作为最早进入中国的外资房企之一，仁恒置地最近有点尴尬，这家布局长三角、环渤海、海南自贸区、中西部等地区20多个城市的房企，遇到了1993年进入国内房地产市场以来的烦心事——在甘肃省兰州市，自己上海仁恒滨江园项目的业主买房后竟然注册了与“仁恒”同名的地产公司，开发了多个以“仁恒”命名的楼盘，而新加坡仁恒及关联方自2016年提起商标维权和反不正当竞争诉讼，引发了国内房企最大的品牌维权案。
案情回放：
业主注册同名地产公司 开发获利超4亿
仁恒置地是新加坡一家房地产开发服务商，专注于从事中国境内高端精装修住宅、商业及综合物业项目的开发及投资建设，作为最早进入国内的外资房企之一，1993年始，仁恒置地先后成立了上海仁恒、南京仁恒、成都仁恒等企业，布局上海、南京、苏州、成都、深圳、海口、深圳等多个城市，开发了“仁恒滨江园”、“仁恒公寓”、“仁恒置地广场”、“仁恒河滨城”等“仁恒”系高端项目。2006年，仁恒置地成功在新加坡交易所主板上市。
因为其在建筑、环境、配套、服务等方面表现出优异品质，恒先后获得 “重合同守信用单位”、“销售百强”、住建部“AAA级企业”、中国建设工程鲁班奖等奖项，以“仁恒”命名的楼盘项目先后获得“全国物业管理住宅小区”、“住宅性能认定等级-3A级”、“优秀住宅金奖”、“四高优秀小区”等奖项。“仁恒”品牌更是分别被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院鉴定为在华投资房地产公司品牌价值TOP1O，品牌价值50.49亿元，被中国房地产研究会、中国房地产协会、中国房地产勘测中心评定为中国房地产上市公司综合实力五十强。
作为一家十分注重业主满意度和品牌的开发商，仁恒置地没想到的是，作为品牌“粉丝”的业主竟然会“蹭用”自己的名号，在甘肃兰州搞起了地产开发，而且公开开发销售了“仁恒国际”、“仁恒美林郡”、“仁恒晶城”等多个楼盘，根据官方统计数据，自成立至2016年年中，累计获利超过4亿余元。
2015年12月14日，德意志银行发函至仁恒置地集团希望参观位于兰州的“仁恒美林郡”项目并探讨进一步合作，这一“蹭名”事件才浮出水面。事后调查显示，兰州仁恒实控人金某，实际为仁恒的业主。其于2002年1月27日在上海认购了仁恒置地旗下的仁恒滨江园7号楼某房源，并缴纳了诚意金（后调换至同单元不同楼层房源），同年11月26日，该业主金某在甘肃省兰州市注册成立“兰州仁恒置地有限公司”（2005年变更为兰州仁恒房地产开发有限公司），经营范围为房地产开发、商品房销售、物业管理。此后的2004年起，兰州仁恒先后开发和对外销售了“仁恒国际”、“仁恒美林郡”、“仁恒晶城”三个楼盘。
鉴于2001年11月起，仁恒置地品牌方即向国家商标局申请注册并随后获批了“仁恒”系列文字商标，类别包括建筑、不动产销售、物业管理等，加上“兰州仁恒”的出现已经让市场产生了混淆和误读，给自身正常经营造成了严重影响（2016年，成都仁恒在兰州向工商登记机关申请成立关联公司，因字号重复而未予核准），2016年6月，新加坡仁恒、上海仁恒、南京仁恒等正式向兰州仁恒发起商标专用权和反不正当竞争诉讼，要求兰州仁恒其停止侵权行为，并赔偿损失1.005亿元。
另人没想到的是，官司一打8年，因为兰州仁恒反复提出异议，甚至对国家知识产权局不核准其“仁恒晶城”等商标发起行政诉讼，时间一拖再拖，时至今日，案件仍未终审宣判。
曲折的官司：
仁恒是否具有市场影响力成为焦点
《中华人民共和国商标法》规定，将他人注册商标、未注册的驰名商标作为企业名称中的字号使用，误导公众，构成不正当竞争行为的，按照《中华人民共和国反不正当竞争法》处理。
