手握海淀万亩土地的“京城大地主”，这次要亏麻了？！

艳姐记得，上次喊出这么振聋发聩声音的是华为轮值董事长徐直军，4个月前他说华为今年的头等大事，是鸿蒙。

不过两家企业的处境天壤之别。突破封锁的华为在重回正轨，而金隅集团更像是跑出了轨道。

前不久，金隅集团发布半年业绩预告：

归母净利润预亏7.5亿~9.5亿，扣非归母净利润预亏20.5亿~22.5亿，跟去年同期比，都下降了300%左右。

金隅集团主业是水泥和地产，不过这些年大部分年份是营收靠水泥、利润靠地产。但这几年金隅的地产业务在收缩，也拖了后腿。

不知道在这次的年中会议上，金隅集团地产公司的负责人有没有身肩千钧重担的感觉。

今天艳姐就和大家聊一聊金隅这家企业和它的挑战和挑战，也欢迎大家在文末留言，分享您的看法和观点。

01 上市13年来首亏 投资居然之家浮亏超6亿

上半年，金隅集团预计实现归母净利润-7.5亿~-9.5亿，去年同期归母净利润还有4.1亿元。

这是金隅集团登陆A股13年来的首次亏损。

亏损原因有两个，一个是水泥需求疲软，销量较去年同期下降了13.2%；一个是房地产结转面积下降，结转面积39.6万㎡，较去年同期下降22.2%。

谈到金隅，大家可能对它的印象并不是很深。金隅的前身是1955年初成立的北京市建筑材料工业局，主管北京的建筑建材市场。后面经过一系列的整合，于2000年更名为金隅集团，2011年A股上市。

目前，水泥和地产，是金隅集团的两大核心业务。

去年金隅集团总营收1079.5亿，其中水泥所处的绿色建材板块贡献了794.7亿、占比73%，地产开发及运营贡献301.2亿、占比27%。

营收虽然靠绿色建材，但利润还是靠地产。

金隅集团去年绿色建材业务毛利率8.5%，地产业务毛利率18.9%，地产贡献了约47%的毛利润。

不过眼下的金隅，扭亏压力不轻。

作为利润重要来源的地产业务，金隅集团的表现非常辣眼。

克而瑞的数据显示，去年前7个月，金隅集团的全口径销售额159.5亿，行业第57位。但到了今年同期，销售额只有55.8亿，还不到去年同期的零头，排在行业第84位。

而同为北京国企的北京城建、首开股份前7个月的销售额分别为202.1亿、189.1亿，行业排名第26位、第29位。

销售额的大幅下滑，未来可结转的收入自然会随之缩水。

另一个层面的压力来自债务。

2023年末金隅集团短期借款295.27亿、合同负债244.90亿、一年内到期非流动负债224.01亿元。而公司账上资金173.32亿元，现金比率与现金到期债务比分别为0.15、0.12。

造血能力不足，在偿债压力下，金隅集团的新增投资势必会被挤压。

克而瑞数据显示，2021年到2023年，金隅集团的拿地金额分别为206.8亿、71.1亿、85.1亿，拿地金额已经不足百亿。

艳姐在翻看金隅集团年报时，还发现一个有意思的现象，它需要承担费用的退休职工规模非常庞大。

2023年，金隅集团在职员工约44885人，母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工数30316人，两者比例1.48。但对比来看北京城建，两个数字分别为909人、235人，比例3.87。

