上周末深圳最热闹的楼盘非梅林的京基宸悦府莫属,开发商请了多个小姐姐换着服装在售楼处跳了两天,一下子把深圳福田的房子卖出了内地小县城的感觉。最后开发商对外宣传两天卖了256套,有没有卖掉这么多不知道,只知道现场看小姐姐热舞的大部分都是中介。
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在福田京基宸悦府还没有上小姐姐热舞的时候我就去看过了,当时是住宅开盘,推出131套住宅,开盘均价约7.6万/㎡,如今3个月过去了,官网显示仅卖掉18套,这应该是深圳今年卖的最惨的新房之一。
约7.6万/㎡的均价,房子还在福田,要什么有什么,为什么卖的这么惨?
主要原因是没有去看京基宸悦府的都认为不错,看完以后都很难下手。这不仅仅是京基宸悦府遇到的问题,也是深圳很多楼盘遇到的问题,比如福田的大部分新房也是这样,甚至很多南山的楼盘也是。
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类似京基宸悦府一样卖不动的楼盘都有一些共同点,片区密度高和片区高度固化。比如福田的梅林片区和保税区片区,南山的桃源村片区等等,这些片区都是福田和南山房价最便宜的片区,单从位置上看,很难相信这么好的位置房价怎么这么便宜,只有去现场看了房子才能理解。这也说明一个问题,在深圳哪怕片区处于特别好的位置,没有规划好,没有发展好,性价比也会打很大折扣。
分辨类似于梅林片区和桃源村片区很简单。讲一下第一次看京基宸悦府的感受:梅林我还算熟悉,第一次去的时候开车在周边转了几圈才找到售楼处,进售楼处的路两边是老旧房屋,一条很窄的车道路边还停满了电动车,进入实体样板房看到的更直观,楼盘本身密度特别大,周边还是密密麻麻的老旧房屋。
这些片区虽然占据了深圳比较好的位置,但是在前期规划的时候没有规划好,片区的房子都比较老,大部分小区和房子设计也极度不合理,小区和房子设计都有一些硬伤。总结就是片区规划设计不合理,小区设计有问题,户型结构有硬伤。
这就造成片区老房子受众群体减少,价格相对其它片区越来越低。哪怕片区有城市更新,也没办法根本改变片区,反而加重了片区的承载力,越更新片区问题越多。
比如福田梅林的京基宸悦府,承瀚湾尚国际,中洲湾迎海等等,都是在片区密度极高的城中村或老旧住宅里面小块切出来改造的,这些小地块改造出来后密度奇高,楼盘设计就很难做好,很多楼栋户型有对视和遮挡的问题,还增加了片区密度,并没有给片区带来改善,同时加重了片区道路和公共配套的承载力。楼盘本身很难做好,还影响周边已有住宅。
只要一个片区形成了高密度的居住区,时间长了,房子老了,都有这样的问题,深圳郊区未来会更多,最后的结果是高密度片区的老房子受众越来越少,大地块的更新很难实现,小地块的改造还会加深片区的负担,老房子不值钱,新房很难卖,一个片区只要成片成片的建高密度住宅肯定不是什么好事。
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来源:房圳探
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