两单审核通过REITs终于拿到批文

中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金、招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金两个REITs项目于2024年8月23日分别获得上交所和深交所关于项目发行的无异议函。

1、2单REITs项目获发行许可

从过往的审核来看，获得交易所审核无异议函后证监会会核发发行许可。

时隔7天，证监会网站更新了项目审批动态，中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金、招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式获得发行许可。

中金重庆两江产业园REIT获准募集份额总额为4亿份，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为34年。

招商基金招商蛇口租赁住房REIT获准募集份额总额为5亿份；基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为52年。

按照要求自批复下发之日起6个月内进行基金的募集活动，募集期限自基金份额发售之日起不得超过3个月。

2、项目介绍

产业园，“中金重庆两江产业园REIT”底层资产位于重庆渝北区，申报时由于部分入池资产与散售资产在一起，在交易所问询后进行了调整，估值从申报时的12.03亿下调至10.2亿。平均评估单价也从4700元/㎡下降至4186元/㎡。预期首年和第二年分派率分别为5.02%和5.36%。

租赁住房，“招商基金招商蛇口租赁REIT”入池资产位于深圳，入池资产估值从申报时的12.87亿调整至反馈回复后的12.46亿，仅下调3.19%。从估值单价来看，即便是进行了适当下调，目前其估值单价仍是已申报的保障房REITs项目中的最高值。

相较于已上市的5单保障房REITs项目，招商基金招商蛇口租赁REIT分派率有一定优势；截止2024年8月30日，已上市的5单保障房项目按市值计算平均分派率为3.54%。时点分派率最高的是国泰君安城投宽庭REIT，为3.76%；分派率最低的为华夏北京保障房REIT，为3.4%。招商基金招商蛇口租赁REIT按照申报时披露的预测首年分派率为4.12%，第二年为4.38%。

小结：比较有意思的一个现象是，红土创新深圳安居REIT、华夏华润有巢REIT、华夏北京保障房中心REIT、中金厦门安居REIT已经发布了拟扩募的公告；至此，仅有国泰君安城投宽庭REIT受时间约束暂未有扩募动作。“保障房”是目前已上市的REITs项目中细分领域发布扩募公告最多的一个板块，从扩募定价机制来看，这个时点推动扩募也是有摊薄分派率的意味。

从过往申报发行来看，REITs发售参与资金规模与项目类型、分派率有较大关联度；另外，发售节点选择较为重要，从近期公众及网下投资者参与认购的情绪来看，具有较高分派率的REITs项目更受投资者青睐。

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