金隅集团的“人员包袱”比较重。艳姐觉得这应该金隅在业务重组过程中接收了不少被整合单位的人员，或许这就是国企身上的社会责任吧。

其实这两年随着绿色建材行业的下行，金隅集团也一直在尝试业务转型。

去年11月，金隅集团以22.42亿收购居然之家10%的股份，成本约3.55元/股，想打通绿色建材和家装上下游，增强整装、家具业务的协同。

不过居然之家的股价一路阴跌，目前已回落到2.5元/股左右，这意味着金隅集团的这笔投资不到一年已经浮亏了大约28%，超过6个亿。

02 入沪十年 依旧“水土不服”？

这两年行业一个有意思的现象，外地房企争相涌入上海。

确实，过去几年上海楼市还算不错，不少房企在这里大赚了一笔。

其实金隅算是最早布局上海的外地房企之一，2014年就进入上海。眼光是有的，但金隅并没有抓住机遇，入沪十年依然水土不服。

目前金隅在上海只拿了4个项目，国企一贯的谨小慎微，也让它错失了不少机会。

2014年，金隅以总价26.8亿、溢价率48.2%、楼面价10378元/㎡竞得嘉定区菊园地块，开发金隅大成郡项目。

金隅大成郡示意

这是金隅在上海的第一个项目，为了拿到这块地，金隅的报价甚至比第二高报价多了2.52亿，拿地欲望非常强烈。

不过拿地当年上海楼市下行，新房并不好卖，在拿地2年后金隅大成郡才开盘。延期开盘的策略确实赌对了，上海楼市在2016年回暖，金隅大成郡也卖的不错，连续3年拿到嘉定成交金额、面积、套数TOP5。

2018年底，金隅又在金隅大成郡的旁边以底价11.62亿、楼面价16000元/㎡拿了一块地，开发了金隅金成府。

不过金隅金成府开盘时并没有赶上好时机，在用上了首付分期、送物业费、98折的情况下，588套住宅卖了1年半最终清盘。

2020年7月，金隅再次出手，激战95轮后以总价69.2亿、溢价率38%、楼板价8.58万/㎡、联动价11.5万/㎡竞得杨浦区东外滩地块，刷新了杨浦区单价地王，金隅成功进入上海城央区域。

拿地后的金隅也非常兴奋，在官微上表示“此次地块的成功取得，扩大了金隅品牌在上海中心城区的影响力，对金隅地产巩固和深耕上海市场具有重要意义。”

金隅外滩东岸示意

不过拿地王一时爽，卖房时愁断肠。地王项目金隅外滩东岸拖到2022年中才开盘，卖了2年目前还有十几套房源在售。

存货告急的金隅在去年底第四次出手，以总价22.77亿、溢价率10%、楼面价4.95万/㎡、联动价8.55万/㎡竞得普陀桃浦地块。

金隅桃浦项目示意

不过或许是桃浦板块新房不好卖的缘故，拿地过去了8个月，金隅普陀项目只进行了规划公示，案名、上市计划也都还一头雾水。

如果盘一下金隅在上海的打法，艳姐觉得非常简单粗暴：逆势靠拖，然后等风来。

这样的打法下，艳姐看到金隅的效率比较低。像金隅大成郡拿地到首开周期2年，金隅金成府是1年，金隅外滩东岸是2年。

即使这样，这几个项目也都还处于在售状态。像金隅大成郡还有大概1100个停车位在售，去化率不到6成；金隅金成府也有大概270个停车位在售，去化率不到4成；金隅外滩东岸还有10几套住宅在售。

今年初，在金隅地产董事长程洪亮在年度工作会议上表示，“要以更强的决心、更大的力度、更实的措施去库存、抓现金，努力实现发展新突破”“聚焦重点城市优质区域精准拓展”。

