2024年09月04日 14:18 第一财经网
经历二十多年高速狂奔，房地产行业正步入全新的发展阶段，规模下降、速度放缓成为周期新特征。虽然住房仍是需求磅礴的大市场，但寻找新的增长“锚点”，是优秀房企的必修课题。
近日，中国金茂发布2024年中期业绩报告，期内录得签约销售额445亿元，稳居TOP15阵营；核心归母净利润（不含投资物业公平值收益）同比大幅上涨174%；上半年累计回款413亿元，回款率93%，同样维持行业较高水平。
稳健的业绩数据，证明了中国金茂发展方针的可靠性。去年以来，金茂明确了“将金茂打造成效益优良、规模适度、质量领先城市运营商”的战略定位，并系统性提出了“深耕聚焦、提质增效”的发展主旨及“盘活存量、做优增量”的执行方针。
在前瞻性战略的指引下，今年中国金茂开发业务保持稳健增长，更重要的是，该集团精品持有及物业服务板块也有显著增长，譬如期内金茂商业板块经营收入、销售额、EBITDA分别增长13%、11%、75%，并已具备商业、酒店、公寓等各类业态的轻资产管理能力。
作为一家具有社会责任感的企业，中国金茂的战略考量不仅服务自身发展，更着眼于国家战略及行业大局。在践行国家新型城镇化战略、加快构建发展新模式的目标下，金茂将巩固城市运营商先发优势，推进既有业务战略，在房地产盘整期稳步穿越周期。
坚持高端改善，安全垫持续增厚
今年以来，房地产行业利好政策密集发布，不过市场走向比较特殊。
从地域来看，核心一二线城市对政策反应较为灵敏，级城市市场较为沉寂，即便一线城市内部也有板块分化；从产品来看，刚需市场需求释放较为波动，反而是中高端改善市场，频繁有“出圈”红盘出现，在市场复苏期走出了独立行情。
当下，楼市基本盘到底如何？中高端改善市场“一枝独秀”的表现能持续多久？
在近日举行的中期业绩发布会上，中国金茂董事长张增根表示，房地产的规模即使较高点下降，但仍然规模巨大，且关系到国民经济发展的总体大局，关系人民群众切身的利益，因此尽管市场供求关系发生变化，但结构性与改善性需求仍存巨大空间。
一方面，我国新型城镇化仍在持续推进，住房需求仍然存在，整体向好趋势不变，房地产行业高质量发展还有很大潜力，改善性持续存在；另一方面，随着新型城镇化持续推进，未来市场会有超7亿平方米的新增住宅需求，其中包括老旧小区改造需求。
作为紧跟国家发展战略的责任央企，中国金茂的房开主业一直坚持高端改善定位，不仅回应了当下市场需求，也与国家政策和行业现实高度契合。
上半年，国内房地产新房市场量价齐跌，在此背景下，中国金茂以不断升级的产品力，走出了逆势热销的独立行情，期内上海中环金茂府、杭州上城金茂府、上海张江金茂府等多盘首开去化率均达100%。天津体北金茂府、西安科技路金茂府等位列所在城市的板块新房销冠。
更受瞩目的是，一季度中国金茂发布全新产品战略，“金玉满堂”四大全新产品线正式亮相，引起行业广泛关注。此后，新升级的金茂府系和新产品线璞系、棠系均有代表项目亮相，并迅速得到市场响应，满系项目也正在成都、三亚等核心城市推进落位。
在近日召开的业绩会上，管理层透露，公司半年度超87%的签约额由一二线核心城市贡献，住宅公寓产品平均签约单价约2.2万/平米，较2023年仍有微涨。
截至2024年6月30日，中国金茂未售货值约3000亿，超64%集中在华北及华东等经济发达区域，84%位于一二线城市，未售货值整体结构良好，可以充分支撑未来经营发展需要。
主业发展稳健向好，为中国金茂增强财务安全垫赢得了筹码。上半年，中国金茂进一步优化债务结构，保持“三道红线”全绿档，上半年新增境内融资平均成本仅3.28%，外币债务和短期债务占比进一步下降，一年内到期占比进一步下降至15%，平均债务期限为6.02年。
中国金茂上半年财务表现良好，与其极致的精益管理也关系密切。上半年，中国金茂持续推进降本增效，管理费用、销售费用、财务费用较去年同期分别下降34%、19%、13%。
