融创爆了！背后的隐秘大BOSS，也要在上海杀疯了！

乍一眼看，融创将要在上海市场实现绝地反杀，但要知道的是，融创外滩壹号院和锦园的幕后大股东，其实是隐秘不宣的资本大佬——

中信集团

这个名字大家既熟悉又陌生，熟悉是因为大家或多或少听到过中信银行、中信出版社等带有“中信”字眼的公司；

陌生是因为这些年来，中信在地产领域并没有如其他央国企一样，打造过诸多爆款项目，很多人甚至说不出中信打造的房地产项目代表作。

今天，艳姐就来聊聊中信集团和他的地产版图。也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。

01

艳姐身边已经有很多老板朋友，都跟艳姐表达过对上海全新的超级豪宅——锦园项目，非常之期待。

锦园的营销团队也是很懂“饥饿营销”：

项目明明有将近700多套的住宅体量，但此次才推出33套，到时候大概率是要日光的。面积最小的户型是267㎡的户型，总价也要4500来万。光就这几十套的房源，总计货值预计就超13亿。

锦园项目也就是此前大家熟知的新湖融创亚龙项目，光从字面上来看，好像是融创和新湖中宝联合打造的，实际上并非如此。

项目所处的地块此前是由民企亚龙投资在2004年获得，但地块因为开发难度较大以及企业自身原因，此后项目就陷入了停滞。

之后的故事就是大家在媒体上看到的，简单和大家回顾一下：

时间来到2016年，新湖中宝以收并购的形式，拿下了亚龙项目的全部股权。

2020年年末，融创看到了这个“香饽饽”，也想要分一杯羹，拿下了新湖中宝旗下公司浙江启隆50%的股权，之后新湖中宝和融创联合开发项目。

再后来，融创爆雷，项目开发也遇到了瓶颈。去年年末，当时五大AMC之一的华融，借款近40亿给融创，用于项目建设。

似乎经过这么一番操作，故事的主角好像就是这三位——新湖中宝、融创、华融。但是当艳姐查询了项目股权结构，发现项目最大受益者，或许是一个之前很少人注意到，媒体也很少提及的一家公司——

中信信托

实际上，锦园项目的开发主体是上海亚龙古城房地产开发有限公司，由新湖城开100%持股，而上文提到的浙江启隆公司，实际上只持有新湖城开20%的股份，新湖城开80%的股份是由中信信托持有。

而且早在2020年11月11日，新湖中宝和融创达成合作之时，新湖中宝就发布了公告，已经提到了新湖城开这家公司的股权构成，那个时候中信信托就已经持有新湖城开80%的股权。

而且公告中也提到，新湖中宝实际上有回购80%股权的权力，说白了这样的操作大概率就是明股实债。

也就是说，中信信托早早的就成为了新湖城开财务投资者的角色，将来也是大概率会通过退出机制获得相应的投资收益。艳姐也查了一下企查查，早在2016年，新湖城开成立之初，中信信托就已经持有新湖城开80%的股份。

好了，到这里或许大家就都明白了，亚龙湾背后的终极boss，其实就是中信。

无独有偶，即将入市的融创外滩壹号院，同样也出现了中信。　　

此前，该项目也是陷入了停摆。去年12月，在有关当局的支持下，同样是华融联合了多家银行组成的银团，协同中信信托等中信集团成员单位，对融创外滩壹号院实施了纾困，总注资额达120亿。

根据企查查显示，项目主体为泛海建设控股有限公司，经过上述这一番操作，目前公司有3大股东——中信信托、芜湖华融、融创，因为此前华融划入了中信事件，所以前两者均为中信旗下公司，总持股89.678%。

