8月14日上午,中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲在2024博鳌房地产论坛发表了对房地产和城市化的看法。
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投资作业本整理了要点如下:
1、宏观经济还不到衰退的程度,但是这个产业(房地产)是衰退的。
2、我们现在确实应该已经到了,或者接近到了谷底。谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段,就是所谓的“L”形,还会经历一段困难的时期。但是现在该暴的雷都暴了,大家都知道问题在什么地方了,政策也实行了一定的调整。
3、在这个阶段,我们大概要经历一段在低谷徘徊的过程。
一个危机、一个波动不是一两个月、一两年就过去的,40年积累的问题大概需要一段时间进行修补。
4、最近终于看到了一点转变,过去很长时间我们呼吁的城市化没有什么效果,最近发了一个文件,提到要加快城市化进程,包括城市要吸收农民、常住人口进城市,城市要为这些新的常住人口提供更多的公共服务,那才叫城市化。
前一晚樊纲在接受媒体访问时表示,楼市下一阶段的发展潜力在于城市化。樊纲今日再次指出,城市化进程的重要需求,是农民的迁移需求。农民在迁移到大城市后,将带动工业、消费、教育等各行业的发展。
从当前房地产现状来看,到了该认真推进城市化进程的时候,同时也期待各地能有加速推动城市化进程的文件出来。
以下实录内容主要来自主办方观点,投资作业本课代表做了删减和整理,分享给大家:
该暴露的问题都暴露了
今天我要讲的主题也是经济波动当中产业发展的一些趋势。
首先从宏观经济的角度,中国经济现在仍然不景气,一季度还有5.3%的增长,二季度只有4.7%的增长。各种问题还在暴露,下行的压力仍然巨大,不确定性仍然很多。
现在大家都很焦虑,从昨天晚上的五十人会到今天早上的经济学家早餐会,大家都在问底部在什么地方?昨天晚上大家问陈启宗先生底部在什么地方,他说:可以看到,该暴露的问题都暴露了,这个阶段之后大概会有一个相对稳定的阶段开始向好,意思就是已经到底部了。
今天早餐会的时候,有经济学家说到,最近有人做了一个历史上世界22个房地产泡沫破裂、房地产危机的情况分析,大致是有三五年的时间下滑,再有三五年的时间是底部调整,仍然不景气,但是不再继续下滑。
房地产接近谷底,之后还有谷底爬行阶段
我们是四十几年高增长,没有经历过重要的下滑,中间也有一些小波动,但是没有出现衰退(也就是负增长),没有出现大的危机。很长时期高歌猛进,没有经历过这些波动,所以我们缺乏这方面的经验。
我们没有经历过这些,判断上、预期上就需要更多的思考。
我们没有经历过这么大的低谷,衰退和负增长我们没经历过,即使是很长时间低增长我们也没经历过,现在房地产应该是衰退了。
大家可以看到陈诗涛女士刚才演示的白皮书上面都是负增长,有些是深度负增长,应该说至少这个产业是衰退的,宏观经济还不到衰退的程度,但是这个产业是衰退的。
在这个时候我们如何判断,如何规划下一阶段的发展,对于我们的经济而言,对我们的企业而言,确实是很重要的一件事情。
我个人认为我们现在确实应该已经到了,或者接近到了谷底。谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段,就是所谓的“L”形,还会经历一段困难的时期。但是现在该暴的雷都暴了,大家都知道问题在什么地方了,政策也实行了一定的调整。
为什么出现这种情况?过去几年我们都说了很多次,包括资本市场不够发达、大量的财富都集中到了房地产市场,包括房地产市场内部都是商品房等等。
我们的住房自有率是世界上最高的,都集中到住房市场,导致我们的政策各种拧巴。因为不能保障低收入阶层的住房,结果就不敢放开高端市场,让市场去竞争,让市场价格去调节供需关系。像新加坡那样,保住了基本面,然后就敢于放开,有钱人可以买高价的房。
40年积累的问题,需要时间修补
我们今天不说这个,为什么房地产行业到了今天,这个原因我们不再讲,在这个阶段,我们大概要经历一段在低谷徘徊的过程。
一个危机、一个波动不是一两个月、一两年就过去的,40年积累的问题大概需要一段时间进行修补。
在这个过程中,很多企业虽然也会出现淘汰,企业内部实现重组,这也是世界上各国都发生的事情。
企业集中度怎么提高,大企业怎么发展,小企业怎么淘汰。好的时候没有人愿意退出,没有人愿意被兼并重组,只有在低谷当中可以兼并重组。
中国会有“失去”的问题吗?