《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条规定，经营者在生产经营活动中，应当遵循自愿、平等、诚信的原则，遵守法律和商业道德。仁恒置地认为，“兰州仁恒”法定代表人金某作为上海仁恒业主，明知上海仁恒的企业名称和“仁恒”商标的良好商誉和社会影响力，仍于买房当年使用相同的“仁恒”字号注册“兰州仁恒置地有限公司”，并以“仁恒”为核心命名所开发的楼盘，通过简化企业名称在自身网站、商业推广中等关联“仁恒地产”、“仁恒集团”、“仁恒物业”等标识，该行为属于商标侵权，构成不正当竞争。
然而，在随后的一审判决中，“仁恒”是否具有一定的知名度和市场影响力，以及兰州仁恒以“仁恒”命名和销售楼盘是否系企业名称的合理使用成为了双方交锋的关键。就此，甘肃一审法院2007年做出裁决，认定新加坡仁恒及关联方的举证不能证明其在全国有一定的市场知名度，兰州仁恒使用“仁恒”作为企业字号，不构成不正当竞争。同时，尽管仁恒置地2001年11月申请注册并于2003年获得了“仁恒”相关文字商标，但兰州仁恒成立于2002年11月，早于仁恒置地“仁恒”商标正式的获取，因此，其以“仁恒”命名系对企业字号的合理使用，不构成商标侵权。但法院也认为，兰州仁恒如擅自扩大“仁恒”使用范围，可能导致不正当竞争和商标侵权，兰州仁恒今后不应超出甘肃省范围对“仁恒”做商业性宣传和使用。
对于该判决，新加坡仁恒及关联方上诉至最高人民法院，2019年12月25日，最高人民法院做出民事裁定，认定仁恒1993年起分别在上海、南京、成都、珠海、贵阳、苏州等推出“仁恒”品牌楼盘，其客户来源不限于上述地区，甘肃一审法院认定新加坡仁恒仅能证明其字号在上海具有一定影响力，属于认定事实不清。此外，新加坡仁恒或关联方持有的第3018260号“仁恒”文字商标申请注册于2001年11月15日，初审公告日为2003年2月14日，而兰州仁恒成立于2002年11月26日，一审判决以兰州仁恒工商登记时间早于新加坡仁恒获得商标权作为理由，认定兰州仁恒使用“仁恒”具有合理性且不构成商标侵权，同样属于认定事实不清，最终撤销一审法院的民事判决发回重审。
事实上，针对兰州仁恒2005年以来提交的“仁恒国际”、“仁恒美林郡”等注册商标申请，因该申请与新加坡仁恒及关联方在先注册的“仁恒”系列商标相同或近似，国家知识产权局多次驳回其核准请求，兰州仁恒还曾因此发起行政诉讼状告国家知识产权局，2020年，北京知识产权法院曾裁定，新加坡仁恒持有的“仁恒”品牌在不动产服务行业具有一定的知名度，兰州仁恒申请有关“仁恒晶城”等商标不符合商标法相关规定，判定国家知识产权局不予核准的行为合法有效。
重审判决：
商标侵权和不正当竞争行为成立
在仁恒置地看来，早于其业主成立“兰州仁恒”的时间，仁恒置地1993年即开始在上海、南京、上海、苏州、贵阳、唐山等地成立上海仁恒、南京仁恒等关联公司，并开发了仁恒滨江园、仁恒公寓等知名楼盘，其市场影响力得到了市场公认。同时，仁恒置地及关联方早在兰州仁恒前就已经申请了相关“仁恒”商标，2005年，兰州仁恒申请“仁恒国际”商标也因与其申请注册的“仁恒”商标构成相同或类似服务被国家商标局驳回，事实均证明，“兰州仁恒”对“仁恒”商标并不符合在先使用的情形，属于恶意侵犯其商标专用权。
