“在风口上，猪都能飞起来”，这是前几年创业浪潮中较为流行的一段话，同样的表述对于REITs市场同样受用。二级市场先有早期的富国首创水务REIT、后有中航首钢绿能REIT情绪带动下最高超过了60%的涨幅，随后长时间震荡下行，带动REITs板块大幅回撤。一级市场，高速公路板块的华夏交建高速REIT、产业园区的华安张江产业园REIT扩募、清洁能源领域中信建投明阳智能REIT，在风口来临时，相关标的往往被推上高台，而那些看似不重要的问题却往往容易被忽视成为不断扩大的创伤。
目前保障房是否在风口？从下图上市后各项目的表现可窥一二：
一、REITs市场
2024年8月22日，交易所公告显示保障房REITs市场再次迎来新兵；招商蛇口租赁住房REIT在经过受理、反馈、答复等环节后获批发行。这是由招商局推出的旗下第三个REITs平台；此前，产业园领域的“博时蛇口产园REIT”作为首批试点项目于2021年6月21日上市交易，并作为首批试点扩募项目在2023年6月16日上市；另一个高速领域的项目“招商公路REIT”于2024年5月23日审批通过。
二、招商蛇口租赁住房REIT基本信息
招商蛇口租赁住房REIT入池资产为深圳太子湾项目、林下项目。入池面积65,253.27平方米，太子湾项目决算总投资23,036.81万元；林下项目决算总投资31,709.83万元。两项目合计估值总价12.46亿；估值单价19,094.54元/平方米。太子湾项目受益区位优势出租率较好，评估时点出租率95%。
从项目信息来看，项目选取的折现率为6%；反馈版本评估总价较申报稿仅下调4,100.00万元。虽然地理位置占有优势，但其仍是目前已申报的保障房项目中评估单价最高的。还有一个比较有意思的是招商蛇口租赁住房REIT属于定制项目，不是精装标配；虽然一定程度上凸显了项目的定制化特色以及额外增益空间，但考验运营管理能力以及租户的经济水平。
另外，根据披露的信息来看，两个项目平均资本化率约4.9%，处在同类项目中游水平，并不占有较大优势。
三、保障房动态
1、市场端
近日，深圳市安居集团旗下龙岗安居公司负责的安居瀚龙苑项目主体结构全面封顶，是龙岗区保障性租赁住房的重点项目。
另外，深圳市安居集团发布公告，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场法，法制化”和双方自愿原则，拟通过所属企业开展收购商品房用作保障性住房工作。
2、项目端
随着市场不断向好，扩募也成为了项目成长以及发挥REITs平台价值的最佳选择。
5月23日，华夏北京保障房REIT发布扩募公告，计划购入北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园等4个项目。
5月30日，华夏华润有巢REIT发布扩募公告，计划购入位于上海市的保租房项目。
6月1日，红土创新深圳安居REIT发布扩募公告，计划购入深圳市福田区承福苑项目（房源382套，建面14,639平方米）、南山区南馨苑项目（房源490套，建面18,871平方米）、宝安区空港花园项目（房源2388套，建面144,781平方米）。
三、保障房的示范效应
从近期市场表现来看，保障房领域REITs项目目前处于REITs市场的风口，其二级市场的波动来看，正在复制REITs试点初期部分项目的走势；并且，形成了板块效应。
8月22日，REITs二级市场保障房板块异动；前期高标项目华夏北京保障房中心REIT最高冲涨3.78%；红土创新深圳安居收盘涨幅3.41%，成为领涨REITs市场的领头羊。下图为盘后数据统计，华夏北京保障房REIT自发行至今涨幅最高，达到了30.76%。中金厦门安居REIT以27.5%的涨幅紧随其后。分派率方面，华夏北京保障房REIT最低；国泰君安城投宽庭REIT最高，但其可供分配数据取自预测完整年度数据，具体如何还需要继续观察。
小结：作为招商旗下第三个REITs平台，租赁住房租金单价相对周边具有一定优势，应该不会出现博时招商蛇口REIT以价换量-降低租金单价的行为（当然，发行时博时招商蛇口REIT评估报告是长期稳定增长，不存在降价的说明，实践中，该项目相关人员也一度否认降价）。
对于保障房建设，从国家层面考量，这是民生基本，稳定是其最大特点；对于REITs市场而言，同样也是如此。
承载特殊使命也是保障房REITs试点初期就能以最低4%的贴线发行的基础，其着力点在于示范作用。从实践来看在市场震荡阶段，其运营稳定性以及二级市场波动较低的作用越发体现。但市场往往过度解读，从而不关心项目内在成长的逻辑和价值，拔苗助长尤甚。打好基础才有长远发展契机，如何推进REITs市场平稳高质量发展，还需要更多智慧。
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