来源：长江商报 记者 江楚雅 2024-09-11 08:25:27
追求“质量、效益、规模”均衡发展的招商蛇口销售依然稳健。
9月9日，招商蛇口（001979.SZ）发布2024年8月销售及近期购得土地使用权情况简报。2024年1—8月，招商蛇口累计实现签约销售面积572.96万平方米，累计实现签约销售金额1308.13亿元，销售总额排名行业第六位。
在土储上，招商蛇口谨慎拿地，此前其在半年报中表示，将坚持以销定投、轻重并举的投资策略。上半年，公司获取7宗地块，前8月以24.6亿元获取3个房地产项目。
同时，招商蛇口秉持稳健的财务管理策略。截至2024年上半年，招商蛇口一年内到期有息债务387亿元，占比仅16.7%，较2023年末降低3.34个百分点；持有货币资金828亿元。
“三道红线”方面，截至2024年上半年，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63，始终处于绿档。
销售居行业前位财务稳健
早在2021年，招商蛇口就提出了3300亿元的销售额目标，2023年公司签约销售金额为2936.35亿元，跻身行业前五。
2024年上半年，招商蛇口累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1009.52亿元，销售规模稳居行业前五。上半年销售权益比为65%，同比提升了9个百分点。其中，强心30城销售业绩贡献占比91%；核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点。
最新销售数据显示，2024年1—8月，招商蛇口累计实现签约销售面积572.96万平方米，累计实现签约销售金额1308.13亿元，销售总额排名行业第六位，前五位分别是保利发展、中海地产、绿城中国、万科、华润置地。
在一些城市的具体排名中，招商蛇口也有不错表现，比如在长沙，其以41.93亿元的销售金额占据长沙房地产企业销售金额榜榜首。在深圳，其是房企流量销售双榜第二名，累计业绩分别为130.66亿元、19.87万平方米。
在房地产深度调整周期，招商蛇口投资谨慎，上半年，仅获取7宗土地，计容建筑面积80.13万平方米，总地价146.14亿元，需支付地价为99.97亿元，其在北京、上海、杭州等“核心10城”的投资金额占比达86%，此外，还获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平方米。
期内，招商蛇口加大了存量项目的去化和开发力度，下半年，招商蛇口表示将继续坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资原则，在确保现金流、风险可控的前提下，根据库存情况进行适当补货，重点关注核心城市确定性较高的优质项目。
谨慎拓储的招商蛇口秉持稳健的财务管理策略。截至2024年上半年，招商蛇口的总有息负债为2181亿元，较期初增长5%；一年内到期有息债务387亿元；持有货币资金828亿元。
“三道红线”方面，招商蛇口始终处于绿档。截至2024年上半年，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63，整体债务结构稳固、风险可控。
招商蛇口采取稳杠杆和优结构的融资策略，截至2024年上半年，公司银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.34个百分点。
此外，公司资金成本显著降低，2024年上半年，公司新增融资成本3.01%，截至报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP（基点）。
发力轻资产运营
近年，招商蛇口业绩波动较大，受计提减值影响，2020年—2022年公司净利润持续下滑，期间分别计提减值31.01亿元、43.72亿元、64.01亿元，分别减少当年净利润21.84亿元、34.56亿元、45.58亿元。
2023年，招商蛇口摘掉“增收不增利”的帽子，实现营业总收入1750.08亿元，同比下降4.37%；净利润63.19亿元，同比增长48.2%。
不过，今年上半年，招商蛇口又进入盈利下行周期，公司实现营业收入512.72亿元，同比减少0.33%；净利润14.17亿元，同比减少34.17%。公司称，业绩下滑主要是因为开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。
为寻求新的业绩增长点，招商蛇口在发展传统开发业务的同时，发力非开发业务，力争提升资产运营等非开发业务在收入及利润中的占比。
相比开发业务的挑战，招商蛇口资产运营与城市服务业务相对稳定，业绩增长的第二曲线初具雏形。2024年上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%；EBITDA（息税折旧摊销前利润）实现18.95亿元，同比上涨14%。期内，开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。其中，集中商业及产业园是业务规模较大的两个板块。
上半年，招商蛇口集中商业运营收入为8.38亿元，开业三年以上项目出租率90%；在营项目38个，总经营建筑面积约215万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约296万平方米。产业园运营收入实现5.72亿元，开业三年以上项目出租率达88%；管理范围内的产业园在营主要项目34个，总经营建筑面积约252万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约66万平方米。
城市服务运营方面，招商积余实现营业收入78.39亿元，较上年增长12.34%。受关注的代建板块，上半年新增26个代建项目，新增代建管理面积约178万平方米，新进驻苏州、合肥等城市。
下半年，招商蛇口表示将继续坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资原则，在确保现金流、风险可控的前提下，根据库存情况进行适当补货，重点关注核心城市确定性较高的优质项目，同时加大转型业务拓展力度，积极拓展轻资产管理输出、代建及物业管理项目，实现稳健的高质量发展。
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