投资稳健土储充裕，中期派息比率保持稳定
越秀地产发布2024年中期业绩。公司营收保持增长，毛利率承压拖累利润，销售排名提升，投资拿地多元化方式且聚焦高能级城市，TOD和城市更新业务进展顺利。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为35.2、39.7、44.3亿元，对应EPS为0.88、0.99、1.10元，当前股价对应PE估值分别为4.0、3.5、3.2倍，公司已售未入账金额充足，业绩企稳回升可期，维持“买入”评级。
毛利率同比承压，派息比率保持稳定
公司2024上半年实现营收353.4亿元，同比+10.1%；实现归母净利润18.3亿元，同比-15.9%；实现核心净利润17.4亿元，同比-18.8%；毛利率13.7%，同比下降4.1pct；实现经营性净现金流61.3亿元，期末现金481.4亿元，较年初+4.4%；中期每股派息0.189港元，派息比率维持核心净利润的40%。截至上半年末，公司已售未结金额1909.1亿元，较年初-4.2%。
销售规模下降排名提升，投资稳健土储充裕
公司上半年实现合同销售金额554.0亿元，同比-33.8%，克而瑞销售排名上升至第9，全年销售目标维持1470亿元不变；其中大湾区和广州市销售金额占比分别为47.1%和41.6%，保持广州市场份额第一。公司上半年通过“6+1”多元化增储平台新增12幅土地，总建面172万方，其中一线城市新增6宗土地，于广州获得琶洲南TOD二期项目，多元化拓储占比达66%。截至上半年末，公司拥有总土储2503万方，其中大湾区和广州占比分别为41.2%、36.7%，一二线城市占比达94%；其中广州和杭州TOD项目土储310万方，占总土储比例为12.4%。
商住并举战略深化，融资成本继续压降
公司上半年直接持有的商业实现租赁收入2.97亿元，同比+41.3%；持股38.88%的越秀房产基金收入10.34亿元，同比-2.5%；持股66.95%的越秀服务收入和归母净利润同比分别+29.7%、+12.1%，其中社区增值服务收入同比+61.2%。公司上半年三道红线维持绿档，剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为68.3%、58.6%和1.53倍，加权平均借贷成本同比下降41个基点至3.57%，期末平均融资成本3.47%。
风险提示：政策调控风险、销售回款不及预期、TOD项目开发进程不及预期。
$恒生高股息ETF(SH513690)$$国企指数(QQZS|HSCEI)$$越秀地产(HK|00123)$
文章来源：开源证券
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