楼市逆转？成交价暴涨1.4万/㎡，南京这些业主“赢麻了”

春江水暖鸭先知。

作为楼市晴雨表的二手房市场，对于楼市发展走势有着重要意义，尤其是一个城市头部板块的房价，往往会起到阶梯传导作用。

今天，我对南京头部板块河西南区域，21个重点小区两个月来的成交情况进行梳理，哪个小区涨幅最高、哪个小区跌的最惨、未来房价将走向何方？下面就和大家一起分享一下。

在文章开始前，大家可以投票预测一下，哪个小区8月成交均价环比涨幅最高？

1、河西南成交均价环比上涨4.17%，鱼背鱼腹价值分化明显

首先我们来宏观看一下河西南区域二手房成交情况。

7月河西南主流小区二手房成交均价为4.07万/㎡，8月区域二手房成交均价为4.24万/㎡，区域之内价格上涨了1700元/㎡，涨幅为4.17%。

这样的市场表现，在现如今的楼市环境中还是非常亮眼的，要知道，绝大多数城市与板块二手房价格仍然处于下行周期中。仅有少数城市，部分头部板块二手房成交价有所攀升。

（部分小区单套成交房源价格不具备完全参考性）

在者则是，7月河西南21个小区共成交了37套二手房，而在8月区域之内成交了38套二手房。

值得注意的是，由于房源上传具有滞后性，8月份还有数十天的数据尚未上传，所以说，8月的成交量是要远高于7月的。

量在价前，这也从侧面说明，河西南区域的二手房市场需求是在不断攀升的，且涨幅明显。只有成交量攀升之后，供需发生变化，价格才会逐渐抬升。

河西南航拍图

我们再分区域来看，如果将河西南依据此前地理特性划分为鱼背和鱼腹区域来看的话。

鱼背区域8月成交均价为4.58万/㎡，7月价格为4.24万/㎡，成交均价上涨3400元/㎡，涨幅为8.02%。

而鱼腹+鱼嘴区域8月成交均价为4.01万/㎡，7月价格为3.98万/㎡，成交均价上涨了300元/㎡，涨幅为0.75%。

从这组数据来看，鱼背区域涨幅是要远高于鱼腹区域的，两个区域的二手房成交均价价差达到了5700元/㎡，板块价值逐渐拉开。

其实从新房市场中我们也可以看到这一点，位于鱼背区域的青奥滨江板块逐渐成为南京豪宅聚集区，总价达1500万的高端项目比比皆是，而鱼腹区域则逐渐扮演高端改善的角色。

2、6个小区房价环比上涨，最高涨幅达40%

在此次统计的21个小区当中，有6个小区二手房成交均价环比上涨，分别是升龙天汇、招商雍和府、朗诗熙华府、河西金茂府、海珀星晖、天鹅堡。

这其中，天鹅堡二手房成交均价上涨了1.42万/㎡，涨幅达到了40%，位居第一，如果按照150㎡来计算，天鹅堡业主身价上涨超200万之多。

朗诗熙华府二手房成交均价上涨了4700元/㎡，涨幅高达11.93%，位居第二。

7个小区二手房成交均价环比下跌，分别是佳兆业城市广场、五矿崇文金城、正荣润峯、鲁能公馆、海峡城、金地中心风华、万科翡翠滨江。

这其中，五矿崇文金城二手房成交均价下跌了2900元/㎡，跌幅达7.65%，位居第一。

佳兆业城市广场二手房成交均价下跌了1900元/㎡，跌幅为4.61%，位居第二。

在这7个楼盘之中，跌幅最小的是海峡城，8月二手房成交均价为3.16万/㎡。环比7月成交均价下跌了200元/㎡，跌幅为0.63%。

从这组数据中可以看出，海峡城的成交均价已经基本稳定在了3.1万/㎡，相较于此前不少3万/㎡以下的成交单价，有所上浮。

此外，还有7个小区无环比数据（7月或8月无成交情况）。

3、改善需求增加，单盘价值分化，河西南房价趋于稳定

从前文的宏观情况可以看出，整个河西南区域的二手房房价整体区域稳定，与此同时，楼盘价值开始出现分化。

例如，同样是位于青奥滨江区域的两个大平层产品，万科翡翠滨江成交均价为6.25万/㎡，而融创滨江one在8月成交的一套房源单价为4.75万/㎡。

两个小区在此前新房市场时期，价格基本相同，而现如今二手房成交单价价差达1.5万/㎡，差距尤为明显。

而且，根据数据显示，万科翡翠滨江目前成交了6套房源，最高成交单价为63232元/㎡，这套房源于7月份成交，相较于此前不少房源成交单价5.7万/㎡，价格上浮不少。

万科翡翠滨江航拍图

由此可见，区位优、产品力高的小区房价依旧坚挺，且相较于同区位产品力较差项目，价值分化越来越大。

此外，天鹅堡花园8月份的市场表现也同样优秀，在今年3、4月份，天鹅堡多套房源成交单价“3”字头，大部分房源成交单价在4万/㎡左右徘徊。

天鹅堡航拍图 

不过，在8月，小区成交的3套房源，成交均价高达4.95万/㎡。涨幅明显，也为河西南二手房市场注入了强心剂。

由此可见，经过这一轮行情，河西南的房价泡沫被挤得差不多了，一些品质、位置相对较好的次新房，价值得到认可，成交价开始触底反弹。

同时，在价格逐渐到位的情况下，越来越多的改善性需求被释放，市场成交量开始攀升。

写在最后：

有需求就有希望！

从头部板块河西南的二手房市场表现来看，最困难的时刻已然过去，虽然不少小区仍然有以价换量的情况，但是在经过上半年挤泡沫之后，价格回归理性，市场需求攀升。

没有一个冬天不会过去，春天终将如期而至，对于2024年最后4个月的楼市情况，你觉得房价走势将会如何，让我们拭目以待。

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