万科24年中报业绩交流

万科24年中报业绩交流

摘要
该公司业务全面开花，开发业务、物业管理服务、租赁住宅业务以及商业业务均表现出色，尤其在开发业务上注重产品线迭代和创新综合住区模块，积极参与城市更新。上半年新增拿地额达10.2亿元，投资项目82个，销售额达到1476亿元，显示出强大的市场竞争力。公司不断优化服务体验，提高工程效率，并在数字化服务上取得领先，成功服务于不同领域的政府及企业客户。租赁住宅业务增长显著，出租率高达95.2%，并积极拓展合作，实现营业收入17.3亿元。万物云业务也实现了快速增长，通过社区改造和多元化服务获得显著成果。公司注重ESG责任，获得多项行业第一评级，积极推进高质量发展策略。面对经营挑战，公司计划通过优化组织机制、强化奋斗者文化等方式实现目标，同时在融资和流动性管理上采取措施保障企业健康。业内专家看好公司发展前景，认为通过满足多样化住房需求和提供高质量服务，市场有望实现稳健增长。公司还积极探索REITs等新的经营模式，加强数字化建设，提高物业服务质量和效率，以适应市场变化和行业转型的需求。

问答

问：全资持有资产股权交易是否会影响合作方在项目层面的损益？

答：不会。只有在确保及时收回现金部分的情况下，因资产股权交易导致的亏损才会影响上市公司的损益，而不会影响合作方在项目层面的实际收益。

问：上半年各业务板块的主要经营亮点是什么？

答：上半年万科在开发业务、租赁住宅物业、商业物流等领域均有显著亮点。开发业务销售1273.3亿元，回款率超100%；物业管理服务收入增长9.5%至176.3亿元；租赁住宅业务经营持续提效，收入增长5.3%至17.3亿元，出租率维持在95.2%；商业业务收入同比增长6.7%至45.9亿元，商场出租率高达94.2%。

问：开发业务具体有哪些产品研发及城市更新成果？

答：开发业务推出了三类迭代综合主题产品线（时隙改善型、印象型和景气守制手感型），并在多个城市成功落地。例如，面向重视生活品质的中产改善型产品从土地获取到开盘平均耗时130天，累计签约金额达380.8亿元；景气型产品则面向25-35岁的年轻一代，首发项目长沙普月湾已在四个城市实施；印象系定位艺术潮奢，首发项目杭州新潮印象府在三个城市五个项目落地，取得良好的市场反响。

问：综合住区产品模块有何创新与应用？

答：综合住区研发创新包括推出商业集市、社区会客厅、学习盒子等多种内外部合作模块，并成功应用于北京、杭州等七个城市；还研发了室内整装模块，集成木作收纳、智能设备、内线家电及立体软装等功能，同样在北京、广州等地获得应用，有效提升了客户的居住体验。

问：万科如何推动现房销售模式的发展以及提供高品质客户服务？

答：万科正在积极深化现房销售模式，通过前置产品设计、经营工程策划及精细工程建设等方式，已形成完整的现房开发和销售流程。比如，海南三亚湾项目仅用255天实现拿地至全盘封顶，并计划年底竣工验收并获取现房销售证，彰显出其强大的执行力和快速兑现能力。此外，万科注重为客户提供全周期优质服务，如社区运动会、预见家活动以及“甜蜜课堂”等系列互动活动，增强业主对社区生活的认同感和归属感。

问：商业业务上半年有哪些亮点？

答：商业业务上半年的主要亮点在于收入稳步提升，不含并表项目的营业总收入达到了45.9亿元，同比增长了6.7%。其中，业力管理的商业项目营业收入27.1亿元，整体出租率达到94.2%，且业态广泛多样，包括印象城mega、万科广场、印象汇、印象里以及非标历史文化街区如南头古城和永庆坊等。截至上半年，已开业项目遍布55个城市，总面积约1106万平方米，并规划在途项目71.4万平方米。此外，通过数字化手段赋能会员运营，现有会员数量达3086.4万人，月度活跃会员增长至341.4万，同比增长16.9%，并与超过12000家品牌商家建立了紧密合作关系。

问：商业业务如何保障新项目顺利开业及提升存量项目经营水平？

答：商业业务致力于保障新项目如上海徐汇万科广场、上海三林印象会和合肥蜀山印象里的顺利开业，这三个项目建筑面积合计17.7万平方米，各项指标均达到预期并获得消费者好评。同时，存量项目不断进行客群研究定位和调改，以提升经营业绩，例如深圳应力中心和乌鲁木齐天山万科广场就展现了上半年显著的经营提升效果。

问：物流仓储业务下半年的经营情况如何？

答：物流仓储业务以冷链业务为主导，营业收入（不含表外）达到19.4亿元，其中冷链营业收入同比增长8.4%至8.8亿元。年内新开了六个园区，可租赁建筑面积总计51.7万平方米，其中四个冷链园区拥有43.19万平方米可租赁空间。冷链业务在全国24个重要节点城市布局，并服务于超过2200家客户，相较于年初增长了9.7%，可租赁面积约194.6万平方米，行业规模排名第一。此外，公司注重客户服务质量，推出了智能分配系统以降低成本，提供仓配一体化服务，如“万店配”已在华中和苏皖地区试点，计划开设超过300条共配线路。

