文 | 陈聪 刘海博 孙明新 张全国 刘河维
王天瑜 朱翀佚 李俊波
满足居民提升居住品质的需求已经成为政策的主线，这不仅包括推广现房销售，改革房地产开发模式，更包括落实房屋养老金、房屋体检和房屋保险制度，改善存量小区的居住品质。在政策的助力之下，我们认为我国住房设备老旧的局面将得到改变，电梯等重要设备设施有望加速更新；房地产开发的模式有望变化，具备产品力的房地产开发企业和代建服务企业有望获得更大竞争优势；存量房流转和家装家居领域受到政策鼓励，业务发展速度可能在整个产业链明显领先；房屋体检本身也会有利于工程评估需求的增长。我们看好“好房子”相关的产业投资机会。
2024年8月23日，国新办举办“推动高质量发展”系列主题新闻发布会。会上住建部表示：完善住房供应体系，增加保障性住房建设和供给；有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策；研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。
“好房子”不仅靠增加营建投入，改善居住不仅靠换房。
《三中全会决定学习辅导百问》提出，居民需求从“有没有”向“好不好”转变，改善性住房需求增加，对提升居住品质的愿望更加强烈。房地产产业作为服务业的特征更加明显，对宏观经济的贡献方式从增量拉动为主转向存量带动为主。并不是说，在新房营建领域不断加大建安开支就能建造出好房子，也并不是说居民提升居住品质就一定要换房。我们相信，建造好房子包括了高品质的营建，更高频次的房屋体检，制度化的公区设备更新，权责明确的物业服务供给，高品质的家装家居供给和低风险高满意度的存量房屋流转。我们认为，房地产产业链的投资，未来将主要是聚焦“好房子”的投资，而不是传统的开发投资、竣工交付相关的量能扩张机会投资。
挥手作别预售，开发板块在阵痛之中却迎来高质量发展的结构性机遇。
我们注意到，市场和政策两个维度都在推动预售退出历史舞台。从市场因素看，二手房成交占比越来越高，新房中现房成交占比越来越高，客观上说明传统预售模式已经遭遇消费者用脚投票。从政策因素看，交付问题的出现，更是说明预售制已经不适应当前现实。从开发商回款稳定性考虑，有序推进现房销售很有必要，预售制改革不能一蹴而就——但中长期来看，我们相信现房销售是主流，是确定的发展方向。我们相信，现房销售不仅从竞争格局来说有利于精耕细作的企业，更在规则上避免了企业盲目缩短从拿地到预售的时间——这会推动企业优化方案设计，提升产品品质溢价。现房销售可以降低周转速度，也有利于控制房屋的总体供给，从而避免房价面临更大下降压力。对于习惯了高周转高杠杆的公司而言，走向现房销售无疑挑战巨大。但对于早早重视产品品质、积极研究消费者偏好的企业来说，现房销售则提供了巨大的业务机会。我们坚信，慢就是快，现阶段开发速度是慢比快好，高质量发展比盲目铺摊子好——继续盲目铺摊子，一味扩大投融资而忽视产品质素的企业，可能进一步面临回款和信用的挑战。
物业服务公司权责更明确，小区运维可持续性更强。住建部多次讨论房屋养老金、房屋体检、房屋保险等制度。
我国住房维修资金制度已经建立起来，但住房维修资金的提取运用效率明显有待提升，很多地方的住房维修资金提取规则尚未完全确立。和住宅维修资金相对应，则是此次住建部所提到的，建立政府针对房屋全生命周期安全管理的公共账户。物业服务公司肩负小区公共区域运维养护职责，但物业服务公司不应该是出资方，而应该是执行方。长期住房养老金的缺位，不仅使得我国住宅小区常常未老先衰，更使得物业服务长期面临满意度不高、权责不清晰的局面。我们认为，改革有利于解决居住真痛点，厘清物业服务企业工作的边界，提升居住者的满意度，这客观上有利于物业服务企业行稳致远。（详见报告《住房市场资金流透视系列报告之一：科学提取住宅专项维修资金，优化小区运维》，2023年7月16日；《物业管理行业专题研究报告—社区养护市场化曙光初现》[1]，2019年7月8日；《物业管理行业专题研究报告：维修资金统一会计核算，可持续运维迈出关键一步》[2]，2020年5月9日）
