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近日，上海五批次土拍上架的2蝠地块正式发布答疑纪要。
其中静安区灵石社区N070402单元094a-14地块共收到32个问题，而静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块的问题数量达到140个。
据悉，这两幅地块计划于9月14日举行现场竞价，竞价规则为“双高双竞”，即首先进行第一轮竞价，一旦触及中止价，则转入竞品质阶段，若竞争仍未见分晓，则继续进行第二轮竞价，直至最终出价最高者胜出。
具体来看，静安区灵石社区因其并非纯宅地，而是住宅与办公混合用地，因此开发商对办公部分提出了较多问题。
部分问题如下：
问题8：引入的企业需何时完成落税到静安？每年的产税标准是多少？
答：本次出让地块位于静安区大宁功能区核心区域，办公物业在五年培育期内引进税收应达到1亿元/年(产出强度约5000元～10000/平方米/年)，后续办公物业自持年限内引进税收应达到2亿元以上/年(产出强度约10000元/平方米/年)。以上产出强度要求自落税之日起新增税收，不包括已在静安区落税的，不包括地块出让及开发过程中所产生的税收贡献。
问题13:办公物业对超耗建筑标准有无要求？若有是什么等级？
答：根据文件要求：“包含商品房住宅建筑的超耗建筑项目，应以建设工程设计方案批复中的所有建筑作为申报范围，其中计容建筑面积小于2000平方米和建筑高度超过100米的单体建筑原则上不列入申报范围”。具体请按《上海市住房和城乡建设管理委员会关于印发〈关于加强超耗建筑项目管理的相关规定〉的通知》（沪建建材﹝2022﹞613号）执行。
曹家渡地块答疑纪要主要涵盖了地块相关税费、建设配比、教育配套设施、道路建设以及竞拍规则等多个方面。
部分问题如下：
问题20:该地块是否住宅无套数下限要求？
答：无住宅套数下限要求。
问题22:该地块是否不用考虑5%保障房要求？
答：具体按土地出让合同执行。
问题23:该地块公共服务设施指标最低为500平米，该指标可否与千人指标合并；有公共服务设施指标是否还需考虑千人指标？
答：该地块公服设施最低为500平方米，按照合同及审定方案执行。
问题36:地块合同要求可设置少量商业，具体要求如何，是否可以不设置？
答：根据《关于静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块产业征询的复函》，结合地块实际开发建设情况，该地块配套商业不做强制性要求。如需配套商业，受让人在符合规划、建设等相关法律法规的前提下，可依据项目建设方案，结合项目定位，设置高品质且与居民生活密切相关的生活服务业态，无最低面积要求。配套商业须由受让人统一招商运营，在出让年限内整体持有、产权不得分割。（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外）
问题49:“高品质建设”指标方案表中，公共服务设施的竞报增加值如何分配？是按比例增加还是任意增加？
答：出让宗地公共服务设施500平方米（为竞指标起始值，最终以现场竞报结果为准），包括居委会200平方米（计容）、老年活动室200平方米（计容）、文化活动室100平方米（计容），以及其他公共服务设施 \ 平方米（计容，具体功能、面积应在建筑规划设计方案中明确），上述公共服务配套设施宜布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达，由受让人建成后产权无偿移交静安区人民政府，由静安区人民政府调配使用，统筹安排。公共服务设施竞报增加值的具体功能、面积在建筑规划设计方案中予以明确。
问题75:地块对口学区（幼儿园、小学、中学）是什么？
答：根据《2024年静安区幼儿园招生入园工作实施意见》，2024年曹家渡社区C050301单元9A-20地块所在的曹家渡街道，幼儿园入园采用“填报志愿、按类排序、统筹协调”的办法，曹家渡街道范围内有静安区南西幼儿园、常熟幼儿园、余姚路第二幼儿园、常德书法幼儿园。区教育局每一年优化配置与统筹学前教育资源，每一年的招生办法均以当年公示的招生信息为准。
根据《上海市静安区教育局关于2024年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，2024年曹家渡社区C050301单元9A-20地块纳入上海市第一师范学校附属小学招生范围，该校位于区内教育资源结构性紧缺地块，当报名人数超过学校招生计划时，超出计划部分由区教育局根据相对就近原则，视区域内其他公办学校学额情况，进行统筹安排。每年小学招生入学办法均以当年公示的招生信息为准。
公办初中学校招生采用相对就近小学对口或“电脑派位”等方法，生免试入学。
问题103:根据控规，地块东侧规划道路南侧目前存在万春小区2栋楼，是否要改道？万春小区是否有拆迁计划？
答：目前暂无拆迁计划。
问题122:地块周边是否有高压线？
答：地块外市政道路上康定路和万春街存在架空线，包含信息架空线和电力架空线；武宁南路架空线已入地。
问题123:根据控规，9A-15地块规划为公共绿地，目前现状为汽车销售公司以及其厂房，该厂房是否涉及生产？有无噪音及污染？有无拆迁计划？
答：现状为汽车销售服务企业，目前暂无拆迁计划。
五批次地块详情如下：
静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块
地块东至规划道路，西至规划绿地、万春街63弄小区，南至上海市公安局、鸿力鸿鹄公寓，北至康定路，地块出让面积18501.78㎡，容积率2.68，建筑面积49584.77㎡，起价431387万元，起始楼面价87000元/㎡。
该地块坐落于静安区曹家渡板块，周边配套设施完善。交通方面，项目距离地铁14号线武定路站约260米，距离7号线约800米，出行极为便利；教育方面，周边有江苏路第五小学、同济大学第二附属中学、市西中学等学校；商业配套方面，距离约600米处有889广场，2公里处有汇融天地及月星环球港，商业设施齐全，能够满足居民的日常购物需求。
在市场动态方面，2024年3月，上海新静安集团通过招标获得静安区江宁社区038-4地块，楼面价91662.6元/㎡；2022年9月，信达地产通过招标获得曹家渡社4-3b地块，楼面价81484元/㎡，该地块案名为信达·信安里。
此外，在2公里范围内，昌平云岸项目正在销售中，于2024年6月推出481套房源，均价为138877元/平方米，目前网签去化约72%。
静安区灵石社区N070402单元094a-14地块
地块东至规划平陆路，西至规划094a-16地块、宝华万豪酒店，南至广中西路，北至规划094a-04地块，地块出让面积31602.73㎡，容积率2.95，建筑面积93228.05㎡，起价636561万元，起始楼面价68280元/㎡。
该地块坐落于静安区大宁板块，周边配套成熟。交通方面，距地铁1号线上海马戏城站约440米；距在建地铁20号线彭越浦路站约1公里，出行较为便捷；教育方面，1.3公里范围内有风华中学、上海市静安区闸北第二中心小学等；
医疗方面，2公里范围内有三甲医院上海市同济医院、上海市第十人民医院；商业方面，上海久光中心、大宁国际商业广场、大宁音乐广场、大宁公园均在900米以内。
在市场动态方面，3公里范围内，2024年4月，越秀以总价16亿、楼面价78197元/㎡摇号竞得静安区中兴社区151b-19地块，房地联动价为121000元/㎡。
另外，位于约3公里处的静安玺樾项目于2024年5月首次开盘，推出307套房源，认购率达到57%，均价为119644元/㎡。
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