都知道合肥的二手房在跌，但是哪些类型的房子保值率最差，跌幅最大呢？今天来带大家重点盘点一下...
NO.1丨壹
整体二手房市场行情
一、近一年二手房价格走势
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，近1年合肥市域整体的二手房挂牌价下降了约1063元/㎡，成交价下降了约2931元/㎡。二手房平均议价率在13.6%，议价率越高说明挂牌价越虚高。而且据我们监测，二手房的议价空间还在进一步扩大。
来源：第一房研究院AI楼市指数系统
二、近一年二手房量走势
从同期数据来看，2024年上半年二手房新增挂牌量3.4万套是近三年挂牌量最低水平。但成交量方面，上半年累计成交2.71万套，与2022年上半年成交量几乎持平，低于2023年上半年水平。
来源：第一房研究院AI楼市指数系统
从近1年合肥市区的挂牌和成交量走势来看，近1年整体成交量处于震荡的状态，“以价换量”是市场的常规表现，2023年从3月开始二手房成交量有所回升。
来源：第一房研究院AI楼市指数系统
三、近一年成交房龄情况分析
从成交占比不难看出，近1年房龄越老的房源成交量越高，10年以上房龄的房源成交占比高达65%，数据非常夸张。价格曲线可以看出房龄越高价格越便宜，这也很容易理解，毕竟老旧小区无论从小区内生配置、物业还是户型上都不及新小区。
另外，这些10年以上房龄的房源大部分购房者买房的时候都比较早，那个时候合肥的房价还没涨起来，在2014-2015年合肥新房成交均价还没破9千，所以对于购房者而言即使是现在房价跌了卖掉还是“小赚”，但不卖还有可能继续降。再加上现在的新房产品力都比较高，卖掉买新房也是不错的选择，这也是为什么现在高房龄成交占比高的主要原因。
来源：第一房研究院AI楼市指数系统
四、近一年成交结构分析
从成交结构可以看出，现在合肥的二手房1.6万/㎡以下、100㎡以下以及100-180万总价段的房源成交占比最高。主要原因是，小户型、低总价容易出手。另外，180万以下的房源成交占比高达66%，这也不难看出买二手房的客群大部分都是刚需。
来源：第一房研究院AI楼市指数系统
NO.2丨贰
哪些类型的二手房跌幅最大
一、10-15年房龄二手房跌幅最大
从近1年成交数据来看各个房龄段的价格情况，不难看出各个房龄段的二手房成交价都有不同程度的下跌，而且最少下滑都超过2000元/㎡。下降幅度最大的是10-15年房龄的二手房，价格下滑4532元/㎡，降幅高达23%。
肯定会有人提出疑问，为什么不是15年房龄以上的二手房降幅最大？毕竟这些房子更老，小区内生配套更差。
事实上，15年房龄以上的二手房到2024年8月份的成交均价才13229元/㎡，属于合肥市区目前二手房价最低档，已经快到了降无可降的地步了。所以降幅放缓也属于正常。
来源：第一房研究院AI楼市指数系统
二、高层跌幅最大，别墅最为保值
分业态来看，除了别墅产品以外，其他业态的二手房产品价格都在下跌，别墅产品近1年成交价上涨超3000元/㎡，涨幅13%，最为保值。
在其他业态中高层产品二手房价下跌最为明显，下降超过了5000元/㎡，跌幅超25%；洋房的跌幅最小，下降接近1700元/㎡，价格跌幅在10%左右。说明二手房除了别墅以外，洋房的保值率相对较高一些。
来源：第一房研究院AI楼市指数系统
三、四室及以上跌幅最大
分户型来看，两室、三室、四室及以上户型价格下跌相对平均，四室及以上户型的二手房价下滑最为明显，下跌3724元/㎡，跌幅18%；
可能有人会问，买二手房的不是刚需吗？这类客户不应该更多关注的是性价比和功能分区吗？
道理是没错，但是合肥早期的四室户型都很局促，比如滨湖某楼盘99㎡做了4房，舒适度也就不言而喻了，户型上一味追求功能就会在舒适度上大打折扣。再一个就是，目前合肥的刚需大部分是小两口或者小三口，三室也就足够了，至于四代同堂的买4室又不够住，所以这类户型只适合三代同堂的家庭去购买。但是目前的现状是，越来越多的年轻人不愿意跟老人住一起，种种原因也就导致了这类户型成了鸡肋。
来源：第一房研究院AI楼市指数系统
以经开区世茂翡翠府邸小区为的某100㎡，4室1厅1厨1卫的户型为例，2023年5月份成交价大概在22400元/㎡，成交周期225天，大半年时间成交。
同类户型在2024年2月份成交均价只有19638元/㎡，成交周期60天。
9个月时间，同户型价格下降了2762元/㎡，总价跌了27万，这个跌幅在安徽其他地市基本上就是跌掉了一个首付款。
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NO.3丨叁
结语
近1年合肥市域整体的二手房挂牌价下降了约1063元/㎡，成交价下降了约2931元/㎡。一二手房平均议价率在13.6%，议价空间还在进一步扩大。目前二手房市场“以价换量”已经成为常态，但降价确实能走量也能从侧面证明了合肥购房需求依旧相对旺盛。
都说二手房降价了大家都在“割肉”，但从实际统计数据来看，合肥二手房目前主力成交还是10年以上房龄的房源，这类房源在2014-2015年入市的时候均价大部分没有破9千，如果是首次置换的购房者，就算卖掉也是“小赚”。
而亏损的基本上是在2020-2021这两年入手，且拿到房子的这部分人。但这部分二手房成交占比较小，仅9%，大部分人还是不愿意在这个降价的时候去亏本卖房。
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