暴雷房企，半年狂赚230亿？

以下文章来源于财经人言，作者艳姐team 当前，楼市正在持续低迷、徘徊中寻底。 前两天，72家A股上市房企发布上半年业绩预告，归母净利润为正的只有25家，盈利最多的保利发展，只有75.08亿。 然而让艳姐意外的是，一家暴雷房企，上半年盈利规模竟然是保利发展的3倍，跻身行业NO.1。 近日，中国奥园发布中期业绩预告，预计2024年上半年净利润为210亿~230亿，与2023年同期亏损29亿相比，实现了显著的盈利。 扭亏为盈的中国奥园，已经走出暴雷的至暗时刻？今天艳姐就给大家聊聊这家老牌粤系房企。
01 半年狂赚230亿 行业NO.1？
中国奥园是老牌粤系房企，1996年在广州成立，2007年完成港股上市。 2019年，中国奥园销售额首度突破千亿，达到1180亿元，跃居全国销售前30强。2020年，其销售额进一步增长至1330亿，稳居行业TOP30。 中国奥园董事会主席郭梓文（左） 不过好景不长，跟大多数暴雷房企一样，销售下滑、高价拿地、利润被吞噬的中国奥园，在2022年1月官宣暴雷。 暴雷后的中国奥园一度“躺平”，直到2023年7月拿出债务重组方案： 发行4支、总计23亿美元新债券，置换部分旧债；发行10亿股“新股”；发行1.43亿美元“无息强制可转债”；发行16亿美元“永续债”。 虽债权人有不少异议，但最终在博弈4个月后，于去年11月获债权人通过，并在今年3月最终生效。
重组完成后，中国奥园净资产整体增厚约313.5亿元，2024年6月末有息负债较去年底减少约284亿元，资产负债表状况大幅改善等。 此次中期业绩净利润为210亿~230亿，也正是得益于债务重组的收益。 中国奥园解释，盈利的主要原因是完成了境外债务重组，并因此录得重组收益。剔除重组收益外，上半年仍为亏损。 显然，中国奥园半年狂赚230亿，终究只是纸面财富。
02 股价一度涨幅超30% 未来挑战依旧不小
艳姐注意到，中国奥园230亿的利润虽然只是纸面财富，但在资本市场依然引起不小轰动。 昨日中国奥园股价一度涨幅超30%，在内地房企股价涨幅中居首，后面股价虽有所回落，但收盘时涨幅依然达到26%。 不过，中国奥园股价在今日出现明显回调，截止发稿今日跌幅近7%。 虽然股价表现不错，但中国奥园未来面临的挑战依旧不小。 从奥园交付情况上看，今年1-6月，累计在12座城市交付16个项目，合计8800套。但去年同期，交付约19000套房源，交付面积235.3万㎡。 交付数量的下滑，无疑今年的结转收入会大幅下滑。 另一方面，中国奥园的债务压力依然不轻：5月底公司未能清偿到期债务本金累计约420.18亿元，涉及未决诉讼金额约556.15 亿元，其中融资相关涉讼约483.62亿元，非融资相关涉讼约72.54亿元。 艳姐觉得，如果市场仍是震荡下行，加上自身交付体量减少，中国奥园仍存在“二次爆雷”的可能。
结语：
前7个月，奥园实现销售只剩下58亿，位居行业第79位。 艳姐听说，中国奥园新的战略是朝着“小而美”的战略定位，以好产品和好服务为宗旨。 眼下，随着行业的深度调整，“小而美”无疑也是房企的一种差异化生存方式。 债务重组成功的中国奥园，又能否成功转型？我们拭目以待。