行业追踪（2024.8.10-2024.8.16）
销售端：累计降幅收窄，量价压力持续
24年1-7月商品房销售金额同比-24.3%，增速较1-6月增长0.7pct。1-7月销售面积同比-18.6%，增速较1-6月增长0.4pct，其中住宅销售面积同比-21.2%t。7月单月销售均价为9942.81元/平，环比-2.3%，同比-4.8%，降幅较6月增大4.7pct。24年7月，商品房销售因季节性因素环比回落明显，销售面积回落幅度与去年同期（23年7月：环比-46%）接近；23年7月商品房销售面积7048万平为当年单月最低水平，24年7月在此基础上同比降幅仍达15%，以上数据均反映成交端压力仍然较大。销售均价数据同环比延续跌势，反映新房市场受二手房降价影响持续。8月，受高温等因素影响，我们预计市场热度或仍维持低位，考虑二手房“以价换量”趋势短期较难扭转，新房价格或同样受到拖累、延续跌势。
投资端：销售持续性和价格因素阻塞传导
24年1-7月，房地产开发投资累计完成额同比-10.2%，较1-6月下降0.1pct。7月单月同比-10.8%，降幅较6月增大0.7pct，环比下降29.8%。1-7月新开工面积累计同比-23.2%，增速较1-6月增长0.5pct，环比-28.0%。1-7月房屋施工面积累计同比-12.1%，增速较1-6月下降0.1pct；房屋竣工面积累计同比-21.8%，增速较1-6月下降0.0pct。7月开发投资继续走弱，反映5-6月新政后销售回温未能使得开发商投资信心改善，主要或因需求脉冲放量后持续性存疑，同时，房价较快跌速同样加剧房企拿地审慎性。开工绝对水平维持低位但累计降幅持续收窄，我们预计年内开工累计增速有望延续缓慢修复趋势。竣工端受此前年度新开工下滑影响规模延续跌势，我们预计其累计降速将维持稳定水平。
融资端：国内贷款中枢回升，按揭贷款拖累延续
24年1-7月全国房地产开发企业到位资金同比-21.3%，较1-6月增长1.3pct。其中：1）销售回款：1-7月定金及预收款累计同比-31.7%；1-7月个人按揭贷款同比-37.3%。2）外部融资：1-7月国内贷款同比-6.3%；1-7月自筹资金同比-7.8%。7月到位资金同比降幅继续收窄，其中国内贷款累计降速已收窄并稳定于个位数水平，较22、23年增速中枢改善明显，或反映行业外部融资情况在历经供给侧出清后，在政策支持下已逐步向周期底部靠拢、未来下滑空间或稳步收窄，未来房企资金面回暖将更为依赖于销售表现。到位资金各分项中，个人按揭贷款降幅较大且高于其他指标，主要或仍受制于收入及房价预期较弱，其短期对到位资金拖累或持续。
8月新房、二手房同比增速回落
新房市场本周成交178万平，月度同比-34.97%，相较上月下降15.99pct；累计库存11201万平，二线去化加速，三线及以下去化放缓，一线速度持平。二手房市场本周成交157万平，月度同比+7.18%，相较上月下降21.46pct。8月5日-8月11日，土地市场成交建面1607万平，滚动12周同比-18.91%；成交总额142亿元，滚动12周同比-50.22%；全国平均溢价率1.95%，滚动12周同比-1.93pct。
本周申万房地产指数-3.91%，较上周下跌7.17pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数4.33pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.01%，较上周下降5.08pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数3.00pct；克而瑞内房股领先指数为-3.44%，较上周下跌6.96pct。
投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
$华润置地(HK|01109)$$恒生高股息ETF(SH513690)$$建发国际集团(HK|01908)$
文章来源：天风证券
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