作者 | 利晋
在上市房地产企业普遍亏钱的背景下,很早之前“爆雷”的中国奥园,半年间竟然赚了200多亿元。
8月14日深夜,中国奥园发布了2024年中期盈利预告。公告显示,奥园预计期内录得溢利净额约210亿元至230亿元,而上年同期为亏损净额29亿元。
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图片来源于集团公告
从奥园交付情况上看,今年1-6月,累计在12座城市交付16个项目,合计8800套。其中,6月份是交付高峰,完成交付2550套。
但对比2023年同期,交付房源数量大幅度减少。2023年1-6月,奥园实现交付约1.9万套房源,交付面积235.3万㎡。
为什么交付少了还能实现如此大幅度的盈利?奥园在公告中直言,主要由于公司完成境外债务重组录得重组收益所致。
源媒汇初步了解到,奥园是广东省内首家完成债务重组的房企。
2023年7月中旬,当时已经爆雷的奥园,在债务化解上取得了重大进展。其发布公告称,公司与债权人小组就重组方案的主要商业条款达成一致。这部分债权人占未偿还本金约33%。同时,奥园也卖掉了物业管理上市平台奥园健康29.9%股权。
2个月后,奥园境外债务重组再次取得重大进展,并向法院申请复牌。结果复牌第一天,公司股价暴跌72.46%,当天收盘报0.325港元/股,成为一只仙股。
到了2023年11月末,奥园境外债务重组方案获得了债权人投票通过,并在2024年1月中旬获得了法院聆讯裁决许可,正式成功“上岸”。
今年3月,奥园境外债务重组计划达成了所有重组条件,正式生效。随后,奥园集团董事会主席郭梓文对外宣称,重组完成后,公司净资产整体增厚约313.5亿元,2024年6月有息负债较2023年12月减少约284亿元(上述金额以审计结果为准),资产负债表状况大幅改善。
实际上,剔除重组收益的影响后,奥园依然会受到行业经营环境持续下行、交付体量减少令销售物业收入确认减少等因素影响。
源媒汇统计了30家上市房企2024年中期预报收入情况,整体归母净利润亏损175.7亿元至247.3亿元,扣非归母净利润为亏损169.8亿元至234.4亿元。
其中,万科、金地两大头部房企“盈转亏”是亏损主要来源,一个归母净利润最多亏掉90亿元,另一个亏掉36亿元。
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回到奥园身上,这次重组收益并不能代表公司当下没有沉重的负债压力。
2023年末,奥园仍有多达1074.5亿元的有息负债。其中,银行及其他借款约717.6亿元,优先票据及公司债合计356.9亿元。并且,一年内到期债务占比依然很高,为957.85亿元,将近90%。
到了今年6月,奥园对外透露,5月底公司未能清偿到期债务本金累计约420.18亿元,涉及未决诉讼金额约556.15 亿元,其中融资相关涉讼约483.62亿元,非融资相关涉讼约72.54亿元。
如果市场仍是“弱复苏”,加上自身交付体量减少,奥园仍存在“二次爆雷”的可能。
2023年12月底,早早爆雷后引入深圳国资委大股东的华南城再度发生了违约。其在当时公告中表示,“集团受到中国房地产行业运营环境恶化的影响,已经遇到并预计将继续面临重大的资金流动和现金流紧张问题”。
不过,同是粤系房企,碧桂园、时代中国、富力地产正面临被清盘呈请的危机,相比之下,奥园是乐观的一个。
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