问：下半年在公开市场债务方面的进展如何？

答：在公开市场债务方面，截至目前已偿还20个亿，预计到九月初会有更多到期债务需要兑付。我们将继续坚守年初制定的经营目标，并积极推进销售、大宗资产交易与资源盘活，同时注重收支平衡，确保经营现金流充足。在融资端，将保持通畅的融资渠道，并积极争取银行存量稳定的同时推进银团贷款和经营性物业贷等多元融资方式，以获取增量现金流保障各项债务的兑付。

问：面对行业销售表现低迷的情况，公司认为开发业务未来的机会点在哪里？以及公司在面对眼前挑战时采取了哪些应对举措？

答：在当前行业低谷时期，我们认为未来开发业务的机会在于满足客户对更高生活品质的改善型产品需求的增长，而非传统意义上的大规模新房建设。此外，购房者更加细分和理性，价格实惠且具有显著性价比的产品仍能在市场中热销。因此，公司将重点投资于有真实改善需求的城市及片区，并提出围绕客户需求的新变化进行成本结构优化，以提高产品质量和性能价格比。具体举措包括强化社区运营与客户服务、推行个性化定制服务、深化项目全周期现金流精算并采用灵活精准的精算方法，以及探索和打造代表未来城市发展的新产品形态。

问：今年上半年全国新住宅的开工面积同比下滑了多少？预计今年全年新增住房建筑面积是多少？

答：今年上半年全国新住宅的开工面积下降了24%，同比下降24%。预计今年全国全年新增住宅面积大概是5亿平方米左右。

问：当前我国新房供应量是否符合历史及国际水平？供需关系改善如何助力房地产市场走出低谷？

答：目前供给水平偏低，相当于19年前2005年的全国新开工水平，与成熟国家如日本、美国相比也较低。随着供求关系的改善，供需关系的改善为市场走出低谷、重新提振向上动力创造了条件。

问：万科如何看待当前长租公寓业务及其行业地位？万科是如何探索并实施新的长租公寓经营模式的？

答：万科认为长租公寓是一项周期长、毛利低但具有长坡厚雪特点的业务，并将其视为三大核心业务之一。尽管面临诸多困难和挑战，但仍坚定看好其发展前景。万科通过改造非居住物业转变为可出租公寓（非居改保模式）和将出售改为出租的商业模式（售转租模式）来进行创新，成功推动了业务发展速度，并储备了大量优质房源以应对未来的市场需求。

问：万科对长租公寓业务未来发展的角色定位是什么？

答：万科认为长租公寓应扮演双边客户的连接者的角色，既连接业主优化资产配置，又能为租户提供优质居住空间，并不断探索投资、融资、建造、管理和交易后服务等环节的能力，致力于长期稳健发展。

问：万科长租公寓业务目前的规模和业绩表现如何？

答：万科长租公寓业务管理规模达到24.1万件，开业规模达18.3万件，持续保持行业领先地位。上半年经营性利润和权益净利润分别实现双位数增长，并首次在成本法下实现盈利。

问：万科对不动产瑞幸业务的整体进展状况有何分享？

答：万科视瑞幸为重要探索方向，自去年起便明确了集团统筹推动瑞幸工作的安排。目前已筹集资金用于扩大不动产瑞幸规模，底层资产遍布长三角、珠三角等地，并取得了发改委和证监会的相关批准，预计将在明年初开始申报程序。

问：面对市场变化（供应增加及租金下行压力），万科长租公寓的入住率有何表现？

答：尽管市场环境发生变化，万科长租公寓的入住率仍维持在95%以上的健康水平。

问：万科长租公寓在运营效率、自有渠道建设及客户服务等方面的竞争优势是什么？

答：万科长租公寓拥有优秀的运营效率、高效的数字化赋能能力（GOPD达到90%）、高比例的自有渠道拓客占比（85%以上）以及丰富的B端合作伙伴（超过5000家），并且不断提升精细化服务和社群运营能力，社区活动中租户续约率接近60%，转介成交次数显著增多。

问：对于那些仍在土地阶段的资源，如何把握产品定位与资产价值的关系，并在规划设计及实施过程中进行优化？股东现金流回正时间缩短至多少个月内？新项目开发效率有何改进？

答：在土地阶段，核心在于明确产品的市场定位，并在此基础上挖掘潜在空间和提高不同产品价值。通过产品研发、价格策略和成本控制等手段，提升项目的经济性和效率，最终实现利润率的提升。股东现金流的回正时间已缩短到12个月以内。自2022年起，主动投资的项目开盘周期缩短了大约4.1个月，展现出明显的开发效率提升。

问：2023年上半年万物云整体营业收入增长率及面临行业挑战时的发展策略是什么？

答：2023年上半年万物云整体营业收入增长约10%，尽管面对房地产行业增量转向存量市场的压力，尤其是在新开工大幅下降的情况下，但仍取得优异成绩。面对未来行业发展趋势，万物云强调能力和转型的重要性，尤其注重设施建设管理、综合设施服务、节能改造以及老旧小区改造等方面的能力建设，同时持续加强数字化建设，推动物业管理服务透明化，以增强市场竞争力和客户满意度。

问：万物云在行业发展中如何展示其优势，并计划在未来采取哪些具体措施？

答：万物云在行业发展中表现出在全球设施管理能力上的领先地位，并成功中标多个大型设施管理项目，提供综合服务并助力客户实现节能减排。此外，还在老旧小区改造、房屋维护更新等领域积极探索创新，构建自主修缮能力。未来，万物云将进一步扩大数字化建设成果，发布数字化物业服务报告，向业主公开服务过程，提升服务质量透明度，促进业主与服务商间的信任和满意度，从而在存量市场竞争中占据主动地位。