日本失去的30年并不能作为很好的对照
待会儿我们有一场辩论会就会辩论这个,会不会失去的问题,会不会失去很多年,这时候大家就会对比。最经典的就是和日本1991年泡沫破裂以后30年以后的低靡的对比。
昨天还有人说,今年是不是今后若干年最好的一年,经济还要再低谷很长的时间。这个当然不能给出很确定的回答,都有很多的可能性。
日本最初开始崩盘以后,大家分析是不是到底部了,还要经过多少年,一开始也说的都是过几年就好了,结果低谷徘徊二三十年的时间。我们不能给确定的回答,但是我们可以做一做分析。
日本当年房地产泡沫破灭、人口开始下降,老龄化开始恶化,预期寿命的提高是经济发展的一个重要指标。从不同的侧面来看,它是带来了问题,但是也是经济发展的结果,我们就跟日本做一个对比。
这里要说一句,跟日本的对比有很多谬误在里面,我们有时候不能直接跟日本战后的崛起做对比,日本跟我们相近的不是这个阶段,相似的阶段是明治维新之后一直到二战之前那六七十年时间,它在战前已经有了很多艘航空母舰。
1991年的时候,日本的城市化率已经达到了接近80%,是一个成熟的现代化、工业化、城市化国家的水平。
我们现在是65%,去年公布的是66.4%,距离完成城市化还很远。你可以说日本那时候的老龄化问题,但是它是在城市化基本完成之后出现的老龄化,这是一个很不一样的事,我们还在城市化进程当中。
这就是我对城市化、房地产发展的一个看法。
城市化重要需求:“迁移性需求”
城市化的进程不仅仅是城里边那些人的刚性需求、改善性需求,城市化进程当中一个重要的需求,我这几年一直在强调这一点,叫做“迁移性需求”。
一方面是农民要进城,从农村到城市,这是迁移性需求。迁移性需求是一个叠加的需求,农民有没有房子?我们所有的农民都有宅基地,都有房子,而且还是大房子,他不住了,或者是一年只回去住几天,然后他进城,需要在城里面有住房,这是迁移性需求。
城市化伴随工业化,工业化伴随着工业结构不断改变,伴随着企业在迁移。以前在小城市发展起来的企业做大以后,它对资源的需求,包括对人力资源的需求就慢慢发生变化,他就需要向大城市过渡。
工业化过程和城市化过程结合在一起,就导致小城市人口向大城市迁移。这个没有改变城镇化率,但是大量在迁移。他那县城里的房子还在他手里,而且给他一种财富效应,他有这个房子他心里有底。
农民也是,农民家里有个大房子,他心里有底,那是他的一个社会保障。哪怕是在鹤岗有一个5万块钱的房子,他也觉得有一个退路,但是他又有迁移性的需求,他迁移到大城市,对大城市的住房又提出需求。
如果说当年的日本是在城市化进程基本完成之后,大家知道90年代大东京区、大坂区的这几个大的城市群基本形成,人口已经80%进了城。在城市化迁移需求基本消失的时候,人口在下降,对市场的压力就更大。
而我们通常说一句话,我们是未富先老,但是我们是城市化进程还在进行当中的时候,我们人口就开始下降了。大家可以想想这个相互之间的关系,他对我们经济的发展、未来的现代化进程仍然是一个积极的因素。
终于看到了城市化的一点转变
正是在这个意义上,我们这些年一直强调加快城市化的步伐。到现在这个城市化政策还不叫城市化,还叫城镇化。别看这一字之差,至少过去是有含金量的。
你是小城市、小城镇,你就无限供地,大城市就限制又限制。结果小城市盖完房子,人走了,大城市不给地、不给指标,限制发展,结果人越来越多,价格暴涨,形成两极分化,这是我们过去走过的弯路。
最近终于看到了一点转变,过去很长时间我们呼吁的城市化没有什么效果,最近发了一个文件,提到要加快城市化进程,包括城市要吸收农民、常住人口进城市,城市要为这些新的常住人口提供更多的公共服务,那才叫城市化。
如果这个速度加快,中国经济的结构会出现一些良性的调整。包括消费,包括对住房的需求。
发展“城市群”可以解决大城市病问题
在这个意义上,我们也要看到中国经济的潜力还在。从60%几的城市化到80%的城市化,你想这个潜力有多少?
你要搞城市化,你必须面对城市化产生的各种问题,你说大城市要吸引人口,要鼓励大城市的发展,但是大城市出现这些城市病你也要面对。
面对这些问题,面对加快城市化所可能带来的新问题,一个重要的方法就是发展城市群。
面对大城市的城市病,我们通过城市群的发展,在一个区域里面,通过便捷交通联系起来的大中小城市区域,实现大中小城市的互补,使得这个区域可以吸收更多的人口,可以有更多的人口进入城市化的生活方式,带动进一步的消费、带动进一步的发展。
我们有时候往往看到的是私人消费,我们看世界各国,经济越发展,公共服务在服务业当中所占的比重就会越高。
为什么需要一些公共机构来在这个过程中发挥作用,就是因为我们有越来越多的公共品,这个公共品提供者是政府机构还是其他机构不重要,包括美联储不是国家机构,但是它是公共机构,它发挥作用,它很重要,道理是一样的。
我们需要通过公共服务的发展来带动其他的消费,带动整个城市化的进程。老有人说政府投那么多资,还有没有地方可以投资?
我说你想想我们的公共服务、社会保障还缺多少,我们的公共基础设施,特别是学校、医院,我们的医院现在仍然是人满为患,我们其他的公共服务仍然有发展的余地,仍然有投资的余地。
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