文/虚竹
自2021年6月21日沪深交易所首批基础设施公募不动产投资信托基金（REITs）上市以来，公募REITs已经平稳运行了三年多时间。期间经历了首批项目解禁、底层资产扩容、首批扩募成功落地等事件，其配套制度逐步完善，市场发育日趋成熟，投资者接受程度也在快速提高。
据新华社消息，截至7月27日，共有40只公募REITs产品上市，含扩募项目共发售基金1285亿元，已累计分红超130亿元。
同时，公募REITs二级市场上半年表现也较为强悍。根据Choice数据统计，已上市公募REITs年内平均涨幅达7.26%，跑赢了主动权益基金上半年-3.73%的平均涨幅，更有17只公募REITs（占公募REITs数量约42.5%）年内涨幅超过10%。
公募REITs正成为目前市场上为数不多的集稳定性、流动性、收益性于一体的金融产品。不过，由于其在国内发展历史较短，对于广大投资者来说，仍然较为陌生。
今天，我们就和大家详细聊聊公募REITs到底是啥，以及它的投资机会如何。
01 什么是REITs？
想了解公募REITs为何如此受到资本市场青睐，就得先从REITs到底是什么说起。
REITs，全称不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是以发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门机构进行管理，并将收益分配给投资者的金融产品。公募REITs是一种可上市交易的公募基金。
定义看上去有些抽象，其实不难理解，公募REITs其实与公募股权投资基金类似，只不过它投资的底层资产是保障性租赁住房、购物中心、仓储物流等基础设施，基金存续期间这些底层资产由专业机构来管理运营，产生的租金等收入在扣掉成本后分配给投资者。因此，公募REITs持有的底层资产质量，是影响投资回报的关键因素。
目前，公募REITs投资的底层资产分为两类，分别是产权类和特许经营权类。
产权类项目收入主要来源于租金，比较有代表性的资产是仓储物流、保障性租赁住房、购物中心、产业园区、数据中心等。
特许经营权类项目则是指依据与政府签署的特殊经营协议进行收费的特许经营类资产，如高速公路、市政工程、新能源发电等。
当然，即便这些资产大家都耳熟能详，但大多数投资者对公募REITs到底能取得多少收益依然很茫然。
具体而言，公募REITs收益来源分为两部分，一是分红收益，二是像股票一样低买高卖赚取的差价收益。
02 分红收益可观
就分红收益而言，根据2023年3月1日国家发改委发布的《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，明确了产权类项目的发行条件是预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%，经营权类的项目发行条件是经营期内部收益率（IRR）原则上不低于5%。
也就是说，如果项目达不到这个预期收益率，发改委是不会批准项目发行上市的。因此，它们便是公募REITs预计可获得的最低收益率。
同时，在保证投资者的利益上，公募REITs还具有强制分红的要求。根据规定，每年需向投资者分红不得少于1次，分红比例不低于可供分配金额的90%。
下表统计了已上市REITs的最新分红率(一年内的分红金额/基金份额*最新交易价格)，可以看到，已上市的40只公募REITs中，有7只近一年分红率超过10%。（注：排名第32名以后公募REITs最新分红率偏低，主要是因为上市时间较短，还没到分红的时候或分红不完整，因此不具备参考价值。）
已上市REITs近一年分红率，数据来源：Choice，2024.7.29
我们以嘉实京东仓储基础设施REIT为例，根据招募说明书，该REIT的底层资产是京东旗下建筑面积为35.1万平方米的三个物流仓库，分别位于重庆巴南区、武汉东西湖区与廊坊开发区，均为关键物流集散地。底层资产收入主要来自于向京东收取的租赁与物业管理费用。
物流仓库自建成以来，运营情况良好，能够有效维持供应链稳定。凭借区位优势、高标仓品质等核心竞争力，甚至疫情期间业务也并未受到冲击，出租率均达到了100％。近3年及一期项目总体保持盈利，投资回报良好，年均经营性净现金流为正。且京东物流自租的租约长度为5-6年，高于行业平均水平的3年，运营高效稳定，抗风险能力较强。
从上图的数据我们可以看到，此REIT近一年分红率为6.78%。
03 还可赚取交易差价
看完了分红，我们再来说说公募REITs价格上涨带来的收益。
公募REITs可以在二级市场进行交易，根据Choice数据统计，已上市公募REITs年内平均涨幅7.26%，涨幅中位数为7.45%。有14只公募REITs（占公募REITs数量约42.5%）年内涨幅超过10%。
已上市REITs年初至今涨幅，数据来源：Choice，2024.7.29
公募REITs价格的上涨，一方面来源于市场变化导致的价值重构，另一方面则是基金市场流通份额较少，供需不平衡所致。
这里要提醒一下投资者，由于目前公募REITs每日成交金额不大，因此不建议将其列为短线投机标的进行投资，它更适合中长线配置。
需要注意的是，选择公募REITs并不是哪个分红高、哪个涨得好就选哪个——涨得好的往往已经超买——更重要的是分析底层资产的盈利能力、运营情况、行业变化等，结合宏观环境，来判断其收益和风险是否可以接受。
对于投资者而言，虽然公募REITs整体是风险不高，收益可观，不过要想获得超额收益，仍需详细了解每一个REIT具体的底层资产情况，并判断其当前是高估值阶段还是低估值阶段，谨慎进行投资。
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