也就是说，融创如今只是项目的小股东，牌子是融创的牌子，但大股东其实就是央企中信。

甚至融创外滩壹号院为了给到客户安全感，还在对外宣传的物料中，特地提到了项目是由中信旗下公司控股。

实际上，在今年4月21日，融创外滩壹号院二期一批次就已经开盘，当日实现销售额99.97亿元、去化率达到100%，成为了日光豪宅盘。

二期二批次又在前不久的8月17日开盘，当日实现总成交金额56.74亿元，去化率高达100％。至此，外滩壹号院二期项目已二开二罄，总成交金额达到156亿元。

图片来源：官微

中信接下来还有一个王炸，就是锦园项目，估计也是日光的节奏了，中信估计是要乐开了花。

02

上述这两个豪宅项目，都是中信旗下的金融公司中信信托参与其中，而中信信托的底气，其实很大程度上来源于它的母公司——中信集团。

这里还是要简单说说中信集团这家公司：

中信集团前身是中国国际信托投资公司，早在1979年就已经创办成立，应该说就是“含着金汤匙”出身；当中也是进行了多轮体制改革，直到2011年，中国中信集团公司整体改制为国有独资公司，更名为中国中信集团有限公司（简称中信集团）。

可以这么说，中信集团是国内数一数二的综合性企业集团，它有180多家子公司，在官方公布的89个行业中，中信已进入81个行业，下面这张图，也是很好的说明了中信集团的多元化能力和强大的资源能力。

而且中信集团旗下拥有多家上市公司，包括整体上市的中信股份以及中信银行、中信证券、中信金属、中信特钢、先丰服务集团、中信出版等等。

更让艳姐感到惊讶的是，截至2023年年底，中信股份的总资产超10万亿，比沙特、瑞士的GDP还要高。

在中信集团诸多板块中，中信银行、中信信托、中信金融资产、中信建设等公司都与房地产紧密关联，这些年来也是对诸多房地产相关业务进行纾困和融资支持。

但一谈到中信集团的地产板块，却似乎低调了很多，甚至艳姐问了一些地产人，有什么印象深刻的中信的项目，大多数人都答不上来。

作为在地产圈沉浮将近20年的艳姐，还记得曾经中信系在地产圈还是小有名气的。在早些年，中信的房地产业务主要由中信泰富地产和中信地产承托。

中信地产的前身，其实就是中信集团在1979年创立的房产部，后来到1989年单独成立公司。在2015年的时候，销售额还是230多亿，在全国排名40多位。

但是在2016年，出现了一件震动整个地产圈的事情：

当年3月，中信集团将中信地产的全部股权及中信泰富地产在国内的住宅地产，以310亿元总价转让给中海地产。但是，把中信的资产包收入囊中，中海并没有付出现金——

中海向中信支付的收购对价，是上市公司10%的股票，以及转让四个商业项目。

至此，中信成为了中海发展的第二大股东，仅次于中建。

当时中信有关高层也表示：

经过重组，中信能更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发，这是一种双赢。

也同样是在2016年，中信城开成立，定位为智慧城市的开发建设，业务领域包括城市更新、TOD、区域产业转型升级。而中信泰富地产则集中开发城市综合体项目。

这里还有一个背景也不得不提：

早在2010年3月，国资委就公开表示，除确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的16家央企外，要求不以房地产为主业的78家央企要陆续退出房地产业务。而中信并不在16家央企之列。

也正是在这一背景下，中信才进行了“曲线退出”，最终保留了做城市更新、城市综合体这样的业务定位，中信泰富地产以及中信城开成为了中信地产业务的载体，但相对来说中信泰富地产的势能更高一些。

