华南区域资深投资人刘力豪，自2015年起，在惠州深耕酒店行业多年，既创立了自己的小型区域酒管公司，又投资了不少连锁酒店品牌。目前来看，他对2023年11月初开业的全季酒店（惠州水东街滨江店）最为满意，这家位于惠州核心区域的酒店，是当地数家全季酒店中的翘楚：开业7天就满房，2024年月均OCC超92%，月均RevPAR330元，预计能在3年半收回投资成本，比预期的数值还要高。那么在这家酒店的投测、筹建、经营中，刘力豪做了哪些正确的决策，他又有什么投资心得？
投资人说 | 第149期
投资人 | 刘力豪
酒店品牌 | 全季酒店（惠州水东街滨江店）
品牌所属集团 | 华住酒店集团
以下内容来自投资人自述：
在从事酒店投资前，我一直在设备行业负责销售工作。
因为工作性质的关系，我时常出差在外，因此住过不少不同品类的酒店，对酒店也有一定的了解。
2015年前后，大批精品酒店、主题酒店在国内崛起，客房数量也在不断增加，我敏锐地观察到了酒店行业的巨大潜力：酒店是旅游业的基础板块，是关乎国民衣食住行的行业。毕竟无论人身在何处，总要有一个栖息之地，而酒店正是这样的存在。
2015年，在经过深思熟虑后，我转入酒店行业，开始在广东惠州投资酒店，当时在惠州做了一家四五十间房的小单体酒店。在投资过程中，我和团队不断成长，酒店客房单价也越来越高。我的投资风格相对理性，只有算出这个项目在不乐观的情况下也能在4年内回本，我才会决定投资。不管酒店定位高低，总体上我的酒店投资回本周期差不多都在3~4年。
2019年时，我们得知惠州市惠城区滨江公园边有一个独栋酒店在转让，大部分客房都直面江景，因此我们以较低的价格将其转租过来，租期20年。
全季酒店（惠州水东街滨江店）
该酒店原先是一个中端连锁酒店，但因开业已达8年，内部设施老化、装修风格陈旧，因此在拿下酒店的同一年，我们花了六七百万对170多间客房进行了翻新。
刚翻新重新开业不久，就赶上了突如其来的疫情，好在因为物业条件佳，房量大，因此被征用为隔离酒店，不然那么多房量，在三年大疫期间肯定是难以为继的。
2023年5月，再三考虑之下，我们决定对酒店进行翻牌，在做了充足的市场调研，接触了市面上大部分主流的酒店品牌后，决定加盟全季酒店。
全季酒店（惠州水东街滨江店）
关于全季酒店，刘力豪表示其优势如下：
1、华住酒店集团的会员粘性高
作为华住酒店集团旗下的酒店，全季酒店能够得到华住会近2亿会员的流量，借助酒店集团的会员、管理体系，让酒店运营得到一定保障，在选酒店品牌时，我们发心就是不想在运营上面有太大压力，华住会员体量大、扶持好、会员粘度高，能让管理团队更省心。
2、品牌在当地的口碑好，稳定性高
在投资这家酒店之前，惠州市区已经有全季酒店入驻，经过调研，我们发现全季品牌在惠州当地具有较强的市场竞争力，可以借助全季在行业内的口碑，让门店获得相对稳定的收益。
投测满意度：5分
酒店总投资额 I 2800万单房投资额 I 20万投资回报周期 I 经营预估3.5年开发人员服务水平 I 满意
（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括物业外墙改造、墙面亮化、拆除、重新砌墙、装修、消防、物资、店招、停车场等全部费用）
酒店物业是一栋位于惠州老城区江边20层的老建筑，外墙是土豪金的，大部分客房都能够看到江景，地段可圈可点。但酒店开业于2011年，装修风格过时，硬件、软件都或多或少有一定程度的问题，入住率不高，卖价也差强人意。
2019年前后，惠州市连锁酒店的数据一直都不太好，加上物业老旧，因此也没什么人和我们竞争，我们以较低的转让价、房租拿下了该酒店。
虽然在接手酒店后，我们花了数百万进行了翻新，但因为原酒店品牌日渐式微，风格已不能被大部分客群接受，卖价也不如主流连锁酒店。2023年初，出于综合考量，我们决定对该酒店进行翻牌。
在考虑加盟的品牌时，因为酒店租期还剩16年，眼光得放长远一起，因此我们计划加盟一个生命周期长、综合竞争力强的酒店品牌。
经过8年时间，数家酒店的经营，我们在惠州本地有一支能力优异的销售团队，在市场方面有一定的优势，当时华住在华南市场发展势头较好，会员体量大、粘性高，综合物业区位和顾客群体，我们选择加盟华住旗下的中端酒店全季。
考虑到经营期的入住率，我们将原先170多间的客房，削减到141间，压缩了一部分房间数量，并规划了一部分物业楼层用于后期出租。
从酒店投入来看，华住给的标准项的单房造价为12.5万，实际这部分单房造价为12万。这个单房造价之指的是标准项部分，为了增加客户体验、提升溢价率，我们升级了不少品牌标准，最后的总投入在2800万左右，单房造价20万，共141间客房。
全季酒店（惠州水东街滨江店）
非标投入包括：
其一，我们将原先土豪金的墙体进行了全面拆除，将其换成了大面积的玻璃幕墙，并增添了亮化设施，提升了展示性，最后这栋楼从原先老旧的建筑变成了江边熠熠生辉的现代建筑，能够有效提升客房的卖价；
其二，我们将原先老酒店的客房进行了全面拆除，重新隔了墙体、设计了户型；
其三，电梯、消防部分，包括酒店地下、地上的停车场等。
筹开满意度：5分
筹建周期 I 5个月+
