净利率比茅台还高的包租婆！

$富森美(SZ002818)$  

公司简介：拥有自营卖场建筑面积超过 110 万 平方米，合作商户超过 3,500 户。

一、富森美的家底——资产清算价值：

1、自有店面（110亿元）：

公司所拥有的自有卖场建筑面积超过 110 万平方米，财务报表是按取得时的实际成本（30亿元）进行后续计量，随着近年经济增长、城镇化进程、居民可支配收入的增加，上述物业以公允价值计量的资产增值能力不断提高。

通过网查各平台得知，成都店面平均价格接近2万元/㎡（其中最低区域为高新区1.3万元/㎡），按保守1万元/㎡计算店面价值110亿元。

腾讯元宝 AI提供的数据

2、类现金资产：货币资金1.35亿+理财产品8.8亿=10.15亿元

3、证券类资产：2.3亿元基金和股票

4、贷款业务（别人欠公司的钱）：6.2亿元应收小额贷款及保理款

5、负债合计：9.22亿元

资产清算价值=110+10.15+2.3+6.2-9.22=119亿元，当下市值85亿元，等于了打了7.1折。

二、商业模式：包租婆，公司主要通过自建商场→对外招商→为入驻商户提供租赁、营销、物业管理服务。

租金怎么付？

企业与商户签订《入市经营合同》，商铺租赁期限一年。结算方式为：商户在签订合同时支付经营保证金及首期租赁及服务费（按季度预缴）；后续费用根据合同约定，在租赁和服务期满前 30 天支付。对合同期满不再续租的商户，公司结清全部费用后向其退还经营保证金。

笔者翻译下：合同期1年，签订时富森美会收商家保证金，按季度预收一定比例的租金，到期前30天付清剩余租金。假设合同期满商家不续租了，商家要把租金结清后，公司才退还保证金。避免了应收账款收不回来的风险。

1、净利率：近4年位于54%~60%之间，竟然比茅台还高，躺着赚钱。

2、资产负债表：几乎没有应收账款，预付款和保证金合计5亿元，不用自己垫钱做生意，所以账上几乎没留现金，有钱也是买理财产品、股票和基金。

3、关键指标：

保证金（在其他应付款中）：体现了商家的租赁状态，如果没续租保证金金额会减少。

2023年2.38亿元，对应当面租赁营收13亿元，可以推断保证金比例大概为年租金的18%；

2022年2.36亿元

2021年2.4亿元

2020年2.44亿元

预收款（市场租赁及服务）：体现公司对收款的把控度，是否为了增加商户采取赊账或者降低预收款比例（间接体现租赁的景气度）。

2023年2.88亿元

2022年2.45亿元

2021年2.87亿元

2020年2.55亿元。

从金额可计算出租金缴纳方式是 押2个月付2.5个月。

以上2个指标最低点都在2022年，2023年有所回升，说明租赁业务景气度有所回升，但不代表未来会一直景气。

三、管理层：股权集中，与小股东利益相捆绑。

1、股权结构：董事长刘兵股权占比43.7%

2、关联交易：公司与何涛（总经理刘义配偶的妹妹）有租赁业务（就是租了他的房子）235万元，金额较小可直接忽略。没有利益输送的风险。

四、成都租金需求趋势：

1、日租金-58同城网：日均租金呈下降趋势，但是24年下降趋势有所放缓。按目前24年日均租金3.42元/㎡/天计算，公司自有物业可收到租金3.42*365*1100000=13.7亿元，与2020年疫情当年营收（13.3亿元）相近。

2、店铺空置率：据网查得知 成都市主要124家线下实体商业载体店铺空置率为10.24%、开关店比为1.33，分别较2023年年初（12.2%、0.91）下降1.96个百分点、提高0.42个点，反映出全市实体商业持续恢复向好，商户经营信心和预期稳步改善。

3、人口数量：

2023年末人口数量：2140.3万人，比2022年末增加13.5万人

2022年末人口数量：2126.8万人，比上年末增加7.6万人

2021年末人口数量：2119.2万人，比上年末增加24.5万人

4、人均居住面积：从2018年到2024年，成都的人均居住面积从44.05㎡下降到35㎡左右，相当于一家三口人有一套105㎡的房子，属于健康水平，随着人口数量增加房产面积也会相应增加。发达国家人均居住面积都在40㎡~90㎡之间。

5、增量需求—成都房地产成交量：新房住宅成交量：2019年为2978㎡，2020年因疫情跌至2172㎡，然后一直跌至2022年的1833㎡，2023年回暖至1939㎡。

6、存量需求：周期较长，无法确定需求爆发点。家装装修周期或家具更换周期一般在10年以上，酒店、会展类公共建筑二次装修频率为 5-7 年/次/。

七、成长性：

富森美家的乐园项目（在建工程）：位于成都市天府新区华阳街道二江寺村十、十一、十二组（A、B 地块），目前处于收尾阶段，根据投资预算金额2024年预计还要投入金额不到2亿元，后续分红率大概率不会降低。目前天府区店面单价2.5万元，是成都的新兴商业区，租金应该也不低。

八、风险：

1、各商家的土地使用权期限到期：商场的土地使用权到期后，根据现有的法律法规，土地使用者可以申请续期。续期需要重新签订土地使用权出让合同，并按规定支付土地使用权出让金。一般土地使用权期限是40年，最早的店铺开业时间为2002年，土地使用权大概2000年获取得（建设期一般2年），到期年限2040年。

2、建材家居的需求下降：未来经济增速减缓，新建住宅需求降低导致竞争加剧，即使公司商场位于商圈中心，但竞争卖场可能采取调低租赁费、放宽免租期等方式吸引商户，导致租金下降。

免责声明：本文内容仅代表个人思路，不构成投资建议，文中所提个股，不具有任何指导作用，切勿跟风，后果自负！股市有风险，投资需谨慎。