2023年4月19日，此案经过最高人民法院发回重审，甘肃省高院做出（2020）甘知民初1号民事判决。甘肃省高院认定，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条规定，经营者在生产经营活动中，应当遵循自愿、平等、诚信的原则，遵守法律和商业道德。兰州仁恒法定代表人于2002年1月27日、2月1日认购、换购上海仁恒开发的“仁恒滨江园”房产，同年11月26日在兰州投资成立“兰州仁恒置业有限公司”。此事实说明，兰州仁恒及其实控人在注册兰州仁恒前，至迟应于购房当时接触并知悉上海仁恒的企业名称和“仁恒”商标，“仁恒”商标中的“仁”和“恒”虽为常用汉字，但组合使用却成为了臆造词而具有较强的固有显著性。在此情形下，作为后来同业经营者和市场竞争者，兰州仁恒理应尊重在先权利并合理避让，但其仍使用权利人相同的“仁恒”字号注册企业名称，并在楼盘命名中突出使用“仁恒”标识，通过简化企业名称等方式使用“仁恒地产”、“仁恒集团”、“仁恒物业”等标识进行商业推广，从事与新加坡仁恒等权利人经营范围相同的房地产开发与销售，足以使相关公众对其服务或商品来源产生混淆，该行为有违诚实信用的市场交易原则和公认的商业道德，难为正当，同时亦减损了权利人的市场交易机会，扰乱了市场竞争秩序，构成不正当竞争。
此外，兰州仁恒将其开发的楼盘命名为“仁恒国际”、“仁恒美林郡”、“仁恒晶城”并将其附着或使用于外立面、楼盘销售中心门头及装潢、小区入口、员工名片、手提袋、《置业预算表》等处，还将楼盘名称与“仁恒房地产”、“仁恒集团”、“仁恒物业”等字样用于其网站页面、宣传手册等，这种方式实际上起到了指示和区分商品或服务来源的作用，并非对单纯企业名称字号的使用，而是将“仁恒”标识用于商品销售和推广，以达成商业交易为目的，构成商标法意义上的商标性使用。
对于兰州仁恒辩称的其楼盘名称中的“仁恒”系对企业字号的正当使用，根据《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第（一）项规定，将与他人注册商标相同或近似的文字作为企业字号在相同或类似的商品上突出使用，容易使公众产生误认的，属于侵犯注册商标专属权的行为。
而对于兰州仁恒提出的案涉“仁恒”商标正式公告于2003年，而自身在先使用企业字号的说法，法院裁定，根据《中华人民共和国商标法》第五十九条第三款规定，商标注册人申请商标注册前，他人已在同一商品或类似商品上先于使用并有一定影响的商标的，注册商标专有权人无权禁止该使用人在原使用范围内继续使用，即商标法领域的先用权抗辩，即允许在先标识与注册商标在一定程度共存，以平衡注册商标权利人与在先使用未注册商标权人之间的利益。该制度前提要求在先标识在注册商标申请日前业已存在，还要求该标识在一定范围内具有一定影响。该案中，“仁恒”商标注册申请日为2001年11月15日，而兰州仁恒成立于2002年11月16日，且上海仁恒和南京仁恒、成都仁恒均明显早于兰州仁恒的成立，兰州仁恒对“仁恒”标识的在先使用不能成立。同时，兰州仁恒法定代表人2002年1月认购上海仁恒滨江园房产，2002年11月注册兰州仁恒置地有限公司，2005年2月申请注册“仁恒国际”图文商标被驳回，2016年5月，新加坡仁恒等权利人提起诉讼，上述事实证明，兰州仁恒明知或应当知道新加坡仁恒、上海仁恒等权利人已对“仁恒”商标享受知识产权法意义上的权利，但其后仍继续使用“仁恒”字号作为企业名称、并在楼盘命名和销售中使用“仁恒”进行商业宣传，构成对“仁恒”注册商标专用权的侵害。
最新进展：
该案已经被上诉至最高院
据了解，因为对甘肃省高院2023年做出的上述判决不服，兰州仁恒已经该案上诉至最高人民法院。对于仁恒置地而言，一场8年的维权案即将尘埃落定。
对于该案，一位法律界人士表示，被提到国家高度的知识产权保护背后，是关乎营商环境、公平市场、创新品牌的多维保护，企业执着维权背后，不仅仅在于维护其商誉，更是维护正常的市场秩序，维护诚实守信的市场法则，维护消费者的合法权益。
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