施工团队 I 品牌方推荐
酒店的施工团队是在品牌的资料库里面选的，总包团队相对负责，因为他们熟悉品牌的标准，因此沟通成本很低。
2023年5月底，酒店正式进场施工，因为原先物业楼龄已达十几年，能利旧的东西基本没有，因此没有沿用原房间布局，将物业内部都砸空了。
我们采用边拆除边施工的模式，拆四五层楼出来，就同步进行隔墙。全部拆完是6月底，进入到了内部装修的阶段。
2023年10月底，酒店正式装修完毕，连拆加装修共花费5个多月，速度还是比较快的，装修过程也较为顺利。
2023年11月6日，酒店正式上线。
全季酒店（惠州水东街滨江店）
经营满意度：4.5分
单房运营成本 I 130元+（不含房租）
RevPAR I 330元（2024年月均）
店长满意度 I 满意
在开业储备期，华住派遣了十多个储备店长，负责在酒店所在区域做宣传推广，我们自己的团队也排了两个销售对附近客户进行了摸排，不过更多的还是依靠华住会带来的会员流量。
开业的时间为11月初，已然不是酒店旺季，而这家全季开业第7天就满房了，基本上没有经历爬坡期，对于一家房量足有141间的中端酒店而言，这个业绩是超出我的预期的。
自从这家全季开业以后，比定位类似的酒店RevPAR要高出100多块钱，OCC也一直处于比较高的状态，2024年月均OCC为92、93%。整体而言，相比原酒店，大概整体营收有20-30%的提升，
在筹建期，我们预期的RevPAR为320元，实际上，2024年月均RevPAR为330元，在刚过去的8月，RevPAR为350元，整体经营情况比预期的要好，如果按照现状，酒店大概能在3年半左右回本。
这家全季酒店经营数据比预期要好，很大一部分原因也归功于酒店的管理团队。酒店的店长从开荒到现在一直是同一个，当时华住比较重视我们这家酒店，从广州区域调了一个资深店长过来，经营思路清晰，执行力比较强，对整个市场价格的管控跟预判有自己的逻辑，还会分析数据，这个对于酒店经营至关重要很重要。
值得一提的是，该店长在内控包括员工培训等各个方面表现都还不错，除了前台流动性略大之外，其它员工稳定性很高。
全季酒店（惠州水东街滨江店）
会员满意度:5分
集团会员占比 I 60%
会员复购率 I 一般
整体而言，酒店目前的客源结构为：集团会员占比60%，OTA占比30%，协议客户占比10%，散客较少。
总体而言，华住会会员的会员黏度很高，复购率也很高，都是一些高净值的会员，对价格的接受能力也很强，比如这家全季旺季的时候差不多卖五六百，他们一样能接受。
这家门店的客源分布，主要以商务客户为主。惠州市下辖2个市辖区、3个县，我们的酒店在惠城区，也是惠州的主城区，常住人口大概是150万人，连锁酒店有三四十家。
惠城区作为惠州的核心城区，GDP生产总值较高，覆盖有TCL、国家电网、中国移动等知名企业，另外还有不少巨无霸企业的子公司都在惠城区，距离门店一两公里，大多这些知名企业的员工来惠州出差，都会优先选择入住惠城区，我们这家全季又位于江边，风景好、交通便利，也是商务客户的入住首选，另外，酒店日常不超过350元的基础客房价格，也符合他们的差旅标准。
供应链满意度：4.5分
集采价格 I 有优势产品质量 I 好
华住集团的供应链，总体而言我们还是很满意的。比如在筹建期间，我们比较过客房的房门，自采价格为1500元左右，但集采价仅1330元，也就是说，光房门这一项，集采就能给我们省下不少钱。
在筹建期间，大部分采购的事宜是由总包负责的，总包团队根据酒店具体的需求与品牌的集采标准定是否在华住易购上采购。在采购的过程中，我们的管理团队也会进行监管，期间我们也发过有一两个B类采购的供应商，比如五金不锈钢的供应商，因南方公司单子太多，排不过来，因此供货时间没有那么及时。
与我们之前合作的一些供应链平台相比，华住易购上的供应链公司品质较佳，在选择总包单位时，华住易购会按照全季品牌标准，优选、严选供应商和总包施工单位，进行统一标准的品质把关；在选择供应链公司时，也会经过大量筛选、比较后，选优入驻。
全季酒店（惠州水东街滨江店）
我们目前仍在持续物色新的物业，在惠州已经开了10多家酒店了，对于“一大筐鸡蛋都放在一个篮子里”有一些担心，因此开始“走出去”战略，未来会去广州等具备酒店竞争力的城市看物业，而惠州则会更谨慎投资，优中选优，找最好的物业、谈最好的租金我们才会考虑投资。
目前来看，酒店行业已进入存量竞争时代，酒店在不少城市都是过剩的，只有找到位置好、租金低的物业，才能有保持一定的竞争力。
其一，在投测期间，不能盲目，一定要做好物业周边的市场调查，将区域内竞对酒店的数据了解清楚，毕竟数据不会骗人；
其二，了解清楚物业本身的条件，包括停车位、物业租金递增、消防等问题；
其三，在酒店投测算账时，要往悲观一些算。比如我的酒店投资逻辑一直都是从投资回报年限来倒推，在不乐观的情况下，如果投测数据显示都能4年内回本，我们才会考虑投资；
其四，查阅当地未来的物业规划，了解商圈内新物业的情况，如果后期该区域有大量的商业物业增加，并规划了很多的新酒店项目，就要谨慎投资。
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