“没想到，万科竟然亏损了……”，8月30日，万科在A股和港股同时披露半年报，小编的一位朋友如此感慨。
不过这对小编来说其实也不算太意外，因为今年一季报万科就是亏损的。而自去年10月以来，万科一直处于风雨飘摇之中，近期才刚有企稳迹象。
随着万科转亏，2021年（房企大规模出险前一年）时的TOP20房企，2024年半年报能保持盈利的就只剩7家了，4家为央企，3家是民企，分别是：保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地$华润置地(HK|01109)$、龙湖集团$龙湖集团(HK|00960)$、绿城中国和新城控股$新城控股(SH601155)$。
未来，这7家房企会不会有新的“沦陷”者？不好说！但部分房企，可以说正在展现出穿越周期的潜质。
万科营业收入仍第一
中海净利润居首
2024年上半年，房地产行业仍处于筑底过程中，尽管政策面不断优化，但楼市复苏动能依旧不足，房企业绩普遍承压，盈利能力仍待修复。而量价下行，是导致房企业绩下滑的主要原因。
根据国家统计局数据，2024年1-7月，新建商品房销售面积为5.4亿平方米，同比下降18.6%，其中，新建住宅销售面积为4.5亿平方米，同比下降21.1%。销售额方面，2024年1-7月，新建商品房销售额为5.3万亿元，同比下降24.3%，其中，新建住宅销售额为4.7万亿元，同比下降25.9%。
这样的背景下，房企亏损面进一步扩大。据东财choice数据，2023年中报申万二级行业下的93家房地产开发上市公司，尚有62家保持盈利，而2024年中报，这一数字下降到51家，如果扣除非经常性损益，盈利企业则仅剩44家，占比仅47%。
今年上半年“沦陷”的代表，当然是作为标杆房企的万科，万科上半年实现营业收入1428亿元，仍居行业第一，但其净利润和扣非净利润分别为-98亿元和-76亿元，为1991年上市33年来首亏。
据飞瞰财金统计，随着万科式微，在房地产行业巅峰时（以2021年8月恒大理财爆雷为分水岭）曾经的规模前十房企，一半已经亏损，曾经的规模前二十房企，亏损家数则达到了13家，“硕果”仅存7家。
这7家房企中，保利发展2024年上半年实现营业收入1392.5亿元，距万科一步之遥，净利润则为74.2亿元，居中海地产和华润置地之后。上半年，保利发展实现销售金额1733.4亿元，排名居行业第一，市占率进一步上升，在财报上营收超过万科是迟早的事，很可能就在2024年三季报或2024年年报。
今年上半年的盈利之王则是中国海外发展（即中海地产），其上半年录得收入869.4亿元，同比下降2.49%；股东应占溢利103.1亿元，核心股东应占溢利106.4亿元，同比分别下降23.57%、23.01%。值得一提的是，中海地产期内毛利率为22.1%，较2023年全年已经企稳回升1.73个百分点。
中海之外，华润置地的净利润也破了百亿，录得102.5亿元。龙湖集团、绿城中国、招商蛇口、新城控股今年上半年的净利润则分别是58.66亿元、20.45亿元、14.17亿元和13.18亿元，分列4到7位。
“第二曲线”撑起半边天
华润龙湖新城展现韧性
目前这7家仍盈利的头部房企，从现金流、负债率和负债结构等财务安全指标来看，基本已经软着陆或处于软着陆过程之中。其中有三家，由于有经营性业务的支撑，展现出极强的韧性，即华润置地、龙湖集团和新城控股。
今年中期，华润置地管理层表示，华润置地目前已经形成了“一轻两重”资产管理架构，一轻指的是上市公司华润万象生活，两重分别是华润有巢住房租赁REIT和华润商业REIT。
“今年从核心数据来看，华润置地的第二增长曲线已经形成。华润置地应该是蓝筹房企中，为数不多已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线跨越的企业。”
这“为数不多”拥有第二增长曲线的企业，民营房企的“扛把子”龙湖集团显然算得上一家。今年上半年，龙湖集团实现营业收入468.6亿元，其中运营及服务业务收入占比28%，收入为131亿元；股东应占溢利为58.7亿元，其中，运营及服务业务贡献超80%，在地产开发业务依然承压背景下撑起了一片天。
8月30日，国际评级机构穆迪发布对龙湖集团的最新评级报告，确认其企业家族评级为Ba3，高级无担保评级为B1。穆迪判断，未来12-18个月，龙湖租金业务和物业管理的毛利额贡献将从2023年的44%增加到55%-65%。穆迪同时表示，经营性业务的可持续性和高水平的盈利能力可以提高龙湖现金流和EBITDA的质量和稳定性。
另一国际评级巨头标普此前则预计，从2024年~2026年，龙湖集团运营和服务业务的收入将以每年10%~15%的速度增长。在债务再融资方面，标普估计龙湖在未来12个月仍有空间通过抵押购物中心筹集人民币160亿~180亿元，同时相信龙湖将继续积极管理其负债。
最后一家拥有第二增长曲线的当属新城控股。今年上半年，公司营业收入339.04亿元，同比下降18.83%。其中，房地产开发销售收入275.5亿元，同比下降24.19%，毛利率为10.93%；但物业出租及管理收入58.04亿元，同比增长19.29%，毛利率高达72.21%。
经营性业务支撑房企穿越周期，在近年最喜欢拿来和中国类比的东方邻国日本，早已有成熟案例。
20世纪90年代初，日本房地产泡沫的破灭，导致大量中小房地产企业倒闭，而大型房地产企业如三井不动产也凭借租赁业务保持稳定的现金流，得以存活。在1997年亚洲金融危机时，三井不动产年销售业务亏损达到781亿日元，但租赁利润为586亿日元，覆盖了绝大多数的经营亏损。
2003年，三井不动产明确提出要进行业务模式转型，降低杠杆率。在具体执行上，三井不动产加强租赁业务，并将发展管理业务作为新利润增长点，进而推动三井不动产的营业收入稳步上升。
放眼未来，上述三家房企会否成为中国的“三井不动产”，甚至超越三井不动产？我们拭目以待！
本文作者可以追加内容哦 !
