消息面分析

今天关于减少住房贷款又有最新传闻。

有消息说国内可能分两次下调存量房贷利率。第一次下调可能在几周内落地，第二次下调可能在明年年初落地，合计下调幅度在0.8%左右。

我国目前存量房贷金额在38万亿，如果贷款利率能够降低0.8%，每年能够帮助居民节省3000亿左右的利息支出，这对消费还是一个比较正向的拉动。

我个人判断国内存量房贷降低利率应该在9月以后启动。

9月美联储大概率要降息0.25%-0.5%，随着美国开始降息，国内和海外利率差距会逐步收窄，国内货币政策空间打开。

国家可以在降低银行存款利率的同时降低存量房贷利率，起到降低居民还款压力，降低存款利率和居民存款意愿，保证银行利润下滑可控，不至于出现银行利润大幅下滑的局面。

存量房贷利率下行最利好的还是地产和消费。

地产可以重点关注新城控股、我爱我家和保利发展，消费主要关注白酒。

新城控股应该已经逐步走出经营底部，公司有两块业务，一块是在三四线城市经营购物商场，另一块是拿地卖房。

今年三四线城市消费情况明显好于一二线城市，新城控股在三四线城市购物中心的租金表现不错，24年上半年实现租金收入58亿，同比增长20%。

全年购物中心租金收入应该能够做到120亿，这块业务毛利率70%，净利率保守一点也能做到40%以上，对应一年的净利润接近50亿，按照10倍估值计算，这块业务也值500亿市值，新城控股当前市值只有235亿，有翻倍空间。

新城控股的住宅开发业务过去几年经历了大额减值计提，20-23年累计减值了180亿，现在新城控股还有长短期借款大约550亿，每年租金收入120亿，利润50多亿，偿还这部分贷款问题不大。

新城控股未来大概率转型成一个包租公，以收房租为主，顺带卖卖手中的土地储备，扛过这一轮危机问题不大。供参考