公司 8 月 19 日发布半年报，24H1 实现营收 78.7 亿元，同比+10%；归母净利润 8.5 亿元，同比+11%。 考虑到房地产调整和市拓竞争的影响，以及公司对于管理成本的把控，我们小幅下调营收，同时下调销售 管理费用率，预计公司 24-26 年 EPS 为 2.79/3.07/3.41 元（前值 2.82/3.18/3.58 元）。可比公司平均 2024PE 为 11 倍（Wind 一致预期），考虑到公司在公建领域的竞争优势，我们依然认为公司合理 2024PE 为 13 倍， 目标价 39.57 港币（前值 39.68 港币），维持“买入”评级。
玫瑰持续优化成本管控，关注下半年回款情况是否改善。24H1 公司基础物管营收同比+16%至 55.9 亿元，其 中住宅/商写/公建业态营收分别同比+15%/17%/17%。社区和非业主增值服务营收延续小幅同比下滑的趋势。 公司毛利率同比-0.7pct 至 20.5%，其中基础物管毛利率受经济环境和市场竞争的影响，同比-0.2pct 至 16.8%。但公司销售管理费用率同比-1.0pct 至 6.3%，推动归母净利润同比增速略高于营收。公司强化现金 流管控，24H1 经营性现金流净额同比转正至 4.3 亿元，但应收账款同比+21%，我们预计部分受到住宅业态 小业主收缴率和公服业态信贷期的影响，后续需要关注下半年回款情况是否能够改善。
玫瑰进一步强化市拓质量，商写业态拓展取得佳绩。24H1 公司继续加强拓展质量的把控，虽然第三方新拓 展/新签约年度合同金额同比-14%/17%至 12.0/10.7 亿元，但在区域布局和大型项目上进一步聚焦，京津冀、 长三角、珠三角、中部城市群四大核心经济带拓展占比同比+11pct 至 77%，年度合同金额超千万元项目占 比同比+6pct 至 64%。此外，公司商写业态拓展取得良好成果，推出“超级快充模式” ，升级传统 IFM 综合 设施管理服务，商写业态第三方新拓展合同金额同比+27%至 4.3 亿元。
玫瑰社区增值服务实现业务规模和盈利能力的企稳，非业主增值服务深化协同。24H1 公司社区增值服务营 收同比-2%至 12.5 亿元，但毛利率同比+0.7pct 至 38.9%。23 年以来公司社区增值服务围绕居民的社区生活 和业主的社区资产服务需求，持续聚焦核心产品和产业能力，24H1 克服外部环境波动和市场竞争压力，实 现了业务规模和盈利能力的企稳。此外，公司深化地产开发全流程业务协同，提升前介咨询、承接查验、 交付服务等业务的承接率，加速工程维修业务布局，一定程度上对冲了案场协销和写字楼租赁对于非业主 增值服务的拖累。
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