“未来集团的经营工作将聚焦现金流及效益，坚持利润挖潜、现金流管控、签约回款、降本增效‘四极致’，深化投资、运营、产品、‘三创标’。”中国金茂管理层表示，与此同时，围绕城市运营优化、大宗资产盘活和存量库存去化，全力推进“奋进计划”，持续推进“盘活存量、做优增量”，建设以科技创新为驱动的中国领先城市运营商。
多元业务并进，迈向发展新模式
地产开发业务稳步发展，是房企安全穿越周期的基础，但要想拿到下半场竞争的“入场券”，仅靠这些远远不够，变革过往业务发展模式，已成为当下房企的必选项。
在发展多元业务这条路上，不少房企早些年便有试水，有的围绕“地产+”相关产业进行探索，有的则大跨步到其他领域，但真正坚持下来，并与主业相辅相成发展的却是少数。
中国金茂是较早展开布局，且战略清晰稳定、已有显著业绩兑现的房企。与发展地产主业类似，中国金茂的多元业务同样紧贴市场需求，在安全范围内扩展业务边界，且不同业务均服务“一个金茂”的大局，彼此互为增益，共同为集团业绩提供助力。
报告期内，中国金茂聚焦精品持有，打造商业、酒店、公寓轻资产管理能力；物业服务聚焦高质量、好服务、高增长持续塑造高端品牌形象；在建筑科技领域，构建主业技术护城河，体现差异化竞争优势；通过「持有、服务及科技」业务的聚焦发力，加速打造“第二曲线”。
以持有业态中的商业为例，上半年金茂商业板块经营收入、销售额、EBITDA分别增长13%、11%、75%。作为首批消费基础设施公募REITs，华夏金茂商业REIT今年1月31日成立以来，以稳健的资产运营和持续增长的业绩，赢得了投资者的广泛认可。
长沙金茂览秀城，作为华夏金茂商业REIT的底层首发资产，是中国金茂旗下核心区位标杆项目，区位条件优越，消费群体定位精准，客群消费潜力巨大。通过运用资本市场融资工具，金茂打通了投融管退闭环，为持有经营业务的长期发展赋能，为第二增长曲线蓄积动力。
截至目前，中国金茂零售商业板块已进入上海、丽江、南京、长沙等13座城市，在营及筹开项目共16座，拥有以“览秀城”“金茂汇”“J·LIFE”三个品牌为代表的购物中心，分别匹配着城市级商业、区域品质商业、精致配套服务等不同业态所需的商业综合体。
在酒店经营领域，中国金茂持续提升轻资产管理能力，并实现轻资产管理输出。
中国金茂所持有的酒店，全部位于中国一线城市或旅游热点城市的黄金及优越地段，酒店锚定高质量发展，以“轻重并举、以轻为主”战略为导向，重点打造金茂嘉悦、金茂诚悦、金茂璞修、金茂隐逸和金茂天玥五大自有品牌，在产品、特色上开创旅居生态的新时代。
以上海金茂君悦大酒店为例，该酒店位于上海著名标志性建筑金茂大厦第53至87层，是上海最著名的景点及地标之一，曾在吉尼斯世界纪录大全（2000年版）中名列全球最高的酒店。自开业以来，凭借独特的地标优势和高品质服务，已获得中国及国际几百项行业大奖。
除了上述多元业态，中国金茂服务板块的发展态势同样良好。
上半年，金茂服务总收入约14.91亿元，同比增长10.2%；期内利润约1.81亿元，同比增长21.9%。同时，在管面积较2023年年底增长16.5%。截至目前，金茂服务已在全国70个城市布局了582个在管项目，高能级城市占比约为91%。
在物管领域，中国金茂不局限于住宅业态，上半年在商企、城服等领域持续斩获优质项目。比如，为上海世博发展集团大厦提供IFM定制化服务，提高楼宇设施设备全生命周期管理和能源管理服务水平；助力合众新能源汽车桐乡基地成为独具特色的产业园区运营服务平台等。
通过精品持有、高品质服务、建筑科技等业务板块的发展，中国金茂正持续深化业务调整，凭借“非周期”业务的齐头并进发展穿越周期，实现“第二增长曲线”这一目标。
展望未来，外部环境仍然复杂多变，但国内经济稳步向好的积极因素正加速积聚，房地产行业将继续在稳增长、调结构、防风险中发挥重要支撑作用，并向“高质量、新科技、好服务”发展转型，中国金茂此类财务稳健、质量领先的房企，正按照既定的战略步伐穿越周期，构建面向未来的竞争力，迎来全新的发展机遇。
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