存量房贷利率下调对我们会产生哪些影响？

近期受到网传消息影响，存量房贷成为市场热议的话题。

存量房贷利率有没有可能下调？利率的变动又会给我们带来哪些影响呢？今天我们就来聊聊这个话题。

01 存量房贷利率会下调吗？

1 存量房贷下调会为银行带来盈利压力

9月2日，对于此前市场传闻放开转按揭业务，招行行长王良表示，尚未接收宏观管理部门、人民银行或者金融总局的意见，也没有征求过商业银行等各方面的意见。王良认为，一旦推出这方面的政策，会对银行业的存量按揭利率带来负面影响。相信宏观管理部门会做好充分的论证和研究，之后再推出类似的政策。

当前，金融市场中一个不容忽视的现象是，存量房贷与新发放房贷之间存在着显著的差异。

随着这一利差的日益扩大，许多拥有存量房贷的家庭开始重新审视自己的财务规划。他们发现，通过提前偿还贷款，可以有效减少未来需支付的利息总额，从而在长期内节省可观的开支，因此越来越多的居民加入到提前还贷的行列中，以期抓住这一难得的“省钱”机会。

然而，这一趋势对于银行业而言，却并非全然利好。随着提前还贷潮的兴起，银行的贷款规模不可避免地出现了收缩，这直接影响到其资产端的稳定性。同时，贷款规模的减少也意味着银行可获得的利息收入将相应下降，进而对其整体利润水平构成压力。特别是对于那些原本就依赖存贷利差作为主要收入来源的银行而言，这一挑战尤为严峻。更为严重的是，当前不少银行的利息差已经逼近甚至触及了所谓的“警戒线”。这意味着，一旦利差进一步缩小或逆转，这些银行将面临更加严峻的盈利困境。

2 存量房贷下调的成果显著

据中原地产研究院统计，2024年8月，全国范围内首套房贷款的平均利率已稳步回落至约3.25%的低位，这一数字不仅体现了金融政策对首套购房者的支持力度，也映市场利率动态调整的灵活性。相比之下，存量房贷利率则普遍徘徊在3.9%至4%之间，与新发放的首套房贷利率之间存在着大约80个基点的显著差距。

鉴于上述利率差异对消费者财务规划及市场稳定可能带来的潜在影响，政府与金融监管机构已敏锐地捕捉到这一信号，并明确表示了通过政策手段缩小这一差距、促进市场公平的决心。2023年8月，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，旨在通过精准施策，为符合条件的存量首套房贷持有者提供利率优惠，减轻其还款负担，进一步激发市场活力。从这一点看，存量房贷利率还有下调的空间。

值得注意的是，自该政策实施以来，其成效已逐步显现。据央行发布的《区域金融运行报告》数据显示，政策出台后的几个月内，全国个人住房贷款提前还款额显著下降，从2023年8月的高峰4324.5亿元回落至月均约3870亿元，降幅达10.5%。这一数据变化不仅反映了政策调整对消费者行为的直接影响，也预示着通过合理调整存量房贷利率，能够有效引导市场预期，平衡市场供需关系，为房地产市场的长期稳定发展奠定坚实基础。

3 存量房贷减负或将拉动消费和经济

在今年7月底召开的中央政治局会议上，明确要以提振消费为重点扩大国内需求其中，而降低存量房贷利率是促进消费的有效的政策选项。

房贷，作为当前国内居民家庭负债结构中的重头戏，其利率水平的高低直接影响着千家万户的财务健康状况与消费能力。因此，适时适度地降低存量房贷利率，不仅是对广大购房者实实在在的减负举措，更是激活市场消费潜力、促进经济内循环的重要一环。利率下调能够有效缓解居民的负债压力，进而释放出被压抑的消费需求，为消费市场注入强劲动力。

据多位分析师的深入测算，若存量房贷利率能够下调50至80个基点，其直接效应将是每年为借款人减少约2000亿至3000亿元人民币的利息支出。这笔庞大的资金从房贷利息中解放出来，将极大可能转化为消费市场的新增购买力，为经济增长注入新的活力。

面对上半年全国社会消费品零售总额增速低于GDP增速的严峻形势，消费作为经济增长的“三驾马车”之一，其疲软态势无疑成为了制约经济全面复苏的瓶颈。消费不振的背后，是民众因经济压力增大而普遍存在的“没钱消费”、“不愿意消费”乃至“不敢消费”的心理状态。在此关键时刻，通过降低存量房贷利率来刺激消费回升，或能有效解决消费动力不足的问题，为经济稳增长提供坚实支撑。

02 对我们会产生哪些影响？

1 居民生活：提高生活质量

在前几年，大家对于房贷的看法都是不要提前还贷，因为房贷可能是大家能借到的期限长、利率较低的大额资金，且伴随着通货膨胀，房贷也是越晚还越划算，此外，留有一些现金在手上，也能以备不时之需。然而，最近两年投资市场波动较大、存量房贷和新发放房贷之间存在一定差距，大家开始考虑提前还贷。

如果存量房贷利率能够调降，对我们最直接的影响就是能够提高生活质量。

随着存量房贷利率的下调，我们每月需要偿还的贷款金额将相应减少。这对于背负着房贷压力的居民来说，无疑是一个实质性的减负。以100万元的30年按揭贷款为例，若存量房贷利率下调60-80个基点（bp），每月还款额可减少约340-450元，这将直接增加可支配收入。

随着存量房贷利率的下调，选择提前还贷的人数也会减少，由此减少的月供可以让我们有更多的资金用于日常生活消费、教育、医疗等方面，从而提升整体生活质量。可以更加从容地应对生活中的各种开销，减少因房贷压力而带来的经济焦虑。

2 投资影响：提振市场情绪

存量房贷调降作为政策面对房地产市场的明确支持信号，无疑有助于稳固市场预期，增强投资者的信心。尽管这一调整对单个家庭每月的还款额减少幅度看似有限，但其象征意义深远，体现了政策层面对房地产市场健康发展的重视。这种信心的提振，在权益市场上，尤其是房地产相关板块，可能会引发积极的市场反应，但是其对整体市场需求的直接刺激作用可能较为有限。

针对房地产市场本身，降低存量房贷利率对于直接促进新房销售的效果或许并不显著，因为房产投资属于大额支出，其决策往往基于更宏观的经济考量和个人财务状况，而非单纯的月供减少。然而，这一措施却能通过降低现有房东的持有成本，潜在地缓解二手房市场的抛售压力，有助于平衡二手房市场的供需关系，进而在一定程度上遏制二手房价的过快下跌趋势，为房地产市场的整体稳定贡献力量。

03 写在最后

存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，它涉及到银行的利润、居民的负债成本以及房地产市场的稳定性等方面。当前看来，确实存在下调存量房贷利率的可能性，但最终仍要以官方消息为准。

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