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眉山视高16宗土地使用权拟首次拍卖,开拍时间9月15日上午10时。
这些土地均为四川省环融中军文化旅游开发有限公司(简称环融中军)所有,总面积折合约1078.58亩。
地块均为城镇住宅用地、批发零售用地,截至评估日,住宅使用年限剩余66.56年,商业使用年限剩余36.56年。
实际土地开发程度均为:宗地外“六通”,宗地内”未场平”。
容积率方面,16宗土地的容积率最低为1.3,最高为3.1,其中,2.9-3.1容积率的土地数量占比较多。
最终,经评估,上述土地总价值约24.71亿元,起拍价约22.24亿元。
工商信息则显示,环融中军共有3位股东,分别由四川环球融创恒利文化旅游有限公司持股51%、四川融创坤泓文化旅游开发有限公司持股48%、环球盛世文旅发展有限公司持股1%。
经穿透股权,前两名股东的实控人均为环球融创会展文旅集团有限公司(简称环球融创集团)。
而环球融创集团由融创方面控股51.65%,由邓鸿为第二大股东,持股比例23.03%,另有其他自然人持股比例不等。
环球融创集团正是来自2019年的一次“皆大欢喜”的收购。
彼时,在融创创始人孙宏斌看来,“这是今年收购的最好的一个项目”。
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原因很简单,邓鸿旗下拥有大量文旅资产,将极为壮大融创的文旅江湖地位。
据当时披露,环球融创集团在全国范围内持有及管理的会议、展览中心逾200万平米,包括溧阳曹山未来城、昆明晋宁未来城等。
除此之外,孙宏斌也极为看重邓鸿本身的能力,邓鸿一度作为四川的会展之王,成功操盘多个大型项目。
不过,数年之后复盘,从收购节点来看,孙宏斌没有算准房地产行业的下行大势,寒冬之前,耗费巨资进行收购本就不是最佳选择。
特别是文旅项目不仅在占位上相对偏远,面对波动之时,后期销售极易受到影响,同时,单个文旅项目的体量就已经十分巨大,再加上全国诸多项目,其对于资金的长时间占据,对于高周转房源而言,更是难以承受之重。
项目方面,环融中军在区域内开发了大型文旅项目——环球融创未来城。
据悉,环球融创未来城为环球融创与中军天信强强联合打造,为市面罕见万亩大盘,项目隔壁为中国首座乐高乐园。
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根据最初的规划,项目将与乐高乐园形成联动,搭建“乐园+商业”的产业闭环,塑造全新的乐园消费新场景。
梳理项目拿地信息则发现,环融中军的诸多购地合同均在2021年1月签定。
从时间节点来看,正处房企转折点,当年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期,“三道红线”来袭。随后的数月间,多家知名房企宣布债务未能如期偿还,债务风暴雷鸣电闪而至。
从购地成本来看,环融中军曾于2020年底拿下31宗土地,面积逾2038亩,成交总金额约42.52亿元,显示项目的拿地成本较高,
与此同时,项目配建成本不小,配建内容包括多所学校及医院等,再加上极长的开发周期,对于环融中军而言,无疑于雪上加霜。
时间来到2021年下半年,行业的悲观氛围已经弥漫,部分房企暂停投资拿地。
当时,融创本身亦面临销售额下降、融资难等共性问题,而白衣骑士并没有等来雪中送碳。
环球融创未来城位于远郊地带,受市场影响,项目销售及回款能力逐渐走弱,乐高乐园亦传出停工等消息。
接下来,融创等房企的风险开始逐渐公开化,行业进入深度调整期。
随着“保交付”、“融资白名单”等政策的不断加持,部分房企步入风险化解期,重点在于房企偿债、项目保交付、融资及资产变现等。
对此,业内人士认为,眉山视高16宗土地使用权最终拟拍卖,背后是高周转、高杠杆时代的渐行渐远,孙宏斌、邓鸿这样的超级人物,依然无法抵挡行业变迁的大势。
而从目前已知的信息来看,环球融创未来城已经销售的住宅部分,重点在于推进建设及“保交付”,部分小区已经建成;项目未开发地块,或按照“资产处置”的方式,由债权人向法院申请拍卖变现。
不过,也应看到,受地块位置较为偏远、总价较高等影响,拍卖变现也存在一定难度。以超22亿元接盘视高超千亩土地,再加上后续的开发投入,非大鳄难以上手,而大鳄已潜伏多时。
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