开，有钱人可以买高价的房。
40年积累的问题，需要时间修补
我们今天不说这个，为什么房地产行业到了今天，这个原因我们不再讲，在这个阶段，我们大概要经历一段在低谷徘徊的过程。
一个危机、一个波动不是一两个月、一两年就过去的，40年积累的问题大概需要一段时间进行修补。
在这个过程中，很多企业虽然也会出现淘汰，企业内部实现重组，这也是世界上各国都发生的事情。
企业集中度怎么提高，大企业怎么发展，小企业怎么淘汰。好的时候没有人愿意退出，没有人愿意被兼并重组，只有在低谷当中可以兼并重组。
中国会有“失去”的问题吗？
日本失去的30年并不能作为很好的对照
待会儿我们有一场辩论会就会辩论这个，会不会失去的问题，会不会失去很多年，这时候大家就会对比。最经典的就是和日本1991年泡沫破裂以后30年以后的低靡的对比。
昨天还有人说，今年是不是今后若干年最好的一年，经济还要再低谷很长的时间。这个当然不能给出很确定的回答，都有很多的可能性。
日本最初开始崩盘以后，大家分析是不是到底部了，还要经过多少年，一开始也说的都是过几年就好了，结果低谷徘徊二三十年的时间。我们不能给确定的回答，但是我们可以做一做分析。
日本当年房地产泡沫破灭、人口开始下降，老龄化开始恶化，预期寿命的提高是经济发展的一个重要指标。从不同的侧面来看，它是带来了问题，但是也是经济发展的结果，我们就跟日本做一个对比。
这里要说一句，跟日本的对比有很多谬误在里面，我们有时候不能直接跟日本战后的崛起做对比，日本跟我们相近的不是这个阶段，相似的阶段是明治维新之后一直到二战之前那六七十年时间，它在战前已经有了很多艘航空母舰。
1991年的时候，日本的城市化率已经达到了接近80%，是一个成熟的现代化、工业化、城市化国家的水平。
我们现在是65%，去年公布的是66.4%，距离完成城市化还很远。你可以说日本那时候的老龄化问题，但是它是在城市化基本完成之后出现的老龄化，这是一个很不一样的事，我们还在城市化进程当中。
这就是我对城市化、房地产发展的一个看法。
城市化重要需求：“迁移性需求”
城市化的进程不仅仅是城里边那些人的刚性需求、改善性需求，城市化进程当中一个重要的需求，我这几年一直在强调这一点，叫做“迁移性需求”。
一方面是农民要进城，从农村到城市，这是迁移性需求。迁移性需求是一个叠加的需求，农民有没有房子？我们所有的农民都有宅基地，都有房子，而且还是大房子，他不住了，或者是一年只回去住几天，然后他进城，需要在城里面有住房，这是迁移性需求。
城市化伴随工业化，工业化伴随着工业结构不断改变，伴随着企业在迁移。以前在小城市发展起来的企业做大以后，它对资源的需求，包括对人力资源的需求就慢慢发生变化，他就需要向大城市过渡。
工业化过程和城市化过程结合在一起，就导致小城市人口向大城市迁移。这个没有改变城镇化率，但是大量在迁移。他那县城里的房子还在他手里，而且给他一种财富效应，他有这个房子他心里有底。
农民也是，农民家里有个大房子，他心里有底，那是他的一个社会保障。哪怕是在鹤岗有一个5万块钱的房子，他也觉得有一个退路，但是他又有迁移性的需求，他迁移到大城市，对大城市的住房又提出需求。
如果说当年的日本是在城市化进程基本完成之后，大家知道90年代大东京区、大坂区的这几个大的城市群基本形成，人口已经80%进了城。在城市化迁移需求基本消失的时候，人口在下降，对市场的压力就更大。
而我们通常说一句话，我们是未富先老，但是我们是城市化进程还在进行当中的时候，我们人口就开始下降了。大家可以想想这个相互之间的关系，他对我们经济的发展、未来的现代化进程仍然是一个积极的因素。
终于看到了城市化的一点转变
正是在这个意义上，我们这些年一直强调加快城市化的步伐。到现在这个城市化政策还不叫城市化，还叫城镇化。别看这一字之差，至少过去是有含金量的。
你是小城市、小城镇，你就无限供地，大城市就限制又限制。结果小城市盖完房子，人走了，大城市不给地、不给指标，限制发展，结果人越来越多，价格暴涨，形成两极分化，这是我们过去走过的弯路。
最近终于看到了一点转变，过去很长时间我们呼吁的城市化没有什么效果，最近发了一个文件，提到要加快城市化进程，包括城市要吸收农民、常住人口进城市，城市要为这些新的常住人口提供更多的公共服务，那才叫城市化。
如果这个速度加快，中国经济的结构会出现一些良性的调整。包括消费，包括对住房的需求。
发展“城市群”可以解决大城市病问题
在这个意义上，我们也要看到中国经济的潜力还在。从60%几的城市化到80%的城市化，你想这个潜力有多少？
你要搞城市化，你必须面对城市化产生的各种问题，你说大城市要吸引人口，要鼓励大城市的发展，但是大城市出现这些城市病你也要面对。
面对这些问题，面对加快城市化所可能带来的新问题，一个重要的方法就是发展城市群。
面对大城市的城市病，我们通过城市群的发展，在一个区域里面，通过便捷交通联系起来的大中小城市区域，实现大中小城市的互补，使得这个区域可以吸收更多的人口，可以有更多的人口进入城市化的生活方式，带动进一步的消费、带动进一步的发展。
我们有时候往往看到的是私人消费，我们看世界各国，经济越发展，公共服务在服务业当中所占的比重就会越高。
为什么需要一些公共机构来在这个过程中发挥作用，就是因为我们有越来越多的公共品，这个公共品提供者是政府机构还是其他机构不重要，包括美联储不是国家机构，但是它是公共机构，它发挥作用，它很重要，道理是一样的。
我们需要通过公共服务的发展来带动其他的消费，带动整个城市化的进程。老有人说政府投那么多资，还有没有地方可以投资？
我说你想想我们的公共服务、社会保障还缺多少，我们的公共基础设施，特别是学校、医院，我们的医院现在仍然是人满为患，我们其他的公共服务仍然有发展的余地，仍然有投资的余地。
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