早在疫情之前，随着新增供应放缓，已高速发展40余载的中国酒店行业进入了“存量常态化”时代，并且从追求“量”向重视“质”转变。仲量联行数据显示，中国市场在2023年共计有11.4万间酒店客房入市，市场现存378.2万间客房；未来五年酒店客房新增供应23.4万间，仅占现存客房的6.2%。进入“存量时代”深水区，酒店市场也将迎来进一步的洗牌。
存量酒店既有单体酒店，也有连锁酒店。他们或因硬件不断老化，经营成本逐年递增，工程、环境差评也随之增加；或是单体酒店势单力薄，生存空间被不断挤压；或是连锁产品陷入同质化困局，无法满足新生代消费主力的需求，经营业绩不断下滑；亦或随着城市更新变化，酒店所在区位定位改变，周边市场发生变化，酒店不再能吸引商圈核心人群……无论属于哪种类型，投资人的核心诉求都是改变当下的经营困境，实现盈利。
存量改造，即对现有酒店设施进行升级和优化，不仅能够提升客户体验，还能增强酒店的市场吸引力和盈利能力。如何盘活酒店存量资产，实现高效运营，让每一寸空间都能产生效益，促使酒店投资逐步走向健康，是摆在酒店投资人面前的重要课题。
但翻新改造之路该如何走，才能兼顾投入成本的降低，与投资回报的提升，从而真正提升酒店生意？
当前存量改造的机遇
酒店集团重视，提供产品支持
存量市场作为未来连锁化的重要支撑，是当前酒店集团争夺的主要板块。如今市场对于存量的挖掘已经成了连锁品牌发展的最重要的方式，占比越来越高。部分品牌方可以提供一揽子解决方案，通过降低造价、优化改造范围、提高改造效率等手段，来适应存量市场的发展。
疫情带来市场波动，增加供给选择
疫情影响下，越来越多的酒店资产被抛售，无数经营困难的单体酒店进入存改周期，寻找新的出路，加速了存量市场被关注和开发的速率。据统计，存量市场中，大众酒店超过5年仍未装修的老酒店超过半数，同时有10%面临亏损压力的存量老店急需升级。
较低的投资风险，更短投资周期
在当前的经济环境下，多位投资人表示相比从零开始新建，将老单体酒店进行改造为品牌连锁酒店的投资风险相对较低。老酒店之前的运营数据可以帮助投资人更好地评估市场潜力和投资回报；与新建酒店相比，改造项目的位置、市场环境和客户需求等关键因素已经较为明确；改造项目筹建周期更短，可更快地产生收益，提高投资效率。
什么样的项目改造有利可图？
轻改迭代至产品最新版本
维也纳酒店潮州古城人民广场店
这是一家2014年开业的原维也纳品牌2.0版本门店，随着当地酒店新品牌不断进入，该门店优势逐渐弱化。该门店的区位优势以及客源较稳定，因此投资人决定将酒店迭代至维也纳最新的版本。
本着重装饰轻施工的翻新原则，项目采取不停业分楼层分区翻新的模式，并将单房成本控制在2.4万元。改造后，其2023年各项业绩指标对比历年最高峰2019年均有显著提升，RevPAR提升49元，各OTA平台分数也有提升，投资人一年便收回了投资成本。
改造前
改造后
单体轻改加盟非标
星程酒店（宁波慈溪银泰城店）
项目原本于2013年开业，是运营超过10年单体四星级酒店，设施陈旧，营收能力差。投资人决定通过较为轻度的改造，翻牌至星程3.0版本。通过半改造的模式，重修复轻拆建，减少拆旧。选择可移动家具产品，可根据改造项目需求选配、灵活排布。部分装修已经实现工厂化，减少现场作业。这进一步减少了投资人的成本，也降低了空间的容错率与损耗率。
项目共有106间客房，总造价为550万元，改造花费了5个月，单房投入5.23万元。项目采取了不停业改造的形式，一方面避免了因改造停业而重新走相关的审批流程，另一方面则稳住了原有的老客源，避免了老客流失。
存量单体改非标做加法
汕头万象城会展中心亚朵X酒店
机缘巧合中，投资人寻到一处位于汕头市老城区中心的72间客房老单体酒店，决定进行翻新。投资人认为70间房体量的酒店和100-120间房的人力成本差异不大，为放大投资效益，另租赁了紧邻酒店的当地残联闲置部分物业，新建了42间客房，使项目总房量达115间房，总投入成本1350万元。开业后，由于门店位于强流量商圈中心位置，这家门店的RevPar迅速攀升至近500元。
但投资人表示项目也有遗憾，比如老旧物业排房不太科学，为了改暗房增加了改造成本；老城区物业水箱不能满足大体量酒店的冷水供应，高峰时期影响用户体验等。
存量单体加盟做减法
杭州西湖东智选假日
这也是一处老单体酒店改造较为成功的案例。原先该酒店共有300间客房，并有大面积的餐饮和会议室等配套设施。投资人经过对商圈、周边竞对以及品牌房等多维度考量后，认为这一物业具有较大潜力，但配套有些累赘，因此决定保留核心配套提升坪效，优化投资模型。他将物业瘦身至211间客房，仅保留部分餐厅，会议室健身房以及部分大堂，把餐饮等其他配套还给了物业。
由于投资人有较为深厚的地产和工程背景且得益于智选假日“特许经营+”的加盟方式，即使在2020年杭州受疫情封控的影响下，也在5个月内完成了装修。最终单间造价大约13万元，总装修投入3000多万。目前ADR在450-500元，出租率约85-87%。
改造前
改造后
酒店翻新改造“避坑指南”
