2024年，我国房地产正式进入了一个新时代，而这个地产时代的特征将会和这20年来完全不同，许多地方会大大颠覆咱们以往的认知。包括北上广深这四个超一线城市，也无法抵挡地产底层逻辑发生根本变化的历史车轮。
接下来，楼市的一切新政策，都将围绕稳定房地产市场的主旨，把去库存以及优化住房供应放在首要问题去考虑。
近期，我国著名政治家和经济学家黄奇帆老先生再次现身说法，谈了谈现阶段他对咱们房地产行业的理解，以及纠正了大家之前对地产理解错误的认知。他说咱们房地产现在正进入一场深度的结构调整，并且把它说成我国近二十几年改革开放以来遇上的一次危机或深度调整！大家细品...
他说这次调整是趋势性的，而不是周期性的。所谓周期性，即过了5年、10年或15年这样一个周期，一个资产价格会重复从低到高或者由高往低循环，呈螺旋型变化。而黄老讲的趋势性，即代表了曾经到过的高点或低位将不再出现，而是会向着一个方向变化，呈阶梯式移动，形成新的平衡。
其实看了他对地产行业接下来的判断，我感触颇深，毕竟我个人也是这地产黄金30年的见证和参与者。个人感受是80、90年代，老百姓买房是为了居住或者财富保值增值用，并未想过炒房。当时地产和我现在配置的$30年国债指数ETF(SH511130)$一样只不过是一个放置财富的容器，求得是稳健增长而非低买高卖来博取收益。
而1994年开始的分税制改革，把土地所有权和地方财政收入开始挂钩，使得土地开始有了个人产权的概念，而其金融交易属性也渐渐开始萌芽。
直到2000年之后随着城市化和工业化的快速发展，地方政府采取了“以土地换资本投入”的策略，这也使得地产的金融属性开始彻底爆发，房价上涨才真正进入高速通道。土地资源浪费、供给资源失衡等一系列问题日趋显现。
在这一大逻辑驱使下，黄老才会得出这么一个大的趋势性判断。今年资本市场房地产板块的持续阴跌也反映了这一点，很明显目前市场大家对地产的预期是越来越差的，这么一个情况下，地产股的价格很难有大涨的可能。
但有意思的是这两天指数杀跌，反而是地产、医药这些板块防御型板块走得不错。其中走得比较强的有滨江集团和金地集团，涨幅都在3个点以上；其中金地集团涨幅更是来到了8个点左右，究其原因可能和上周的存量转按揭概念有关，加上昨天资金都流入地产板块来规避，政策龙头金地自然就成了最大受益者。不过资本这一手操作着实也令不少股友汗颜。
总之我觉得，从大趋势来看，黄老说得没毛病的，但是量价齐跌并不意味着地产股就一定不行了，只不过在整个去杠杆和去库存过程中，房企会比较痛苦。
但随着房企的杠杆负债率降低，租售同权等其他新型商业模式的打开，其中部分企业一定也会转型成功。随着他们利润的修复和市场预期的提升，地产股的未来也未必没有希望。
但是现阶段，无论是做防御性的银保地、医药还是进攻型的科技类，大家似乎都吃了瘪，随着昨天上证指数首次下探2800，大家也逐渐意识到了风险始终存在。总之，市场没有好的资金面改善，没有中线级别的情绪面修复，我认为大A始终是难成大事。不如老老实实和我一样，选择先入手国债30共度难关吧，毕竟现在保住本金活着是第一优先级，大家觉得呢？
$金地集团(SH600383)$ $上证指数(SH000001)$
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