新房：7月40城新房成交面积环比-25.7%，同比-9.3%，同比降幅较上月收窄了8.2pct。7月因年中冲刺季已过，房企推盘力度减弱，叠加高温天气，新房成交环比下滑；同比降幅收窄主要是因为LPR下调+“517”地产政策的支持下，市场活跃度持续边际改善，短期部分核心城市市场出现好转。1-7月40城累计同比-35.5%。
7月各城市能级新房成交环比均下降，同比降幅均收窄，其中一、二线城市同环比降幅小于级城市。1）一线城市：7月新房成交面积环比-13.6%，同比-11.4%，同比降幅较上月收窄了4.6pct；1-7月累计同比-29.4%。7月北京新房成交面积在高基数的情况下，环比基本持平，上海、深圳环比出现个位数下滑，北京、上海、深圳同比降幅均收窄；广州环比-29%，但同比保持6%的正增长。2）二线城市：7月新房成交面积环比-25.1%，同比-5.5%，同比降幅较上月收窄了10.1pct；1-7月累计同比-38.2%。我们跟踪的所有二线城市环比均下降，其中武汉、青岛、福州、南京新房成交面积同比出现正增长。3）三四线城市：7月新房成交面积环比-36.5%，同比-15.1%，同比降幅较上月收窄了8.1pct；1-7月累计同比-35.8%。三四线城市分化显著，江门、泰安新房成交同环比均正增长，惠州环比正增长，韶关、佛山、温州、扬州同比正增长，其余城市同环比均下跌。
投资建议
整体来看，7月三中全会、政治局会议为房地产行业定调，促进房地产市场平稳健康发展的政策有望落地落实，“去库存”政策或将进一步加力。我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。房价是当前行业重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的改善。我们认为，“去库存”政策实际落地情况或是板块估值修复的关注焦点，近期各地地方政府陆续出台了收购存量商品房用作保障房的相关细则并开始逐步落地，建议持续追踪进展情况及政策效果；此外，积极关注9月是否有增量政策出台，把握政策落地中的投资机会。目前来看，信贷政策再宽松的可能性较大，购房税费减免也有望进一步优化，供给侧政策，例如收储、以旧换新、盘活闲置土地等政策也是重要方向。
现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
$恒生高股息ETF(SH513690)$$华润置地(HK|01109)$$太古地产(HK|01972)$
文章来源：中银证券
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