8月28日，华润置地（$华润置地(HK|01109)$）公布了2024年中期业绩。此次我们重点关注公司旗下经营性不动产业务的经营表现。
公司旗下经营性不动产，主要包括购物中心、写字楼、酒店，我们分别做一梳理。
按照收入占比划分，公司旗下购物中心的收入占比可达到82.7%；按照估值占比划分，购物中心估值占比80.9%，是公司经营性不动产收入的主要贡献来源，也是公司最主要的商业不动产资产。具体如下表所示：
资料来源：公司业绩公告，下同
1、购物中心物业
截至2024年6月30日，公司在营购物中心数量达到82 座，较上年同期67座，增加15座；总建筑面积达1,045 万㎡，较23年6月底的813万㎡，同比增加28.6%；权益建筑面积798 万平方米，较上年同期676万㎡，同比增加18.0%。
按照公司计划，下半年还将有10座购物中心开业，届时在营项目达92座。
24年上半年，华润置地新开业购物中心共6 座（如下表所示），商业总建筑面积81.9万㎡，平均单店商业建筑面积为13.65万㎡。对比来看，23年上半年，新开业2座，商业总建筑面积17.6万㎡。
公司持续聚焦一二线及省会等核心城市，落实“一城多汇”及“多城多汇” 的布局策略，提升重点城市的零售市场份额，推动市场地位及业绩贡献的稳步提升；截至6月30日，已有25个城市实现2个及以上购物中心布局。其中，北京、深圳、上海、杭州、南京等核心城市为公司重点布局城市。
从经营情况看，
出租率方面，24年上半年，华润购物中心的整体出租率为97.3%，较23年末出租率96.5%，环比提升0.8个百分点；较23年上半年96.2%，同比提升1.1个百分点。
上半年新开业6个项目中，平均出租率也达到97.8%，体现出公司强大的招商能力，以及对于品牌商户的吸引力。
从客流看，上半年，旗下购物中心场均日客流较23年提升10.3%，达到4.4万人次/天，较23年增加10.3%，体现出华润旗下购物中心对顾客的吸引力。
从会员数量看，购物中心的会员数量较23年提升12.9%至5,220万人，平均每店会员63.7万人。华润通过积极深挖会员需求，持续优化客户体验，有效提升了会员粘性和活跃度，将客流与会员流量有效转化为坪效。
从销售坪效看，24年上半年，华润旗下购物中心的月均销售坪效达2,795元/月，折合33,540元/年。其中，13个重奢门店，年销售坪效达76,284元/年；非重奢门店，年销售坪效为25,956元/年。这一经营指标，处于行业最高水平。
从整体零售额看，上半年，华润旗下购物中心零售额同比增长21.9%，至916亿元，同店增长7.5%；平均每个购物中心零售额为11.2亿元。其中，69个在营购物中心，位列当地零售额排名前三。
13座重奢购物中心，上半年零售额增长16.7%；非重奢购物中心的零售额同比增长25.7%。公司旗下购物中心零售额增速，显著高于国内社会消费品零售总额平均增速（上半年增速3.7%）。
从租金水平看，上半年，购物中心实现租金收入95亿元，同比增长9.7%。从租金坪效看，购物中心月均租金坪效为349元/㎡/月，折合11.6元/㎡/天，处于行业领先水平。
从租售比看，购物中心的租售比仍维持在12.5%合理水平，从而构建起良好的租售生态。
从经营利润率看，营业成本及两费占比同比下降3.6个百分点，毛利率、经营利润率分别升至77.7%及64.7%的近年高位，反映出公司经营效率处于高水平。
从估值角度看，公司旗下购物中心，评估后资产账面总值为人民币2,066.1 亿元，占集团资产总值17.0%。按照旗下购物中心总建筑面积1,045 万平方米，折合每平米单价为19,771元/㎡。
从经营业绩回报率看，华润置地预计全年EBITDA成本回报率9.7%，处于行业领先水平。
