作者 | 利晋
8月19日深夜，“地产一哥”保利发展控股集团股份有限公司（下称“保利发展”）发布了2024年中期财报。
2024年上半年，保利发展录得营业收入1392.5亿元，同比增长1.66%；归母净利润74.2亿元，同比下降39.3%；扣非归母净利润72.3亿元，同比下降38.35%。
保利发展“增收不增利”的情况进一步加剧，净利润率、归母净利润率分别为7.68%、5.33%，同比下降都超过3个百分点。
8月20日，保利发展举行了2024年半年度业绩说明会。关于盈利表现，公司管理层表示，“受到市场下行影响，上半年公司毛利率同比有所降低，同时受结转权益比下降的影响，归母净利润同比降幅略大于净利润降幅。”
但在同行的衬托之下，保利发展营收、盈利表现却是相对乐观的存在，特别是万科、金地等头部房企由盈转亏，导致行业整体盈利出现大幅度下滑。
当下如此形势，对于投资人、债权人来说，营收、盈利显得不再是重点关注，而保利发展销售去化、结转速度能够避免存货积压才是关键。
翻看保利发展的财报，可以看到“地产一哥”在当前形势下的紧张、迫切情绪，比如减少拿地、加快开工、竣工、交付。
但保利发展在追求“快周转”模式下，也相应出现了不少问题。
01
11城“销冠”背后的业主维权潮
首先，2024年1-6月，保利发展实现销售金额1733.4亿元，同比减少26.8%；实现签约面积954.3万㎡，销售金额稳居行业第一。销售权益比77%，较去年提升9个百分点。
保利发展方面透露，“今年上半年，公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%。其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%”。
从各个城市的销售表现来看，38个核心城市销售贡献89%，进一步提升2个百分点。其中，32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。
其中，广州、佛山市场是保利发展重要的营收、利润来源。
财报显示，保利发展控股参股公司广东保利城市发展有限公司、保利华南实业有限公司旗下主要持有广州保利云镜、保利天瑞、保利燕语堂悦、佛山保利中交大都汇、保利琅悦、保利珺悦府6个楼盘项目，合计带来营收274亿元，净利润35.3亿元，贡献比例达到了19.68%、32.96%。
图片来源于公司公告
不过，11个城市拿到“销冠”背后，有保利发展的难处，也有业主的难处。
保利发展在广州、佛山、南京、重庆、成都、杭州等城市进行降价促销，特别是在广州市场，其多个楼盘被业主投诉“恶意降价”。同时，上海不少楼盘项目也遭到了业主质疑降标减配。
多次维权无果的业主，向管理层质问有关楼盘项目降标减配的情况。
对此，保利发展管理层回应称，“上海和樾天汇项目为在建楼盘，合约计划于2025年6月交付。目前处在施工阶段，公司严格按照合同约定及内部管理标准进行开发建设，后续将与业主保持沟通，保障品质履约交付”。
但保利发展“以价换量”的销售策略还在持续中。另一位广州房地产从业人士向源媒汇透露，“保利广州在准备全面降价，不是个别楼盘，而是全部楼盘都会（降价）。”
即便如此，保利发展销售额仍录得较大幅度下降，而这意味着资金回笼也有可能出现大幅度下降。存货积压不仅会进一步恶化盈利表现，而且还会带来经营性危机，绝大部分房企“爆雷”都是销售去化慢于拿地速度、资金回笼恶化所致的。
其次，保利发展在今年1月之后突然“消失”在公开土地市场。目的其实也是减少新增货值。
今年上半年，保利发展新增拓展项目12个，总计容面积116万㎡，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中住宅业态占比达到96%。拿地总价仅为上年同期的17.8%，不到两成，拿地成本价也由1.84万元/㎡下降到1.09万元/㎡。
保利发展对当下房地产形势也保持着谨慎的态度。
突然减少拿地的另一个重要原因，也是2023年“疯狂了一把”——去年新增展103个项目，权益地价1359亿元，同比提升26%。
关于拿地策略变化，保利管理层在业绩会上透露，“公司坚持统筹安全和发展，2023年底公司拓展相对集中，对应地价多数在本年上半年支付，上半年全国主要城市市场仍未企稳，土地供应缩量，38个核心城市土地（住宅）推出建筑面积和成交面积分别同比下降42%和35%，公司主动调整投资节奏，优中选优，持续优化资源结构。”
02
去化艰难，回笼资金下滑明显
今年上半年，保利发展经营活动现金流净额为负171亿元，较去年同期下降243亿元。下降是因为有366亿元用于支付2023年度拓展项目的土地款。其在财报中表示，“预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将持续改善”。
保利发展“快周转”的推进节奏比以往更快了，但去化压力依然很大。
今年上半年，保利发展新获取的项目中，有3个已经开盘，北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期项目首次开盘认购约20亿元。
但上述3个项目销售情况遭到了投资人的质疑。保利发展则解释称，“北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期均为当年拿地当年销售项目，其中三个项目累计认购约20亿。公司披露口径为认购金额，且项目认购到网签还需要一定时间。”
房企营业收入源于项目结转和交付。今年上半年，保利发展新开工面积677.2万㎡，结转收入2021亿元，同比增长8.2%、17.3%。但竣工面积为1380万㎡，结转面积为5641万㎡，同比均有所下降，为13%和6%。
同时，保利发展在今年上半年交付房源7.3万套，比上年同期减少了4万套。
至今年6月末，保利发展持有可售面积为1.6亿㎡，待开发面积5348.5万㎡，较上年同期下降10.8%、9.6%。同时，存货金额为8314亿元，同比减少4.38%。
综合这些数据说明，尽管保利发展在加快推进去化速度，然而销售市场“待复苏”情况下，仍面临着存货积压问题。
侧面来说，业主可能无法接受保利发展大幅度降价去化，不愿当“冤大头”。若站在市场行情、公司经营风险来说，去库存却是理所当然的。
除了销售去化外，期内，保利发展亦有通过出售股权的方式抛售一些项目，比如在5月转让北京利通房地产100%股权及相关债权，6月出让沈阳金地风华房地产50%、西安中耀盛置业49%股权等。
今年6月末，保利发展共持有642个楼盘项目，项目总计划投资2.35万亿元，相比2023年末分别减少了超过100个项目、3392亿元。
如此庞大的投资金额，说明对保利发展的融资能力、资金使用效率有很高要求。侧面来说，降价跑量也是其资金紧张的一种体现。
今年上半年，保利发展累计实现回笼金额1466亿元，同比下降35.5%，回笼率84.6%，减少了11.4个百分点；公司并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元。同时，于6月底，其现金余额1464亿元，受监管的预售房款则为553亿元。
但作为“地产一哥”，又是央企背景的保利发展安全性是毋庸置疑的。
中报显示，保利发展期内新增负债938亿元，累计净增有息负债193亿元。于6月底，有息负债总额3735亿元，其中一年内到期占比为19.82%，较年初下降0.99个百分点。短债比则为1.98，净借贷比为66.17%。相比上年同期，短期偿还能力、借贷杠杆双双都在提升。
在等待市场回暖之前，保利发展想要通过“快周转”扩大市占率，又要保持资金高效率，显然，这段路不好走。
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