作者 | 利晋

编辑 | 苏淮


2024年上半年,突然冲进房企销售规模前五的绿城中国,成为了行业关注的焦点。


8月26日,绿城中国举行了2024年中期业绩会。中报显示,绿城实现收入约695.6亿元,同比上涨22%;毛利91亿元,下降8.2%;股东应占核心净利润约49.5亿元,增长27.5%。


图片来源:公司公告


盈利表现,毛利率同比下降约4.3个百分点至13.1%,利润率则几近腰斩。绿城也难以对抗地产下行周期。今年上半年,保利净利润下降超过3个百分点至7.68%,龙湖开发业务利润率不到2%。


关于盈利表现下滑,绿城方面解释:“2024全年受收入结转结构及重难点库存去化的影响,毛利率仍面临一定压力,预计比去年要低一点,但基本处于底部”。


其中,绿城上半年计提了非金融资产减值亏损14.22亿元,主要是武汉桂语朝阳、泰州桂语听澜轩、奉化凤悦印湖等销售价格不及预期。以及,合营联营企业业绩为亏损2.1亿元。


营收、盈利往往是过往1-2年销售情况的体现,而对于未来,绿城方面则表示会有所好转,“随着2022及2023年获取项目逐步交付,未来毛利率会有所好转,已售未结的毛利率整体会比目前毛利率高2-3个百分点”。


01

加快销售,去化率仍有所下滑


成为行业关注焦点的原因,是绿城的销售去化能力。


据绿城执行董事、副总裁李骏介绍,“从权益销售额来看,绿城在克而瑞销售榜单中排名第六,当期权益销售额同比下滑3.9%,而TOP10房企的同比跌幅则接近34%”。


如从今年1-6月全口径销售金额上看,绿城在中指研究院排名第五,在克而瑞排名第三。尽管数据存在一定偏差,但无法否认的事实是,绿城销售规模没有出现太大幅度的下降。这也是绿城成为行业关注焦点的重要原因。


中报显示,绿城实现销售金额约1265亿元,其中自投项目销售额为854亿元,较上一年同期分别下滑5.7%和13%。而“降价换量”的保利也录得26.8%的跌幅,销售额为1733.4亿元。


销售去化,意味着带来源源不断的现金流。房企高喊“现金为王”已有很长一段时间,但面对一直低迷的市场行情,能够创造现金流的企业寥寥无几。


而绿城销售没有出现明显下滑的原因有两点:一是加快项目入市销售,杭州、上海、西安、北京等13个一二线城市销售额占比80%。其中,首开前置,前置供货6个项目,超额实现销售额约57亿元;二是住宅库存、车位等方面取得了突破,期内去化住宅长库存、商办、车位约215亿元。


以绿城在上海拿下的全国“地王”项目来说(详见《全国单价地王诞生,绿城48亿摇中小米上海徐汇退地》),源媒汇从市场得到消息,确定摇中该宗地块后,绿城项目施工队的车辆立刻开进了现场。


不过,对于今年整体销售情况,李俊还是比较乐观的,“预计今年全口径销售规模大概会降低10%左右”,“预计下阶段政策端将持续发力,会有更多去库存、稳市场的政策出炉”。


以销定投,是大部分房企的共识。绿城还在加快项目周转速度,其透露,“2024年上半年新项目从拿地到开工、经营性回正周期平均分别提速0.4、2.1个月至1.7、9.5个月,运营效率总体提速14%”。


但房子确实不好卖了,绿城回款率、首开去化率分别为103%、78%,相比上年同期下滑了6个百分点和4个百分点。不过这样的去化表现仍是相对乐观的。


02

三夺“地王”,仍要下沉


开工、销售双双加快,也让绿城敢于在公开土地市场大举扩张。


今年上半年,绿城成为了行业拿地的“风向标”,也是目前房地产行业拿地冲得最猛的一个房企:3月,拿下江苏省及苏州市“地王”;7月,摘得杭州临平新城板块“地王”,8月,斩获全国单价“地王”,成为了新的“地王”收割机。


绿城管理层却显得很谨慎。李骏在业绩会上表示,“投资上绿城中国谨守高度谨慎高标兑现的原则,宁可错过也不错投,投资标准更细,突出项目流动性,关注项目性价比”。


中报显示,绿城新增15个项目,权益地价为154亿元,总建筑面积约130.5万㎡。相比上年同期,投资规模是明显有所下降的,去年拿地金额为250.7亿元、拿地面积为257.3万㎡。


图片来源:公司公告


放在当下低迷的招拍挂土地市场,绿城却是拿地最为积极的一个。


根据中指研究院统计数据,今年1-6月,建发房产、中建壹品、绿城中国分别包揽拿地权益金额前三名,国央企巨头华润、中海、保利都排在绿城之后。


不过,在业绩会上,关于投资策略,绿城管理层始终离不开两个关键词:“谨慎”、“安全性”。


除了前述李骏所言,董事会主席张亚东亦表示,“公司下半年乃至明年上半年,还是保持底线思维、谨慎稳健的经营策略”。


对于未来土地投资策略,绿城将会进行重大改变。


“公司内部有句话是‘没有好城市只有好项目”执行董事、行政总裁郭佳峰透露,今年投资工作会比去年难做,上半年取得的货值或者说拿地的钱可能是去年的60%左右。“绿城会重项目轻城市,主要还是围绕一线和强二线。今年投资更为谨慎,总体投资力度会比去年稍微弱一些。”


但其实,绿城在去年年底已经不再局限于一二线城市。绿城方面曾向媒体透露,郭佳峰让团队多多关注长三角三四线城市的改善需求,但利润率目标仍要在10%以上。


从这一点看,绿城是典型的“既要规模,又要利润”。


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