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最近，朋友圈又被上海豪宅刷屏。
8月17日，位于上海董家渡板块的融创外滩壹号院二期二批次摇号开盘，2个小时内110套房源，全部售罄，当日实现总成交金额56.74亿元，去化率100％。
与外滩壹号院同日开盘的还有另一个10万+项目——越秀苏河和樾府，项目首批推出的124套房源，历时两个多小时也全部售罄。
值得注意的是，让朋友圈沸腾的，并不仅仅是豪宅的热销。
还有豪宅那上涨的价格。据悉，此次入市的融创外滩壹号院二期二批次房源，其单价约17.1万元/㎡，较上批次均价16.8万元/㎡上涨了3000元/㎡。
Part.1
事实上，豪宅价格上涨并非个别现象，而是一个普遍趋势。
据凤凰网房产上海站不完全统计，自今年年初以来，上海多个豪宅楼盘的售价都出现了不同程度的上涨，其中每平方米价格的增幅从数百元至数万元不等。
以位于三林滨江板块的绿城前滩百合园项目为例，今年8月14日，绿城前滩百合园加推最后一批房源，共10套建面约320-560㎡联排别墅，整体均价约17.12万元/㎡。
项目一房一价表显示，建面约324-326㎡的1-3层联排别墅共有3套，单价在16.4-16.9万/㎡，总价介于5328万至5504万之间；建面约335-337㎡的1-3层联排别墅共有3套，单价在16.3万-16.4万/㎡，总价介于5444万至5520万之间；建面约402㎡的联排别墅有1套，总高2层，其地下面积达到204㎡，单价为17.2万/㎡，总价接近7000万。
此外，还有3套500㎡以上的联排别墅，总高2层，其地下面积同样相当可观，最高的一套达到337㎡，单价在17万至18万/㎡之间，最贵的一套总价高达1.02亿元。
然而，回顾2023年3月绿城前滩百合园项目的首次开盘，其联排别墅的售价仅在13.8万-14.9万元/㎡之间。
其中，建面约324-326㎡的联排别墅，售价区间为13万-14万元/㎡，总价约为4500万元，与此次同面积段的联排别墅相比，总价低了近1000万元；400㎡户型的单价区间为14万-15万元/㎡，总价近6000万元，与本期同等面积房源的价格相比，也低了约1000万元。
去年9月，绿城百合园也曾推出过联排别墅，其中，建筑面积约334-338㎡的联排别墅单价区间为14.3万-15.1万元/㎡，总价区间为5532万-5637万元；最昂贵的一套建筑面积为409㎡的房源，单价为15.3万元/㎡，总价为6262万元。
Part.2
上海豪宅价格到顶了吗？
一个大家都不愿意接受的事实是，房价并没有到顶，尤其是顶级豪宅的价格，是没有天花板的。
在今年六月初，上海市在发布第三批土地拍卖信息时，并未明确指出10%的土地溢价率，而是明确实施了“价高者得”的拍卖规则。同时，新出让的土地已经不再设定房地联动价，这标志着自2021年起实施的限价竞拍政策的终结。
在限价政策取消后的首次土地拍卖中，杨浦区平凉社区02H1-01地块成为备受瞩目的焦点，最终以21.18%的溢价率成交，成交楼面价达到8.85万元/㎡，这一价格刷新了四年前金隅外滩东岸8.58万元/㎡的楼面价记录。这表明，该地块的新房均价将超过周边其他项目，未来该项目的均价可能超过13万元/㎡。
据相关资料，金隅外滩东岸的楼面价为8.58万元/㎡，房地联动价为11.5万元/平方米；保利琅誉的楼面价为7.43万元/㎡，房地联动价为11.7万元/㎡；高阳新里的楼面价为7.4万元/㎡，房地联动价为12.4万元/㎡。
此外，关注度较高的徐汇斜土地块出现在第四批次土拍中，该地块位置稍逊于香港置地启元，但优于汇元玺及御江廷，最终以30%溢价率成交，楼面价达13.1万/㎡，高于周边一众豪宅楼面价，并且超过了融信在2016年创造的10.03万元/㎡的记录。
该地块还要求100%全装修，装修标准设定为5000元/㎡，加上税费、管理、建安等一系列成本，未来该地块豪宅的单价可能突破徐汇滨江板块豪宅的最高单价。
有业内人士表示，放开限价以后，土地价格回归市场化，杨浦区和徐汇区高溢价地块的出现反映了市场对核心优质地块的热切需求与信心，而这些高溢价的标杆地块也将开启市场对豪宅项目价格上升的预期。
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