只是现实太残酷，10年4个项目，其中3个在售，1个未开盘。这样的效率，把资产都拖成了滞重资产，想赚钱并不容易。

艳姐注意到，早前也有媒体报道金隅地产上海公司被杭州公司合并，合并后的总经理由原杭州公司总经理段雄担任。

看来，金隅地产内部对上海公司的表现也不太满意。

03 海淀万亩“土储” “京城大地主”收缩聚焦北京？

金隅集团虽然是北京市属国企，但地产业务很早就开始了全国化布局。目前，金隅集团布局了北京、上海、天津等17个城市。

不过地产业务在京外发展并不顺利的金隅集团，正重新聚焦北京。

克而瑞的数据，2021年至2023年，金隅集团在北京的全口径销售金额分别为：216.94亿、73.3亿、106.75亿，销售额占比55%、27%、43%。

而在同期，金隅集团的拿地金额大幅度滑坡。

艳姐在前面提到，金隅集团2021年到2023年的拿地金额分别为206.8亿、71.1亿、85.1亿。

特别是去年，金隅集团也只拿了3块地。11月29日以28.97亿拿下苏州园区单价地王，12月1日以4.43亿拍得唐山自有闲置地块，12月5日以22.77亿竞得上海桃浦地块。

大家知道，对房企来说，不拿地一定意味着着收缩。但金隅集团或许是个例外，因为它手握万亩优质自有用地。

金隅集团前几天在它们的官微上表示，“在海淀区自有存量土地约648.82公顷”“探索金隅特色的国有存量土地资源盘活新路径”“让沉睡的土地资源释放发展活力”。

图源公司官微

648.82公顷！这是个什么概念？

换算一下，也就是9732亩、649万㎡，即使按2.0的容积率算，也有近1300万㎡的规划建筑面积。而且还是在北京的海淀，保守估算货值起码超5000亿。

天哪，这个“土储”规模足可以秒杀所有房企。要知道前7个月，新增货值排在第一的华润置地也只有593.4亿。金隅集团到去年底的土储权益规划建面也仅有586万㎡。即使不拿地，仅海淀区的“土储”，就足够支撑金隅未来10~15年的销售。

真的是手握金疙瘩，心里发发慌！

不过先别急，这个“土储”还只是纸面数字，大多是金隅集团在重组过程中散落在海淀区的工业用地等，并不能直接拿来进行商业开发，也就是我们常说的“毛地”，还涉及到大量的拆迁腾退、土地变性等。

艳姐观察到，金隅集团也在为承接这些土储铺排了不少动作。

像住宅地产，“5C舒适社区”产品非常能打。

金隅集团搭建了以绿色、智慧、服务、健康、人本5大底盘为核心的产品体系，形成86项产品模块，通过隔音效果保障、城市风貌幕墙、精湛防水技术、园艺化景观、稳固建筑结构、人性化精装等，打磨好住、好料、好省、好看、好值的“5好”产品，也赢得了市场的认可。

像北京朝阳的金隅·望京云尚，去年首开半小时去化218套房源，首开去化率80%，销售额22.9亿；北京朝阳的金隅·昆泰云筑，去年以29.07亿销售额位居北京项目销售榜第32位。

像多元化业务，跑通了底层逻辑。

在一线城市深耕，住宅开发之外的综合开发能力正成为房企间竞争的关键。在住宅地产之外，金隅集团在写字楼、商业、产业园等多元业态上也有很多布局，发展的也都不错。

去年底，金隅集团的写字楼、商业、产业园区等商业物业面积超251万㎡，平均出租率82%，实现收入34.5亿元、毛利润19亿元。

特别是在投资性物业的REITs发行方面，金隅集团也跑通了底层逻辑。以北京金隅智造工场产业园为底层资产的REITs早前获上交所受理，也是国内首单厂房旧改公募REITs，如果成功上市，无疑会极大拓宽金隅集团存量资产的融资渠道。

艳姐觉得，有这些多元化业务的加持，会成为金隅集团盘活存量资产的加速器。

未来如果能盘活这万亩土储，金隅集团再次实现业绩爆发，甚至扭亏为盈也不是没有可能。

金隅地产董事长程洪亮身上的担子，属实不轻。

结语：

上海是最坚挺的市场，但也不是每一家房企都能站稳脚跟。

时代在变、行业在变，如果还沿用过去那套一成不变的打法，大概率是会被市场无情出清的。

一系列的调整之后，金隅也正为重新出发做着准备。

金隅和上海的故事，或许还远远没有写到最精彩的部分。

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