尽管上文举例了一些较为成功的翻新改造案例，但需要注意的是，并不是所有的老旧酒店都适合做翻新改造，有部分物业背后隐藏着巨大的翻新改造成本，甚至不具备翻新改造的条件。
投资在接手项目前，以下“避坑指南”请查收：
1. 明确土地性质、房产性质
酒店只能在商业用地上建设。这是因为酒店用地属于商服用地，其建筑规划用途应与土地用途保持一致。这是一个很基础的避坑要点，但有时容易被投资人忽视。
同时，还要注意物业有无房产性质、转让协议等方面的法律纠纷，注意合同的真假性。
2. 是否满足最新消防要求
停业改造需要重新进行消防审批流程，这是酒店开业的刚性需求。因此在接手老酒店的过程中，要注意酒店的消防年限和消防硬件。
酒店在消防方面的规定一直在变化，之前符合条件，不等于翻改后也能符合条件。建议投资人在签意向协议之前，找一家专业的消防公司到现场进行勘察和评估，事先明确消防改造成本。
3. 确认房屋安全质量
酒店现在需要进行房屋安全鉴定手续，如果接手的酒店是老物业，建议对房屋质量进行鉴定。否则，接手后一旦房屋质量出现问题，可能要花费巨额维修、加固费。
4. 数据分析前置，明确改造定位
接手项目前，一定要拿到目标酒店之前的经营数据，对各项数据进行专业分析，作为翻新或者接手的重要依据。判断改造后能否通过升星（钻）以实现收益提升。例如本身酒店的房型较大，则可以将经济型酒店升级为中端、中高端酒店。
此外，酒店的物理位置虽然是固定的，但是翻新改造可以改变酒店线上的位置，跳出原先生存空间被挤压的细分赛道。
5. 考察物业基础情况
评估外立面改造条件。需考虑周边建筑的潜在影响以及城市对店面标识的规范，这些因素可能会限制设计效果的完全实现，从而影响到客人对酒店的第一印象。
是否具备停车场。缺乏停车场设施不仅会影响酒店在OTA平台上的排名，还会增加运营压力，从而对酒店的整体竞争力产生不利影响。
评估物业的隐蔽工程品质。水电、隐蔽工程、二次结构改造等项目越少改越好。如果隐蔽工程做得很糟糕，后期可能要投入比新建更高昂的费用；相反，有些老三星、老四星的隐蔽工程做得很扎实，如果对房间格局改造不大的话，具有更好的成本优势。
6. 评估剩余租期长度
一些资深投资人表示，自有老酒店改造的前提是剩余租期在3年以上。翻新以后，出租率上升20-30%、平均房价高出20~30元都是非常容易实现的。以100间客房为例，一两年就可以把轻度改造的金额全部回收，是非常划算的。
而接手老酒店通常需要支付转让费，需要根据剩余租期来评估改造投入，务必算好时间账。
不能“为改而改”
存量市场，翻牌改造既要重面子，也要重里子，酒店要在更长远的时间维度上获取收益，酒店投资人和品牌方都应该深度思考：
其一，如何打造出适应新生代消费者认可的产品：当下是买方市场，消费者的自主性、独立性、个性化被充分挖掘，酒店品牌应该思考如何在智能化、场景化、社交化方面全面提升，从而实现产品迭代与消费者认知的高匹配性。
其二，如何打造适应新时代的投资回报需求的产品：对于酒店生意而言，本质上就是要实现盈利，摸透酒店投资背后的逻辑并以此形成产品研发系统，实现降本增效、培育稳定用户，提高复购率，才是打好深耕存量市场持久战的关键。
酒店业进入存量改造时代的数年间，行业也不断推陈出新。改造需要回归酒店的本质与投资逻辑，要有真正的落地践行，且实现产品与存量物业情况的真正匹配，而非“为改而改”。在改造之前要明确：
能否提升坪效
在有限的空间内挖掘无限的商机，是改造的首要目标。一方面是房间内空间的更合理利用，利用现在最新的模块化装修等技术，快速改造，提升房间内格局格调。另一方面是公区进行深度优化，比如引入多功能区域设计，既能作为会议场所，又能转变为活动空间，增加收入来源。同时，探索新的盈利渠道增加非房收入，确保每平方米的投资都能获得最高效的回报。
能否提升人效
在人力成本日益增长的今天，通过技术手段如自动化服务、智能化管理系统减少人力依赖，是提升效率的关键。优化工作流程，培训员工多技能操作，从而在不牺牲服务质量的前提下，降低人力成本，提高每位员工的创收能力。
能否提升顾客体验
顾客满意是酒店生存的根本，改造时需深入研究目标顾客群体的偏好，从小到房间内用品的质感，大到整体环境氛围的营造，每一个细节都应围绕提升顾客体验展开。利用顾客反馈系统，持续监测并改进服务，确保高满意度转化为复购率。
写在最后
随着中国酒店行业步入存量时代，存量改造已成为酒店业转型和升级的关键路径。面对市场的新挑战和消费者需求的演变，酒店投资人和运营者需要以创新的思维和审慎的策略，挖掘存量资产的潜力，实现酒店业务的可持续发展。
存量改造不仅是对物理空间的重塑，更是对服务模式、运营效率和顾客体验的全面升级。通过精准的市场定位、专业的数据分析、合理的成本控制和持续的创新实践，存量酒店能够焕发新生，满足新生代消费者的需求，同时为投资人带来稳健的回报。
在存量改造的征途上，我们见证了许多成功的案例，它们以不同的方式诠释了改造的艺术和智慧。无论是轻改迭代、单体加盟、空间优化还是功能重塑，这些案例都指向了一个共同的目标：打造一个既符合现代消费趋势，又能持续创造价值的酒店产品。
本文作者可以追加内容哦 !