在那之后，中信地产就消失在了地产圈，中信泰富地产也变得十分低调，在土地市场鲜有拿地的工作。

03

但是，让人万万没想到的是，当时间来到2020年，中信泰富地产又华丽丽的杀回了土地市场。

当年，中信泰富地产在广州、扬州、苏州拿下诸多地块，其中最为劲爆的就是当年4月，中信泰富联合体以近82亿的最高限制地价，溢价率高达45%，拿下了广州一幅超级地块。

2022年10月，更是成为了中信泰富地产的高光时刻：

当时，中信泰富地产联和中船集团，以总价187.6亿，拿下广州荔湾区的广船地块，其中包含了大量的住宅面积。

更让人难以置信的是，在去年11月，中信泰富联合杨浦国资委，拿下杨浦平凉社区4宗旧改地块，总资本承担预计为124.15亿元。

中信泰富将持有项目87%的股权，因此算下来也要拿出大概将近110亿元。

为此，中信股份还特地就此次事宜发布了公告：

这4宗地块都是历史风貌保护地块，住宅、办公、商业业态都集全了，对于房企的开发要求和资金能力都提出了很高的要求。

要知道的是，此前中信泰富已经和中船集团已经在上海联合开发了体量达百万方的HBC陆家嘴滨江金融城，那是一座集综合商业、住宅、艺术、酒店、办公于一体的超大综合体，成为了浦东的地标型综合体。

在这个综合体中，中信泰富还参与打造了高端住宅九庐，在2018年-2021年期间，总共推出了三期项目，均价在13万/㎡左右，每期都实现了热销售罄。

九庐实景图

如今，根据链家的挂牌数据显示，九庐的挂牌价基本都在20万/㎡左右，足以可见项目的升值能力。

此次中信泰富新拿的风貌地块的开发，也是有高端住宅的开发，对于中信泰富来说，开发难度估计也不会太大。

只不过，在这个超级地块周边，还有一个超级劲敌——

前年瑞安联合杨树浦置业拿下了一宗超级地块，也就是如今的瑞安翠湖滨江项目，21万/㎡的联动价也是目前杨浦最高的项目，可以说是整个杨浦的颜值和品质天花板了。

最终，中信泰富又能将这个超级地块打造成何种模样？是否能够超越瑞安翠湖滨江？艳姐也是非常期待，时间会告诉我们答案。

04

未来中信在地产领域，或许还有更多的动作。

就在两个多月以前，中海集团的官微，发布了一则比较重磅的消息：

中海集团董事长颜建国，在京拜会中信集团党委书记、董事长奚国华。此外，中信集团党委委员、副总经理曾琪，中海集团董事、中国海外发展行政总裁张智超出席活动。

图片来源：中海官微

这并不是一次简单的会议，而是超高规格的拜会。

中信集团办公厅、战略发展部、业务协同部，中信金控风险合规部，中信银行、中信信托、中信保诚人寿、中信金融资产、中信建设、中信城开等多个部门主要负责人也都参加了这次会议。

要知道的是，中信集团与中海集团有着长期合作关系，双方在金融、房地产等领域合作取得了诸多成果。奚国华在会议上还提到这么一句：

希望进一步拓宽合作广度深度、提升合作质效，在产融协同化解风险、促进金融与房地产良性循环等方面开展深入合作，推动更多项目落实落地。

中信作为中海发展的二股东，肯定是希望能够多多助力中海发展更上一层楼，要知道的是，中信金融资产、中信建设、中信城开在金融、工程、产城融合方面都有较大的优势。

或许在未来，我们能看到诸多中信和中海合作的项目。

而就在前不久，中信和中海还有一件有意思的事情，但双方并不是合作关系，而是有点同台“竞技”的意味。

位于北京西城的中信国安府三期和另一个西城项目中海京华玖序“撞期”了，而且两个项目的直线距离相隔不到2公里。

两个项目都可谓是超级豪宅，均价都在17万/㎡左右。只是这两个项目的销量形成了鲜明对比：

截至8月13日，中海京华玖序（中信城五期）实际网签238套住宅，成为北京上半年热销红盘。而中信国安府三期开盘至今，网签仅12套。

中信项目交房时间过长、户型设计存在一些槽点，成为中信销售遇阻的主要因素。相反的是，中海却因为对于产品的精心设计，获得了诸多客户的青睐。

当然，毕竟是中信个别项目的情况，并不代表整个中信的产品力。艳姐也相信，中信这么多年在地产行业的深厚积累，在未来还是能够诞生出类似上海九庐这样的爆款作品。

未来，中信的地产故事，或许会更加精彩。