[1]https://research.citics.com/detail?rid=391463[2]https://research.citics.com/detail?rid=412670
电梯行业进入存量时代，政策推动行业更新维保周期到来。
根据国家市场监督管理总局和中国电梯网，中国电梯保有量2023年达到1063万部，新梯销售迎来向下拐点，电梯行业正式进入存量时代。作为安全要求及使用频率较高的特种设备，电梯的检测维保及更新需求也在政策推动下有望迎来高速增长阶段；电梯后端市场（更新改造+维保）采购规模也由2022年的13.8亿增至2023年的21.1亿元，1H2024后端市场采购规模达8.9亿元，22/23/24H1占总采购规模分别为4.88%/6.95%/8.79%，相较于成熟发达国家市场仍差距巨大。2024年3月，国务院及住房城乡建设部依次发布《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》、《住房城乡建设部关于印发推进建筑和市政基础设施设备更新工作实施方案的通知》，提及要推进老旧小区改造，对住宅老旧电梯进行更新响应；6月，市监局推出《关于加快推动特种设备更新有关工作的通知》，推动老旧电梯更新和既有住宅加装电梯；7月，国家发改委及财政部推出《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》，支持范围扩大到老旧电梯等领域设备更新。截至2024年8月中旬，我们统计到的围绕“老旧住宅电梯以旧换新”相关政策逾200条。其中省级政策主要于4-6月密集释放，地级市政策于5-7月集中推出，已推出响应政策的地级市超过150个，渗透率现已超过50%。我们判断电梯行业的更新维保周期有望在各方政策支持下提前到来。
存量房体检打造工程评估增量需求，领先企业深圳瑞捷有望拥抱新一轮成长。
我们测算我国存量住宅面积超过 373亿平米（详见《房地产行业专题报告—中国房屋存量可能存在明显低估》，2019年11月4日），结合国家统计局数据披露，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计到2040年前后该比例将显著提升。若按照单平米1-5元体检费用测算，我们测算房屋体检市场空间在75-373亿元之间，2040年将进一步扩容至298-1492亿元之间。考虑到房屋体检需定期执行（如《青岛市房屋定期体检制度试点工作要点》指出当房屋超过设计使用年限2/3时，应至少每5年进行1次专业检查，超过30年且无设计使用年限的经营性自住房、超过设计使用年限且经鉴定可继续使用的房屋，应至少每3年进行1次专业检查），该需求具有持续性。
存量房流转和家装市场迎来进一步的政策机遇。
从预售到现房，新房市场的供给有望减少，存量房市场的销售占比有望进一步提升。住房养老金和住房体检制度的建立，有助于提升老房龄存量房的使用价值。商品房流转率的提升，要求更具可信度的房屋经纪服务商。我国家装供给长期分散，售后服务质量低，服务标准化程度低，从业者技能水平和薪酬水平低，也急需新的优质供给。我们相信，深耕住房经纪、家装家居领域的企业，是“好房子”时代优质供给的创造者。
风险因素：
“好房子”相关政策落地相对缓慢的风险；预售转型现房销售的过程中，部分房地产企业资金紧张的风险；部分房修领域虽然受益于房屋养老金建立，但竞争格局不佳或缺乏典型上市公司标的的风险。
投资策略。
满足居民提升居住品质的需求已经成为政策的主线，这不仅包括推广现房销售，改革房地产开发模式，更包括落实房屋养老金、房屋体检和房屋保险制度，改善存量小区的居住品质。在政策的助力之下，我们认为我国住房设备老旧的局面将得到改变，电梯等重要设备设施有望加速更新；房地产开发的模式有望变化，具备产品力的房地产开发企业和代建服务企业有望获得更大竞争优势；存量房流转和家装家居领域受到政策鼓励，业务发展速度可能在整个产业链明显领先；房屋体检本身也会有利于工程评估需求的增长。我们看好“好房子”相关的产业投资机会。
#上海等22个城市正开展试点房屋养老金#
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