综合购物中心各项经营指标，可以看出，公司购物中心业务，各项经营指标，均处于行业第一梯队。
2、写字楼物业
截至2024年6月30日，华润旗下写字楼在营写字楼数量为21 座，总建筑面积136万㎡，同比增加7.7%，其中，权益建筑面积105 万平方米。上半年，集团新开业写字楼1 座，为济南置地中心，建筑面积为97,255㎡。
从出租率看，上半年末出租率75.0%，同比下降6.8个百分点，空置率25%。主要原因是，受近期刚入市的济南置地中心T1 处于出租率爬升初期影响，另一方面也反映出写字楼市场面临较严峻形势。
从租金收入看，上半年，写字楼实现租金收入9.5亿元，同比下降4.9%，主要是受到行业下行压力影响。面对行业下行压力，公司通过精准制定招商策略，持续优化租户结构，提升出租率及租金收入。
从经营业绩回报率看，尽管上半年租金收入有所下降，但公司毛利率仍处于较高水平，公司通过经营管理提质增效带动两费费率改善，预计全年EBITDA成本回报率为6.1% ，仍处于行业领先水平。
从估值角度看，集团写字楼评估后资产账面总值为人民币364.3 亿元，占集团资产总值3.0%，按照公司持有的21座建筑面积136万平米计算，折合每平米单价为26,787元/平米。
可以看出，公司旗下写字楼物业，面对行业下行态势，也难免遇到较大经营压力。
3、酒店物业
截至2024年6月30日，华润置地的在营酒店数量达到17 家，房间数4,995个，酒店总建筑面积78万平方米，同比增加1.0%，权益建筑面积65 万平方米。
从营业额看，2024年上半年，集团酒店营业额人民币10.4 亿元，同比下降3.8%。酒店 平均入住率62.5%，同比下降1.4 个百分点；平均房价996元/房晚，同比下降7.5%。主要原因是，受制于经济增长放缓，酒店高端需求恢复乏力。
由于平均房价及入住率下降，公司毛利率受到影响，上半年毛利率11.7%，同比下降7个百分点。
在这种情况下，公司旗下在营酒店坚持“一店一策”，持续巩固直销体系，通过降本增效，改善经营业绩。
从估值角度，公司已开业酒店资产账面原值为人民币124.8亿元（含土地使用权），占集团资产总值1.0%。按照17座酒店总建面78万平米计算，折合每平米单价为16,000元/㎡。
4、华润置地经营战略
在购物中心业务方面，未来，公司将在重点城市持续深耕，推动核心资产规模质量双增长。集团持续聚焦一二线及省会等核心城市，落实“一城多汇”及“多城多汇” 的布局策略，提升重点城市的零售市场份额，推动市场地位及业绩贡献的稳步提升。预计2027年末，在营购物中心将增加至110个。
从经营战略上看，2024年上半年，华润置地持续加强资本运作，做优「大资管」业务，华夏华润商业REIT（180601.SZ）于3月14日在深圳交易所正式挂牌上市，从而打通资产价值释放通道，把握优质资产收并购整合机会，实现了“投融建管退”资本闭环。华夏华润商业REIT24年上半年实现运营净收益人民币1.96 亿，预算完成率107.4%。在首批消费REITs 中率先实现季度分红，1季度年化分派率5.03%，2季度年化分派率4.97%。
华润置地旗下资管规模逐年持续增长，资产质量稳步提升。截至24年6月30日，公司的资管规模达4,491亿元，较23年末增长5.1%，主要增长来自购物中心，为公司逐步向大资管业务转型奠定基础。
下一步，公司将全力发展「大资管」业 务，加快打造第二增长曲线。高质量运 营好公募REITs 平台，严格兑现业绩，不断扩大资本市场影响力。扎实做好标 杆门店建设与管理，提升在营购物中心市场竞争力，并培育规模化、常态化的资金募集和资产退出能力。
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